391,000원까지 내려왔지만, 19회 유찰의 이유가 더 중요하다 — 대동씨코아 235호

창원지방법원 2023타경466. 창원시 마산합포구 해운동 대동씨코아상가아파트 2층 235호입니다. 사건 분류는 도시형생활주택이지만 감정평가상 이용상태는 판매시설이고, 매각물건명세서에는 “판매시설로 경계벽체 없이 공실상태”라고 기재돼 있습니다. 단순히 주거용 소형 호실로 보고 접근해서는 안 되며, 실제 전유부분의 위치·경계와 현재 이용 가능 상태를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.

가격만 보면 극단적입니다. 감정가 53,000,000원이 19회 유찰을 거쳐 391,000원까지 내려왔습니다. 하지만 반복 유찰은 가격 할인보다 수요 부족과 물건 특정·활용의 어려움을 먼저 보여주는 신호입니다. 특히 경계벽이 없는 판매시설은 독립된 호실로 점유·사용할 수 있는지, 관리규약과 현장 구조상 분리 사용이 가능한지 확인하지 않으면 최저가 자체가 투자 판단 기준이 되기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 공동담보는 2002년에 말소됐다

1995년부터 1999년까지 경남종합금융주식회사와 대한투자신탁주식회사 명의의 공동담보 근저당 5건이 설정됐지만, 등기부 을구 6번에는 이들 근저당이 2002.04.12. 임의경매 낙찰을 원인으로 전부 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 과거 채권최고액 9,100,000,000원, 10,400,000,000원, 5,000,000,000원, 6,000,000,000원, 5,000,000,000원을 현재 매수인이 인수하는 구조로 해석해서는 안 됩니다.

현재 경매의 말소기준은 2022.07.21. 접수된 대동씨코아상가번영회의 가압류 6,152,460원입니다. 이후 2023.02.09. 같은 채권자가 가압류를 본압류로 이행해 강제경매를 개시했습니다. 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 등기상 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 0.3%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다

대동씨코아상가의 제시된 실거래 12건은 모두 전용 70.4㎡ 표본입니다. 반면 대상 기준면적은 34.0㎡이고 면적도 일치하지 않습니다. 용도 역시 대상은 감정평가상 판매시설이므로, 아래 거래를 동일 물건의 직접 시세로 적용할 수 없습니다.

최근 12개월 10건 평균은 122,600,000원, 최신 거래는 2026.05. 135,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간 대비 7.5% 상승한 것으로 집계돼 있습니다. 최저가 391,000원은 숫자상 최근 12개월 평균의 0.3%이지만, 면적과 이용상태가 다른 표본이므로 이 비율만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 391,000원 가정)

집행비용 추정액 407,038원이 가정 매각가 391,000원을 웃돌아 채권자 예상배당은 모두 0원으로 계산됐습니다. 다만 을구 1~5번 근저당은 등기부 을구 6번에 2002.04.12. 말소된 것으로 기재돼 있으므로, 위 미배당액을 매수인 인수액으로 보아서는 안 됩니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 마산남부시외버스터미널 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상업지대로 형성돼 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 지역 내 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 21층 건물이며 공용 위생·급배수설비, 승강기와 에스컬레이터가 설치돼 있습니다.
• 도로. 서측과 남측으로 소로 1류, 동측으로 중로 1류에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 토지는 공동주택과 판매시설 등의 건부지로 이용 중입니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 단지 지표. 199세대, 1993.12.31. 준공. 경매 평균 유찰 15.9회, 낙찰률 6.67%로 환금성 지표가 낮습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 호실 경계 확인. 경계벽체가 없는 상태에서 235호의 실제 위치와 전유부분 경계를 현장에서 특정할 수 있는지 확인해야 합니다.
• 이용 가능성 확인. 사건 분류는 도시형생활주택이지만 감정 이용상태는 판매시설입니다. 건축물대장·관리규약·영업 또는 주거 사용 가능 여부를 대조해야 합니다.
• 과거 근저당 말소 확인. 등기부 을구 6번의 2002.04.12. 말소 기재와 최신 등기 상태를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
• 점유 재확인. 매각명세서상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 출입 상태와 관리사무소 등록 내역을 확인해야 합니다.
• 관리비·상가부담금 확인. 대동씨코아상가번영회가 경매를 신청한 구조이므로 체납 관리비와 상가 운영 관련 부담금을 별도로 확인해야 합니다.
• 비교시세 재수집. 70.4㎡ 거래가 아닌 대상과 면적·용도·층·구획 상태가 유사한 판매시설 사례를 찾아야 합니다.
• 반복 유찰 원인 조사. 19회 유찰의 원인이 단순 가격인지, 호실 특정·사용 제한·수요 부족 때문인지 현장과 법원 서류를 통해 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 변경사항을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격이 낮다”와 “가치가 있다”는 다르다

이 물건은 권리만 보면 단순합니다. 과거 공동담보 근저당은 2002년에 말소됐고, 현재 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 등재돼 있지 않아 권리상 인수액은 0원입니다.

그러나 종합 판단은 D등급입니다. 감정가 53,000,000원이 391,000원까지 내려온 배경에는 19회 유찰, 경계벽체 없는 판매시설, 낮은 경매 낙찰률, 직접 비교할 수 없는 실거래 표본이 함께 놓여 있습니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 되며, 호실을 실제로 특정하고 독립적으로 사용할 수 있는지가 입찰 여부를 결정하는 핵심입니다. 권리 인수는 없지만, 물건성과 환금성 검증이 끝나기 전에는 “싼 물건”이 아니라 가격 판단이 불가능한 물건으로 보는 편이 안전합니다.