72,030,000원
인천지방법원 2025타경34615. 부천시 원미구 약대동 ‘효성리치빌’ 2층 202호, 공부상 다세대주택입니다. 감정가는 210,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 72,030,000원까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다.
임차인 전정호는 임대차계약일 2022.06.02, 확정일자 2022.06.03, 주민등록 및 점유개시 2022.07.25이고, 말소기준인 세하금융대부주식회사 근저당은 2022.12.28 설정됐습니다. 따라서 임차인의 대항력이 먼저입니다. 2024.10.30에는 보증금 220,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34615 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 약대동 170-10 2층 202호 · 신흥로335번길 21-4 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 다세대주택 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 강민규 · 2022.08.29 거래가 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 72,030,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 231,267,047원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전정호 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 2022.07.25 | 2022.06.03 | 대항력 有 우선변제 잔액 승계 |
말소기준권리는 2022.12.28 설정된 세하금융대부주식회사 근저당권 90,000,000원입니다. 그 뒤의 서울신용보증재단 가압류 11,005,704원, 주식회사 오토매니지먼트렌터카 가압류 9,860,000원, 부천시 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 전정호의 전입·점유는 말소기준보다 앞서므로 임차권등기 자체가 매각으로 소멸하더라도 미회수 보증금에 대한 대항력 부담은 매수인에게 남습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
효성리치빌은 8세대, 2012.08.08 사용승인된 다세대주택입니다. 비교 면적은 48.0㎡이고, 확인된 거래는 2022.08의 2건으로 모두 220,000,000원입니다. 평균·최저·최고·최신 거래가가 모두 220,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 48.0㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2022.08 | 48.0㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 평균 | 48.0㎡ | 2건 | 220,000,000원 |
표면상 최저가 72,030,000원은 실거래 평균 220,000,000원의 32.7%에 불과합니다. 하지만 이 비율은 가격 메리트 판단에 쓰면 안 됩니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금을 함께 부담하기 때문입니다. 현재 회차의 실질 부담 221,696,540원은 오히려 확인된 실거래 220,000,000원을 넘습니다. 즉 3회 유찰에도 실질취득 기준으로는 시세 이하라고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,696,540원 |
| 1. 임차인 전정호 보증금 | 220,000,000원 | 70,333,460원 |
| 2. 근저당 · 세하금융대부주식회사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 11,005,704원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 오토매니지먼트렌터카 | 9,860,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 231,267,047원 | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 잔액 | - | 149,666,540원 |
현재 최저가에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 세하금융대부주식회사 이하 후순위 채권에는 배당이 없고, 임차보증금 미회수액 149,666,540원은 매수인 부담으로 남습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천약대초등학교 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트·학교·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호이며, 급배수·위생·도시가스·난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 평지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 북측과 동측으로 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 포함되며 공시지가는 2,078,000원/㎡입니다.
- 환금성. 효성리치빌은 8세대 규모이고 확인된 동일 면적 거래가 2건에 불과해 거래 표본이 적습니다. 현재 사건도 이미 3회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 72,030,000원은 매수인의 최종 부담액이 아닙니다. 현재 인수액 149,666,540원을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 전정호의 보증금은 220,000,000원이며 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인에게 인수됩니다.
- 추가 유찰의 의미. 4회 유찰 시 50,421,000원·인수 170,886,578원, 5회 유찰 시 35,294,700원·인수 185,740,605원으로 낙찰가 하락만큼 인수액이 커집니다.
- 실거래 기준. 확인된 거래 2건은 모두 220,000,000원입니다. 가격 비교는 최저가가 아닌 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권 관련 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “72,030,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 숫자는 매우 강하게 착시를 만듭니다. 감정가 210,000,000원짜리 다세대가 3회 유찰돼 72,030,000원까지 내려왔으니 언뜻 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인의 보증금이 220,000,000원이고 현재 배당 후 미회수액 149,666,540원을 매수인이 인수합니다. 현재 기준 낙찰가와 인수를 합치면 221,696,540원입니다.
4회·5회 유찰로 최저가가 더 낮아져도 인수액이 그만큼 늘어 전체 부담은 보증금 220,000,000원 부근에 머뭅니다. 확인된 실거래 역시 220,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 “유찰이 많이 돼 싸진 물건”이 아니라 “낙찰가가 내려가도 선순위 보증금 때문에 실질취득액이 내려가지 않는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리분석의 결론은 명확합니다. 최저가가 아니라 인수까지 합친 실질취득액으로 판단해야 합니다.
