등기상 인수 0원, 그러나 농취증·기계기구·임대 미상이 승부처 — 함안 현포로 53

창원지방법원 2024타경715. 함안군 군북면 소포리의 공장과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 박희진 씨는 1999.01.28. 임의경매 낙찰로 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사경남은행이 채권최고액 450,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 경남은행·가야새마을금고·정용근· 아시아산업주식회사·주식회사승지 등의 근저당과 다수의 압류·가압류가 이어졌지만, 등기 분석상 모두 말소기준보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다.

권리의 소멸 여부만 보면 구조는 분명하지만, 이 물건의 난도는 등기부보다 매각 대상의 범위와 현장 상태에 있습니다. 제시외 건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록의 기계기구 일부가 포함되는 반면, 제시외 기계기구 a·b·c·d·e와 이동이 용이한 컨테이너 박스는 매각대상이 아닙니다. 목록 3 토지는 농지취득자격증명이 필요하고, 목록 7 건물은 일부 증축 및 지붕 현황 차이가 확인됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸

말소기준은 1999.01.28. 설정된 경남은행 근저당입니다. 이후 설정된 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 확인된 임차인 신고는 없지만, 공장 가동 주체·점유자·사업자등록·전입 또는 법인점유 상태를 현장에서 확인하기 전까지 명도와 점유 리스크를 완전히 배제해서는 안 됩니다.

② 가격과 유찰 — 44.8%여도 ‘저가’ 판정은 보류

현재 최저매각가는 1,007,551,000원으로 감정가 2,248,996,360원의 44.8%입니다. 이미 3회 유찰됐지만, 동일 용도·유사 규모의 최근 거래자료가 없어 감정가와 최저가만으로 가격 메리트를 검증할 수 없습니다. 공장용 부동산은 토지 형상, 도로 조건, 건물 상태, 전력·설비, 기계기구의 가동 여부, 업종 규제에 따라 가격 차이가 커서 낮은 최저가 비율 자체가 곧 시세 할인율을 뜻하지 않습니다.

세 시나리오 모두 소유자 잔여액은 0원이며, 신청채권자 김주광의 청구액 25,226,428원도 예상배당액이 0원입니다. 유찰이 진행될수록 선순위 채권에서 매각대금이 소진되고 전체 미배당액은 증가합니다. 이는 매수인이 미배당 채무를 승계한다는 뜻은 아니지만, 권리관계가 누적된 장기 부실자산이라는 점과 명도·운영 협의의 난도를 보여주는 지표입니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,007,551,000원 가정)

총 채권액 4,295,584,399원 중 채권자 예상배당은 995,075,490원, 미배당은 3,300,508,909원입니다. 국세·지방세 압류 6건 가운데 당해세가 있으면 선순위에서 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 매각 범위 — 포함과 제외를 먼저 구분

• 일괄매각. 토지·건물과 제시외 건물, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록의 기계기구 제시외 1-9 내지 1-17이 포함됩니다.
• 제외 기계기구. 제시외 기계기구 a·b·c·d·e는 채무자 및 소유자의 소유가 아니라는 의견서가 제출되어 매각대상이 아닙니다.
• 컨테이너 제외. 목록 2·3 토지에 있는 이동이 용이한 컨테이너 박스는 매각대상이 아닙니다.
• 농지취득자격증명. 목록 3은 현황 휴경지인 농지로 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
• 건물 현황 차이. 목록 7은 일부 증축됐고, 공부상 샌드위치판넬지붕이나 현황은 칼라시트지붕입니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 함안군 군북면 소포리 소재 남강서원 북동측 인근에 있으며, 주위는 소규모 공장과 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
• 이용상태. 주건물은 일동의 공장으로, 부속 부분은 사무실·샤워실 등으로 이용 중입니다.
• 건물 구조. 철골조 및 경량철골조 단층 공장으로 주기둥은 H-형강 300×150㎜, 층고 약 6.5m, 최고높이 약 8.5m입니다.
• 토지 조건. 공장용지·공업용, 평지의 부정형 토지이며 소로한면에 접합니다. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 환금성. 소규모 공장과 농경지가 혼재한 지역의 공장·토지 복합물건이고 3회 유찰됐습니다. 실거래 비교자료도 없어 일반 주거용 부동산보다 매수층과 가격 검증 범위가 제한적입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명 선확인. 목록 3에 대해 발급 가능 여부와 제출기한을 입찰 전에 확인하세요. 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
• 매각목록 현장 대조. 포함되는 제시외 건물·기계기구 제시외 1-9 내지 1-17과, 제외되는 a·b·c·d·e 및 컨테이너 박스를 사진·제조번호·위치로 구분하세요.
• 기계기구 가동성. 목록에 포함됐다는 사실만으로 정상 가동이나 경제적 가치가 보장되지 않습니다. 전력 연결, 부품 상태, 철거·이전 가능성을 확인하세요.
• 점유·임대 확인. 임대관계가 미상이므로 사업자등록, 공장등록, 전기 사용 명의, 실제 운영회사와 점유자를 조사하세요.
• 증축·지붕 상태 확인. 목록 7의 일부 증축 면적과 허가 여부, 칼라시트지붕의 상태 및 보수비를 확인하세요.
• 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 예상배당이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 교부청구 내역을 확인하세요.
• 근저당 말소 내역 대조. 가야새마을금고 30,000,000원 근저당의 말소 기재와 예상배당표 반영 내용이 일치하는지 최신 등기부에서 확인하세요.
• 가격 재산정. 감정가 비율이 아니라 토지, 건물, 포함 기계기구, 철거·수선비를 각각 산정한 뒤 입찰 상한을 정하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 어려운 것은 공장의 실제 가치

이 사건은 말소기준이 1999.01.28. 경남은행 근저당으로 명확하고, 후순위 권리는 매각으로 소멸해 배당모형상 인수액이 0원이라는 장점이 있습니다. 하지만 이를 곧바로 안전한 저가매수 기회로 해석해서는 안 됩니다. 현재 최저가는 감정가의 44.8%지만 최근 실거래 비교자료가 없고, 이미 3회 유찰됐습니다.

농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 포함·제외 기계기구의 구분, 컨테이너 제외, 목록 7의 증축과 지붕 차이, 임대관계 미상, 세금 우선배당 가능성까지 확인해야 합니다. 결론은 “등기상 소멸형, 입찰조건 고난도”입니다. 권리 인수보다 토지·건물·기계기구의 실제 가치와 점유 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐가 낙찰 성패를 좌우합니다.