인천지방법원 2025타경34589. 부천시 소사구 옥길동 골든아이티타워 1층 110호입니다. 감정평가상 현재 근린생활시설(소담촌)으로 이용되고 있으며, 집합건축물대장상 전유부 용도도 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 감정가 967,000,000원에서 세 차례 유찰된 현재 최저매각가는 331,681,000원입니다. 가격만 보면 크게 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 할인율보다 임차인의 대항력 확인과 109호·110호의 실제 점유·경계 상태입니다.
말소기준권리는 2022.06.03. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 720,000,000원입니다. 이후 신용보증기금·청주문의신용협동조합·하나저축은행·중앙농업협동조합의 가압류와 부천시·천안시·청주시 등의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사상 영업 임차인이 존재하며 전입신고일이 확인되지 않았으므로, 임차인의 대항력 여부는 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34589 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-3 골든아이티타워 1층 110호 · 도로명 경기도 부천시 소사구 양지로 229 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점) · 현재 근린생활시설(소담촌) 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상10층 내 제1층 제110호 |
| 소유자 | 조길현 |
| 감정가 / 최저가 | 967,000,000원 / 331,681,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
등기상 기준점은 2022.06.03. 하나은행 근저당권 720,000,000원입니다. 이후 등기된 가압류와 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.01.19. 하나은행이 신청한 임의경매개시결정은 2025.06.30. 취하돼 2025.07.09. 말소됐고, 이후 2025.09.25. 유에스제십삼차유동화전문 유한회사가 다시 임의경매개시결정을 등기했습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조영미(소담촌) | 10,000,000원 | 1,700,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입신고일이 확인되지 않아 대항력의 선후를 확정할 수 없고, 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제권 역시 판단을 유보해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 331,681,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,443,534원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 720,000,000원 | 326,237,466원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 28,500,003원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 청주문의신용협동조합 | 392,829,321원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 하나저축은행 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중앙농업협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 1,391,329,324원, 총 배당액은 326,237,466원이며 미배당액은 1,065,091,858원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 판단은 별개
현재 최저가 331,681,000원은 감정가 967,000,000원의 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 232,176,700원, 그 다음은 162,523,690원입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않은 상태이므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 확실하다”고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 331,681,000원 | 34.3% | 1,065,091,858원 |
| 4회 유찰 시 | 232,176,700원 | 24.01% | 1,163,203,098원 |
| 5회 유찰 시 | 162,523,690원 | 16.81% | 1,231,880,966원 |
⑤ 물리적 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층 110호는 근린생활시설 ‘소담촌’으로 이용 중이며, 109호와 벽체 구분 없이 함께 사용 중입니다.
- 입지. 부천소사경찰서 남동측 인근으로 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 본건 북동측·남서측·남동측으로 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함되며 대로2류와 중로1류에 접합니다.
- 토지. 토지이용계획상 지목은 공장용지, 공시지가는 2,183,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 집합건물 등기사항증명서상 대지권 목적 토지의 지목은 ‘대’이나 토지이용계획확인서에는 ‘공장용지’로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인의 전입신고일 확인. 조영미(소담촌)의 전입 또는 사업자등록 관련 대항요건 성립시점을 확인해 말소기준권리 2022.06.03.과 선후를 반드시 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 보증금 10,000,000원의 우선변제 여부와 미배당 보증금의 매수인 부담 가능성을 명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 109호와의 경계 확인. 벽체 구분 없이 영업 중이므로 실제 경계·출입·설비·원상복구 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 부천시·천안시·청주시 관련 압류가 존재하므로 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)이고 현재 음식점으로 이용 중이므로 이용 적합성과 영업 관련 조건을 대조해야 합니다.
- 감정가 할인율과 시세를 혼동하지 않기. 3회 유찰로 34.3%까지 낮아졌지만 실거래 비교 근거 없이 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 숫자보다 미확인 권리를 먼저”
이 물건은 감정가 967,000,000원에서 최저가 331,681,000원으로 크게 내려왔습니다. 등기부만 보면 하나은행 근저당 이후의 가압류·압류는 매각으로 소멸해 구조가 명확해 보입니다. 그러나 현황조사상 보증금 10,000,000원·월세 1,700,000원의 실제 임차인이 있고, 그 임차인의 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이라는 점이 남습니다.
또한 110호가 109호와 벽체 없이 하나의 음식점으로 사용되는 만큼, 단순한 등기 권리분석만으로 끝낼 물건도 아닙니다. 3회 유찰과 34.3%라는 숫자는 분명 눈에 띄지만, 임차인의 권리 선후와 호실별 독립성 확인이 끝나기 전까지는 가격 메리트보다 확인해야 할 리스크가 앞서는 물건입니다.
