658,000원
창원지방법원 2024타경100608. 창원 마산회원구 양덕동 드림타워 14층 1403호, 전용 68.2088㎡ 아파트입니다. 감정가는 159,000,000원이지만 무려 21회 유찰되면서 현재 최저매각가는 658,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 149,666,666원의 0.4%에 불과합니다. 다만 본건은 가격보다 먼저 확인해야 할 권리 문제가 있습니다.
말소기준은 2023.02.02. 접수된 주식회사 경남은행의 가압류 889,970,022원입니다. 이후 중소기업은행 가압류, 창원시·국 압류, 근로복지공단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정, 손태익 가압류 등 등기상 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 황봉규의 전입신고는 2017.04.10로 말소기준보다 앞서고, 본건 전부를 점유합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매수인이 인수할 임차보증금이 있는지 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경100608 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 양덕남9길 10, 14층1403호 (양덕동,드림타워) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 68.2088㎡ · 철골철근콘크리트구조 15층 중 14층 |
| 소유자 | 주식회사다보건설 (2017.03.30. 매매 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 658,000원 (21회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유인석 / 33,061,156원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 임차인 확인이 우선
말소기준은 2023.02.02. 경남은행 가압류입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 근저당권은 없지만, 이것만으로 인수 위험이 없다고 결론 내릴 수는 없습니다. 본건 전부를 점유하는 임차인의 전입일이 말소기준보다 약 6년 앞서기 때문입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황봉규 | 본건 전부 | 2017.04.10 | 미상 | 미상 | 2024.04.15 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 실질취득가는 미정
드림타워의 최근 거래 12건 평균은 150,333,333원입니다. 다만 과거 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해서 보면, 최근 12개월 3건 평균은 149,666,666원, 최신 거래는 2026.04. 148,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래의 비교 추세는 -0.6%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 68.21㎡ | 13 | 148,000,000원 |
| 2026.04 | 68.21㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2025.11 | 73.1㎡ | 13 | 154,000,000원 |
| 2024.01 | 73.1㎡ | 15 | 163,000,000원 |
| 2023.10 | 73.1㎡ | 5 | 166,000,000원 |
| 2023.10 | 68.21㎡ | 11 | 158,500,000원 |
| 2023.10 | 68.21㎡ | 11 | 158,500,000원 |
| 2022.04 | 73.1㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2021.12 | 73.1㎡ | 11 | 157,000,000원 |
| 2021.11 | 73.1㎡ | 10 | 154,000,000원 |
| 2021.11 | 68.21㎡ | 9 | 119,000,000원 |
| 2021.10 | 68.21㎡ | 12 | 119,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 149,666,666원 |
현재 최저가 658,000원은 최근 12개월 평균의 0.4%입니다. 하지만 이 비율은 어디까지나 법원의 입찰 시작가격과 실거래가를 비교한 숫자일 뿐입니다. 임차보증금이 미상인 상태에서는 실질취득가를 계산할 수 없으므로, 0.4%라는 숫자만 근거로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 658,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 411,844원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사 경남은행 | 889,970,022원 | 246,156원 |
| 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 462,814,164원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 중소기업은행 | 7,056,076원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 근로복지공단 | 22,503,590원 | 0원 |
| 갑구 10번 경매개시결정 · 유인석 | 33,061,156원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 손태익 | 32,260,250원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권자 총 청구액은 1,447,665,258원, 예상 배당액은 246,156원, 미배당은 1,447,419,102원입니다. 이 배당 모형의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 보증금이 확인되지 않은 황봉규의 임차관계까지 확정한 금액은 아닙니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있습니다.
④ 회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 21회 유찰 | 658,000원 | 246,156원 | 1,447,419,102원 | 0원 |
| 22회 유찰 시 | 526,400원 | 116,925원 | 1,447,548,333원 | 0원 |
| 23회 유찰 시 | 421,120원 | 13,540원 | 1,447,651,718원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마산고속버스터미널 남측 인근으로, 주변은 아파트와 근린시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 주차장까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 15층 건물 중 14층 1403호이며 급·배수, 위생설비, 도시가스보일러 난방 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역이며 공시지가는 975,100원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 거주인 부재와 폐문으로 내부구조와 현황을 확인하지 못해 외부관찰과 인근 유사물건의 통상적 내부상태를 기준으로 평가됐습니다.
- 거래 흐름. 드림타워는 34세대, 2017.02.06. 준공이며 최근 12개월 3건 평균 149,666,666원, 최신 거래 148,000,000원, 추세 -0.6%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 황봉규 보증금부터 확인. 전입 2017.04.10, 본건 전부 점유, 배당요구 2024.04.15이지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 금액이 실질취득가를 결정합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자 미상 상태이므로 현재는 ‘대항력 가능·미상’으로 접근해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 658,000원은 최근 12개월 시세의 0.4%지만, 인수해야 할 임차보증금이 있다면 그 금액을 더한 실질취득가로 시세를 비교해야 합니다.
- 21회 유찰 원인 확인. 드림타워 경매물건 평균 유찰 횟수도 19.1회입니다. 단순 가격 문제인지, 임차관계·점유·매각조건 때문인지 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 점유·시설 상태와 수리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류와 임대차계약서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “65만8천원”보다 먼저 볼 숫자가 있다
현재 최저가는 감정가 159,000,000원에서 21회 유찰돼 658,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 149,666,666원과 비교하면 0.4%에 불과합니다. 그러나 이 사건은 이 숫자만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 본건 전부를 점유하는 황봉규의 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다.
등기상 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸하더라도, 임차보증금이 존재하고 매수인이 미배당분을 인수해야 한다면 실질취득가는 전혀 달라집니다. 게다가 최근 거래 추세도 -0.6%로 하락 방향입니다. 따라서 본건의 결론은 “최저가는 극단적으로 낮지만, 실질취득가는 아직 모른다”입니다. 임차보증금이 확인되기 전까지는 낮은 최저가를 가격 가점으로 볼 수 없습니다.
