창원지방법원 2024타경715. 함안군 군북면 소포리 928, 도로명 현포로 53의 공장 및 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 공장과 사무실·샤워실 등으로 이용 중이고, 토지의 주된 이용은 공업용입니다. 감정가 2,248,996,360원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 705,286,000원으로 내려왔습니다. 등기상 핵심은 1999.01.28. 주식회사경남은행 근저당권 450,000,000원이며, 이 권리가 말소기준입니다.
말소기준 뒤에는 경남은행의 여러 근저당, 정용근·아시아산업주식회사·주식회사승지의 근저당, 국·함안군·국민건강보험공단의 압류, 한국전력공사·박봉연·함안축산업협동조합·윤종록의 가압류와 경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리관계상 이들은 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경715 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 군북면 현포로 53 · 소포리 928 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장, 사무실·샤워실 등 |
| 소유자 | 박희진 |
| 토지 | 1,720㎡ · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 용도지역 | 계획관리지역 · 성장관리계획구역(근린형) |
| 공시지가 | 184,600원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 2,248,996,360원 / 705,286,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가 31.36% |
| 청구금액 | 25,226,428원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1999년 경남은행 근저당
1999.01.28. 설정된 경남은행 근저당권의 채권최고액은 450,000,000원이며 공동담보가 설정돼 있습니다. 이후 설정된 경남은행 근저당권 900,000,000원·120,000,000원·140,000,000원·480,000,000원·108,000,000원·120,000,000원과 정용근 350,000,000원, 아시아산업주식회사 300,000,000원, 주식회사승지 500,000,000원 등의 담보권은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다.
갑구에도 2022년 국 압류, 2024년 김주광의 강제경매개시결정, 함안군·국민건강보험공단 압류, 한국전력공사·박봉연·함안축산업협동조합·윤종록 가압류, 경남은행의 별도 임의경매개시결정이 존재하지만 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 705,286,000원으로 감정가 2,248,996,360원의 31.36% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락이지만, 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·거래 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 하락률만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 31.36% | 705,286,000원 | 3,327,458,715원 |
| 5회 유찰 시 | 21.95% | 493,700,199원 | 3,536,928,658원 |
| 6회 유찰 시 | 15.37% | 345,590,139원 | 3,683,339,978원 |
③ 예상배당표 (매각가 705,286,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,452,860원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 450,000,000원 | 450,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 900,000,000원 | 245,833,140원 |
| 3. 근저당 · 주식회사경남은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사경남은행 | 140,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사경남은행 | 480,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 주식회사경남은행 | 108,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 주식회사경남은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 정용근 | 350,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 아시아산업주식회사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 10. 경매개시결정 · 김주광 | 25,226,428원 | 0원 |
| 11. 근저당 · 주식회사승지 | 500,000,000원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 한국전력공사 | 253,023,790원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 박봉연 | 56,293,718원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 함안축산업협동조합 | 21,267,591원 | 0원 |
| 15. 경매개시결정 · 주식회사경남은행 | 25,226,428원 | 0원 |
| 16. 가압류 · 윤종록 | 174,253,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 총 채권액 4,023,291,855원 중 채권자 배당은 695,833,140원, 미배당은 3,327,458,715원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 일괄매각·농지·기계기구 — 이 사건의 진짜 확인 포인트
- 컨테이너. 목록 2·3 토지에 이동이 용이한 컨테이너 박스가 다수 소재하지만 매각대상이 아닙니다.
- 증축. 목록 7은 일부 증축돼 있습니다.
- 지붕 현황. 목록 7은 공부상 ‘샌드위치판넬지붕’이나 현황은 ‘칼라시트지붕’입니다.
- 위반건축물. 감정평가 자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
- 공부와 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함안군 군북면 소포리 ‘남강서원’ 북동측 인근으로, 주위는 소규모 공장과 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 일련번호 1은 공장, 1-1은 사무실·샤워실 등으로 이용 중입니다.
- 구조. 공장동은 철골조 및 경량철골조 단층, 주기둥 H-형강 300×150mm, 층고 약 6.5m, 최고높이 약 8.5m입니다.
- 설비. 사무실·샤워실 건물에는 위생·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 1,720㎡ 공장용지, 공업용, 평지·부정형, 소로한면입니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 가축사육제한구역 일부제한700m입니다.
- 환금성. 주거용 표준화 자산이 아닌 공장·토지 일괄매각으로, 실거래 시세 자료가 없어 가격 검증 난도가 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 3의 발급 가능 여부와 제출 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있습니다.
- 매각대상 경계. 포함되는 제시외 건물·기계기구와 제외되는 a·b·c·d·e, 컨테이너를 현장에서 구분해야 합니다.
- 점유관계. 확인된 임차인 내역은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 사용자와 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 공동담보. 말소기준 근저당을 비롯한 다수 근저당이 다른 토지·건물과 공동담보 관계에 있으므로 원본 등기와 배당요구 관계를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 4회 유찰·감정가 31.36%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 공장·토지의 실제 거래 가능 가격을 별도로 검증해야 합니다.
- 현황 확인. 일부 증축과 지붕 현황 차이를 포함해 감정평가 대상과 현재 현황이 일치하는지 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 ‘물건 실사’
이 사건은 등기상 권리의 숫자만 보면 매우 복잡하지만, 말소기준은 명확합니다. 1999.01.28. 경남은행 근저당 이후의 담보권·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 문제는 권리보다 물건입니다.
감정가 2,248,996,360원에서 4회 유찰돼 705,286,000원까지 내려왔지만 실거래 시세 근거가 없어 이를 곧바로 ‘싼 가격’이라고 평가할 수 없습니다. 더구나 공장·토지 일괄매각, 농지취득자격증명, 제시외 건물·기계기구, 매각 제외 물건, 일부 증축, 임대관계 미상까지 확인해야 할 요소가 많습니다. 등기 권리는 비교적 정리되지만, 현장 실사와 매각대상 확정이 핵심인 C등급 사건으로 보는 것이 적절합니다.
