617만원은 실질취득가가 아니다 — 선전입 임차보증금이 미상인 베스티움 604호

인천지방법원 2024타경548749. 주안역 북서측 인근에 위치한 베스티움 6층 604호, 전용 18.12㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 75,000,000원이지만 7회 유찰돼 최저매각가는 6,177,000원, 감정가의 8% 수준까지 내려왔습니다. 겉으로는 최근 12개월 실거래 평균 40,891,666원보다 크게 낮아 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가만으로 수익성을 계산하면 안 되는 구조입니다.

말소기준권리는 2019년 5월 3일 국의 압류입니다. 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 이동호는 그보다 앞선 2013년 7월 24일 전입한 것으로 조사됐습니다. 보증금과 확정일자, 점유 부분 및 이용 형태가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수는 없지만, 대항력 가능성이 남아 있는 선전입 신고자입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입

2015년 은평구 압류, 2018년 국민건강보험공단·영등포구·국의 압류는 각각 해제돼 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 최초 존속 압류는 2019.05.03. 국 압류이며, 이후 웰컴저축은행·하나카드·오케이저축은행의 가압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 보증금이 확인돼야 총비용이 나온다

이동호는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 신고 임차인입니다. 다만 점유 부분과 이용 형태, 보증금 및 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 있음이나 인수액 0원으로 단정할 수 없습니다. 실질취득가는 최소 6,177,000원이지만, 유효한 대항력이 인정되는 임대차보증금이 존재하면 그 미배당액만큼 증가합니다.

③ 시세 비교 — 최저가 15.1%는 ‘총비용’이 아니다

베스티움의 면적 매칭 실거래 표본은 12건이며, 최근 12개월 평균은 40,891,666원, 최저 거래는 39,000,000원, 최고 및 최신 거래는 50,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 15.1%입니다.

최저가 자체는 실거래보다 현저히 낮지만, 이는 인수 가능 임차보증금을 제외한 입찰 하한일 뿐입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 6,177,000원을 실질취득가로 놓고 실거래와 비교하거나 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 감정가 75,000,000원은 최근 평균과 최신 거래보다 모두 높고, 현재 물건은 단지 경매 평균 3.8회를 크게 넘는 7회 유찰 상태입니다.

④ 예상배당표 (매각가 6,177,000원 가정)

채권 총액 121,255,189원 중 채권자 배당액은 5,665,814원, 미배당액은 115,589,375원입니다. 국세·지방세 압류 이력과 당해세, 임차인의 보증금 및 우선변제 여부에 따라 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 채권 배당표에 별도 인수액이 잡히지 않았더라도, 미상 임차보증금의 매수인 부담 가능성까지 0원으로 확정되는 것은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수 불확실성은 남는다

입찰가격이 더 내려가면 채권자 미배당액은 커지지만, 선전입 임차인의 미배당 보증금이 존재할 경우 매수인 실질취득가가 함께 내려간다고 단정할 수 없습니다. 낙찰가가 감소해도 인수액이 늘어날 수 있으므로, 임차보증금을 모른 채 추가 유찰만 기다리는 전략은 권리 위험을 해결하지 못합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 주안역 북서측 인근으로 공동주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며, 주위 환경은 대체로 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철 1호선·인천지하철 2호선 주안역이 있어 대중교통 여건은 대체로 보통입니다.
• 건물. 2012.10.31 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물의 6층이며, 위생·급배수·도시가스· 난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 오피스텔로 이용 중이나 폐문부재로 내부 상태를 확인하지 못했습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·주안역지구 지구단위계획구역이며 남측 약 15m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,428,000원/㎡이고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 149세대의 전용 18.12㎡ 소형 오피스텔이고, 현재 물건은 단지 경매 평균 3.8회를 넘는 7회 유찰 상태입니다. 단지 경매 통계상 낙찰률은 0.0%로 기록돼 환금성 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대차계약 원본. 이동호의 계약서, 보증금 지급 내역, 계약기간과 임대차 목적물을 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
• 현재 점유와 실제 용도. 2013.07.24 전입만으로 현재 점유와 주거 사용이 자동 확인되지는 않습니다. 현장 점유와 전입 유지 여부를 대조해야 합니다.
• 확정일자·배당 가능액. 확정일자가 미상이고 2024.09.11 배당요구가 접수돼 있으므로, 배당순위와 예상 미배당 보증금을 별도로 계산해야 합니다.
• 이동호의 이중 지위. 임차인 신고자와 현재 경매신청채권자가 동일인으로 표시된 경위를 확인하고, 가장임차인 여부를 포함한 사실관계를 검증해야 합니다.
• 조세채권. 국세·지방세 압류 이력이 9건이므로 교부청구서와 배당요구 내역을 통해 당해세 및 선순위 조세 금액을 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 수리비와 설비 상태를 현장에서 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서와 임대차 관련 제출 문건을 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “617만원짜리 오피스텔”로 보면 안 된다

이 물건의 최저매각가는 6,177,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 40,891,666원의 15.1%에 불과합니다. 그러나 말소기준보다 약 6년 빠른 2013.07.24 전입 신고가 있고, 그 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 확인되는 가격은 실질취득가가 아니라 입찰가격의 하한입니다.

7회 유찰과 낮은 최저가를 투자 메리트로 해석하기 전에, 이동호의 실제 임대차와 보증금, 배당 후 미회수액부터 확정해야 합니다. 보증금이 크고 대항력이 인정되면 낙찰가가 낮아도 총취득비용은 그만큼 올라갑니다. 가격은 매우 낮지만, 인수액을 모르는 상태에서는 싸다고 말할 수 없는 물건. 권리 확인이 입찰가 계산보다 먼저입니다.