인천지방법원 2025타경34615. 부천시 원미구 약대동의 5층 다세대주택 중 2층 202호입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2022.12.28. 설정된 세하금융대부주식회사 근저당권보다 앞선 2022.07.25. 전입·점유입니다. 임차인 전정호는 임대차계약일 2022.06.02., 확정일자 2022.06.03., 전입·점유개시일 2022.07.25.로 확인되며 보증금은 220,000,000원입니다. 말소기준 근저당보다 먼저 대항요건을 갖췄고, 배당요구까지 해 우선변제권을 행사하지만, 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금은 매각물건명세서 기재대로 매수인이 인수합니다.
현재 최저매각가는 50,421,000원이라 확인된 실거래 220,000,000원의 22.9%에 불과해 겉으로는 큰 폭의 할인가처럼 보입니다. 하지만 현 회차 배당에서 임차인에게 돌아가는 금액은 49,113,422원이고, 남는 보증금 170,886,578원이 매수인에게 승계됩니다. 집행비용 1,307,578원이 매각대금에서 먼저 빠지기 때문에 실질취득은 보증금 수준을 조금 웃도는 221,307,578원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34615 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 약대동 170-10 2층202호 · 도로명 신흥로335번길 21-4 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공부상 다세대주택 · 5층 건물 내 2층 202호 |
| 실거래 비교면적 | 48.0㎡ · 효성리치빌 · 총 8세대 · 2012.08.08. 준공 |
| 소유자 | 강민규 · 2022.08.29. 거래가 220,000,000원에 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 50,421,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 231,267,047원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2022.12.28. 세하금융대부주식회사 근저당권 90,000,000원입니다. 그 뒤의 서울신용보증재단 가압류 11,005,704원, 오토매니지먼트렌터카 가압류 9,860,000원, 부천시 압류, 한국주택금융공사 강제경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 먼저 전입·점유한 전정호입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전정호 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.25 | 2022.06.03 | 220,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
전정호는 배당요구를 했고, 배당요구일은 2024.10.30.입니다. 현 최저가 50,421,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 1,307,578원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 49,113,422원이 배당됩니다. 보증금 220,000,000원 중 남는 170,886,578원은 매수인이 인수합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 50,421,000원 | 170,886,578원 | 221,307,578원 |
| 5회 유찰 시 | 35,294,700원 | 185,740,605원 | 221,035,305원 |
| 6회 유찰 시 | 24,706,290원 | 196,138,423원 | 220,844,713원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
효성리치빌 48.0㎡로 확인된 실거래는 2건이며, 모두 2022.08. 2층 220,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 금액도 220,000,000원이고, 최신 거래 역시 2022.08. 220,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 48.0㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2022.08 | 48.0㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 평균 | 48.0㎡ | 2건 | 220,000,000원 |
최저가만 놓으면 실거래의 22.9%라 압도적으로 저렴해 보입니다. 하지만 이 사건에서 시세와 비교해야 할 숫자는 50,421,000원이 아니라 실질취득 221,307,578원입니다. 이는 확인된 실거래 220,000,000원을 웃돕니다. 따라서 4회 유찰이라는 사실이나 감정가 대비 할인율을 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,421,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,307,578원 |
| 1. 임차인 전정호 보증금 | 220,000,000원 | 49,113,422원 |
| 2. 세하금융대부주식회사 근저당 | 90,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울신용보증재단 가압류 | 11,005,704원 | 0원 |
| 4. 오토매니지먼트렌터카 가압류 | 9,860,000원 | 0원 |
| 5. 한국주택금융공사 경매신청채권 | 231,267,047원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 배당 후 보증금 부족분 170,886,578원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 이용 중인 5층 철근콘크리트구조 건물의 2층 202호입니다.
- 입지. 부천약대초등학교 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측과 동측으로 폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
- 환금성. 효성리치빌은 총 8세대 다세대이고, 확인된 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 현재 물건은 이미 4회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득을 계산. 현재 회차 기준 50,421,000원에 낙찰돼도 인수액 170,886,578원이 더해져 실질취득은 221,307,578원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 5회·6회 유찰 시에도 인수액이 늘어 총 부담은 각각 221,035,305원, 220,844,713원 수준입니다.
- 임차인 권리 원본 확인. 전정호의 전입 2022.07.25., 확정일자 2022.06.03., 임차권등기 2024.10.30., 배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 점유·인도 현황 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 현장 점유상태와 인도 가능 시점을 별도로 확인해야 합니다.
- 실거래 표본의 시점 확인. 확인된 동일면적 거래는 2022.08. 2건으로 모두 220,000,000원입니다. 현재 가격 판단 시 개별 상태와 실제 매수수요를 함께 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당 추정에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 체납과 공용부분 관리비를 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “유찰 4회”보다 “보증금 220,000,000원”이 중요하다
이 물건은 감정가 210,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 50,421,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 전정호의 보증금 220,000,000원은 말소기준보다 먼저 갖춘 대항력 때문에 배당되지 않은 부분이 매수인에게 남습니다. 현 회차 인수액은 170,886,578원이고 실질취득은 221,307,578원입니다.
확인된 실거래는 220,000,000원입니다. 즉 현재 회차의 실질취득은 실거래보다 낮지 않습니다. 추가 유찰이 진행돼도 매각가가 내려간 만큼 인수액이 커져 5회 유찰 시 221,035,305원, 6회 유찰 시 220,844,713원으로 총 부담이 거의 유지됩니다. 이 사건은 최저매각가의 할인율이 아니라 대항력 임차보증금 220,000,000원이 사실상의 가격 하단을 만드는 구조로 보는 것이 핵심입니다.
