인천지방법원 2025타경34589. 부천시 옥길동 골든아이티타워 1층 110호입니다. 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이며, 감정평가 당시에는 109호와 벽체 구분 없이 소담촌 음식점으로 이용되고 있었습니다.

등기부상 소유자는 조길현입니다. 최초 하나자산신탁 명의로 보존등기되었다가 2022.06.03 소유권이 이전되면서 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 하나은행의 채권최고액 720,000,000원 근저당권이 설정됐으며, 이것이 말소기준권리입니다.

이후 다수의 가압류와 지방자치단체 압류가 이어졌습니다. 하나은행이 신청했던 종전 임의경매는 취하됐고, 현재 사건은 채권자가 유에스제십삼차유동화전문유한회사로 변경된 상태에서 진행되고 있습니다.

핵심은 등기부상 권리의 소멸과 실제 점유관계를 구별하는 것입니다. 후순위 등기권리가 소멸하더라도, 임차인의 대항력 여부와 인접 점포를 함께 사용하는 구조는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후의 압류·가압류는 소멸 예정

말소기준권리는 2022.06.03 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이며, 현재 등기된 가압류와 압류는 모두 이 근저당권 이후에 발생한 권리로 매각에 따른 소멸 대상입니다.

다만 국세·지방세 관련 압류가 다수 존재합니다. 압류등기 자체가 소멸하는 문제와 실제 배당 과정에서 조세채권이 어느 순위로 충당되는지는 별개입니다. 특히 당해세가 인정되는 경우 배당순서가 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 소담촌의 대항력 확인이 먼저다

현황조사에서 확인되는 실제 임차인은 조영미(소담촌) 1명입니다. 보증금은 10,000,000원, 월차임은 1,700,000원입니다. 사업자등록일·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 현재 자료만으로는 대항력 또는 우선변제권을 확정할 수 없습니다.

실질취득금액도 이 조건에 따라 달라집니다. 배당표상 인수 추정액은 0원이지만, 임차보증금 인수가 발생하면 실제 부담은 낙찰대금에 해당 인수액을 더해 판단해야 합니다. 보증금 규모만 보고 임차인의 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.

③ 점포 구조 — 109호와 벽체 없이 통합 이용

매각물건명세서에서 특별히 확인해야 할 사항은 다음과 같습니다.

• 공부상 용도. 110호의 집합건축물대장 전유부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)입니다.
• 실제 이용상태. 110호는 109호와 벽체 구분 없이 음식점인 소담촌으로 이용되고 있습니다.
• 토지 표시 차이. 집합건물 등기사항증명서상 대지권의 목적인 토지의 지목은 '대'이나, 토지이용계획확인서에는 '공장용지'로 기재되어 있습니다.

현재의 음식점 영업 형태만으로 110호의 개별적인 환금성이나 임대수익성을 확정하기 어렵습니다. 공부상 용도와 실제 이용상태의 차이, 통합점포의 임대차 범위, 시설물 소유관계를 먼저 살펴야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 232,177,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 하나은행 근저당권은 채권최고액 기준이며, 실제 채권액과 승계채권자의 배당관계는 배당절차에서 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격과 남는 문제

현재 최저가는 감정가의 약 24%입니다. 추가 유찰 시 매각대금은 더 내려가지만, 그 자체로 임차인의 대항력이나 109호와의 통합 사용 문제가 해결되지는 않습니다.

어느 시나리오에서도 소유자 잔여금은 발생하지 않는 것으로 추정됩니다. 또한 임차보증금 인수 가능성은 각 회차별 예상배당과 별도로 검토해야 합니다. 대항력이 인정되는 임차인이 배당으로 보증금을 회수하지 못하면 실제 취득비용은 낙찰대금만으로 끝나지 않을 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천소사경찰서 남동측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터·아파트단지·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 도로. 본건 북동측·남서측·남동측이 각각 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수·승강기·옥내소화전 설비 등이 설치되어 있습니다.
• 용도지역. 준주거지역, 옥길공공주택지구 지구단위계획구역, 공공주택지구 및 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 토지 표시. 등기사항증명서와 토지이용계획확인서 사이에 지목 표시 차이가 있으므로 관련 공부를 대조해야 합니다.
• 환금성. 상가의 실제 임대·매매 가치는 점포의 독립 이용 가능성, 임차인의 영업관계, 인접 호실과의 통합 구조 및 주변 거래가격에 따라 달라질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 대항력. 조영미(소담촌)의 사업자등록일, 실제 점유 개시일 및 임대차계약서를 확인해 말소기준권리와 선후관계를 비교해야 합니다.
• 보증금 인수 여부. 보증금 10,000,000원의 우선변제권·배당요구·미배당 가능성을 확인하고 실제 매수인 부담을 따로 계산해야 합니다.
• 109호 통합 사용. 109호와 110호 사이에 벽체가 없는 상태이므로 점포 경계, 인도 범위, 시설물 소유관계와 분리 이용 가능성을 확인해야 합니다.
• 공부 대조. 집합건축물대장상 소매점 용도와 음식점 이용상태, 등기부상 토지 지목과 토지이용계획확인서의 차이를 검토해야 합니다.
• 조세채권. 지방자치단체 압류가 다수 존재하므로 당해세 여부와 배당순서를 확인해야 합니다.
• 채권 승계. 종전 하나은행 경매의 취하 내역과 현재 유동화전문유한회사의 채권 승계 및 배당관계를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 하락률만으로 응찰가를 정하지 말고, 주변 유사 점포의 최근 실거래와 실제 임대수익을 비교해야 합니다.
• 관리비·명도. 공용부분 미납 관리비, 임차인과의 인도 협의 및 통합 점포의 영업·시설물 처리 문제를 사전에 점검해야 합니다.
• 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항증명서와 최신 매각 진행상태를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 24%라도, 확인할 위험은 남아 있다”

이 물건은 4회 유찰로 최저가가 232,177,000원까지 내려왔습니다. 하나은행 근저당 이후의 등기권리는 매각으로 소멸할 예정이어서 등기부상 권리 정리 구조 자체는 비교적 명확합니다.

그러나 가격이 크게 내려왔다는 사실과 안전하게 취득할 수 있다는 판단은 다릅니다. 실제 임차인 1명의 대항력이 확인되지 않았고, 110호는 109호와 벽체 없이 음식점으로 함께 사용되고 있습니다. 조세채권도 다수 존재하며, 유사 점포의 최근 실거래가격을 통한 가격 검증도 필요합니다.

특히 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 상황이라면 낙찰가에 인수금액을 더한 실질취득비용으로 판단해야 합니다. 배당표상 인수 추정액 0원만을 확정값으로 사용해서는 안 됩니다.

결론적으로 등기권리 정리 가능성은 확인되지만, 임차인 대항력·통합점포의 독립성·조세 배당·실거래가격 검증이 선행되어야 하는 조건부 검토 물건입니다. 추가 유찰로 최저가가 낮아지더라도 이러한 확인 사항은 그대로 남습니다.