940,000원
창원지방법원 2024타경100608. 마산회원구 양덕동 드림타워 14층 1403호, 전용 68.2088㎡ 아파트입니다. 주식회사다보건설이 2017년 거래가 210,000,000원에 취득했고, 등기부에는 근저당이 없는 대신 가압류·압류가 다수 쌓인 뒤 강제경매가 개시됐습니다. 말소기준은 2023.02.02. 경남은행의 889,970,022원 가압류이며, 그 이후의 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기권리만 보면 낙찰 후 소멸 구조가 분명합니다. 하지만 이 물건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 황봉규가 2017.04.10. 본건 전부에 전입했고 2024.04.15. 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준일보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 대항력을 확정적으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경100608 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 양덕남9길 10, 14층 1403호 (양덕동, 드림타워) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 68.2088㎡ · 철골철근콘크리트구조 15층 건물 중 14층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사다보건설 (2017.03.30. 소유권이전, 거래가 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 940,000원 (20회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유인석 / 33,061,156원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2023.02.02. 경남은행 가압류입니다. 이후 중소기업은행, 창원시, 근로복지공단, 국, 국민건강보험공단, 유인석, 손태익 명의의 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당은 0건이고 가압류·압류는 총 9건입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수액 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황봉규 | 본건 전부 | 2017.04.10 | 미상 | 미상 | 2024.04.15 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 전입일은 2017.04.10.로 말소기준일 2023.02.02.보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력과 우선변제권의 최종 성립 여부, 배당액, 매수인 승계액을 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 명목 최저가는 0.6%, 실질취득가는 미확정
드림타워는 34세대이며 2017.02.06. 사용승인된 단지입니다. 전용 68.21㎡와 73.1㎡ 거래 12건의 전체 평균은 150,333,333원입니다. 가격 판단에는 과거 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 하는데, 최근 12개월 3건 평균은 149,666,666원, 최신 거래는 2026.04. 148,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 이전보다 -0.6%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 68.21㎡ | 13 | 148,000,000원 |
| 2026.04 | 68.21㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2025.11 | 73.1㎡ | 13 | 154,000,000원 |
| 2024.01 | 73.1㎡ | 15 | 163,000,000원 |
| 2023.10 | 73.1㎡ | 5 | 166,000,000원 |
| 2023.10 | 68.21㎡ | 11 | 158,500,000원 |
| 2023.10 | 68.21㎡ | 11 | 158,500,000원 |
| 2022.04 | 73.1㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2021.12 | 73.1㎡ | 11 | 157,000,000원 |
| 2021.11 | 73.1㎡ | 10 | 154,000,000원 |
| 2021.11 | 68.21㎡ | 9 | 119,000,000원 |
| 2021.10 | 68.21㎡ | 12 | 119,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 149,666,666원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 150,333,333원 |
최저가 940,000원은 최근 12개월 평균의 0.6%에 불과합니다. 그러나 이것은 어디까지나 명목 매각가격의 비율입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득가를 940,000원으로 볼 수 없고, 최근 시세보다 싸다는 결론도 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 416,920원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 경남은행 | 889,970,022원 | 523,080원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 462,814,164원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 7,056,076원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 22,503,590원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 유인석 | 33,061,156원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 손태익 | 32,260,250원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,447,665,258원 중 채권자 예상배당은 523,080원이며, 미배당액은 1,447,142,178원입니다. 국세·지방세 압류 4건이 당해세에 해당하면 집행비용 이후 우선 차감될 수 있습니다. 임차인 보증금과 최우선변제액은 확인되지 않아 반영할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 20회 유찰 | 940,000원 | 523,080원 | 1,447,142,178원 |
| 21회 유찰 시 | 752,000원 | 338,464원 | 1,447,326,794원 |
| 22회 유찰 시 | 601,600원 | 190,771원 | 1,447,474,487원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 마산고속버스터미널 남측 인근이며, 주변은 아파트와 근린시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 주차장까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 15층 건물 중 14층이며 급·배수, 위생, 도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 부정형 평지이며 아파트 부지로 이용 중이고, 북측 세로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역 전부제한이며 공시지가는 975,100원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 현장조사 당시 폐문·거주인 부재로 내부구조와 현황을 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 총 34세대의 소규모 단지이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 18.6회이므로 처분 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 황봉규의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자와 배당순위가 확인돼야 예상 배당액과 매수인 승계액을 계산할 수 있습니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가와 미배당 인수액을 합산해 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 아파트로 이용 중이며 대항력 있는 임차인이 있을 수 있다는 비고를 최신 명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부가 확인되지 않았으므로 수리비와 점유 상태를 별도로 조사해야 합니다.
- 명도 가능성 확인. 본건 전부를 점유하는 임차인의 대항력과 보증금 반환 문제가 해결되지 않으면 즉시 인도가 어려울 수 있습니다.
- 최근 하락 흐름 반영. 최근 거래 추세가 -0.6%이므로 전체 평균보다 최근 12개월 평균 149,666,666원과 최신 거래 148,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
맺으며 — “940,000원은 가격이 아니라 확인 과제다”
감정가 159,000,000원이 20회 유찰돼 940,000원까지 내려온 숫자만 보면 극단적인 할인으로 보입니다. 그러나 이 물건에는 말소기준보다 빠른 전입일을 가진 실제 임차인 1명이 있고, 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았습니다.
대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하면, 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용은 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 현재의 최저가를 최근 12개월 평균 149,666,666원이나 최신 거래 148,000,000원과 단순 비교해 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
등기권리는 소멸하지만 임차인 위험은 미확정이고, 20회 유찰과 34세대 소규모 단지, 최근 -0.6% 하락 추세까지 겹칩니다. 이 사건의 결론은 명확합니다. 보증금·대항력·배당액이 확인되기 전에는 입찰 보류. 승부처는 940,000원의 최저가가 아니라 임차인이 실제로 얼마를 돌려받지 못하는지입니다.