인천지방법원 2024타경549100. 인천 서구 검암동 해송엔 101동 4층 403호, 전용 46.47㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박재오이며 2020년 11월 18일 거래가 145,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 145,000,000원입니다.
권리분석의 중심은 김영아의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2020년 9월 24일, 확정일자는 2020년 10월 5일, 점유개시일은 2020년 10월 26일, 주민등록일은 2020년 10월 27일입니다. 말소기준으로 산정된 우리은행 근저당권 설정일 2013년 2월 21일보다 모두 늦어 선순위 대항력은 없습니다. 다만 매각물건명세서에는 을구 5번 임차권이 인수권리로 명시돼 있으므로, 말소동의 확약서의 원본·적용 조건·매각 후 말소 절차를 확인하는 것이 입찰의 전제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경549100 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 승학로506번안길 94, 101동 4층 403호 (검암동, 해송엔) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 46.47㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트조 · 사용승인일 2012.12.21 · 24세대 |
| 소유자 | 박재오 (2020.11.18. 거래가 145,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 102,900,000원 (4회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권 145,000,000원, 실질 인수는 0원*
실제 임차인은 1명이며 보증기관 승계에 따른 중복 임차인 신고는 없습니다. 김영아의 전입과 점유는 말소기준일보다 늦으므로 대항력은 없고, 확정일자와 배당요구는 확인되지만 선순위 담보권 뒤에 놓입니다. 현재 최저가 배당 가정에서는 신청채권자인 주택도시보증공사에도 배당되는 금액이 없습니다.
| 임차인 | 임차 현황 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영아 | 4층 403호 46.47㎡ 전부 계약 2020.09.24 확정 2020.10.05 점유 2020.10.26 전입 2020.10.27 배당요구 2023.08.09 | 145,000,000원 | 없음 말소기준 이후 전입 | 후순위 현 가정 배당 0원 | 해당 없음 | 실질 0원* HUG 말소동의 확약 |
* 매각물건명세서상 인수권리로 표시된 을구 5번 주택임차권의 보증금은 145,000,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 이 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다. 확약은 김영아 임차권에만 적용됩니다. 현장조사 당시 폐문으로 임대관계와 내부 상태를 확인하지 못했으므로 별도 점유자가 확인되면 그 권리는 별도로 판단해야 합니다.
② 시세 비교 — 73.9%지만 동일 면적 거래는 아니다
해송N의 확인된 최근 실거래는 4건이며 평균은 139,250,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 102,900,000원은 이 평균의 73.9%입니다. 다만 대상 전용면적은 46.47㎡이고 거래 표본은 53.35㎡ 또는 53.64㎡이므로, 금액 차이에는 면적 차이가 함께 반영돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 53.64㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2025.05 | 53.35㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2023.02 | 53.64㎡ | 4 | 153,000,000원 |
| 2021.11 | 53.64㎡ | 2 | 154,000,000원 |
| 평균 | 면적 불일치 | 4건 | 139,250,000원 |
실거래 범위는 120,000,000원~154,000,000원이며 감정가 147,000,000원은 그 범위 안에 있습니다. 반면 실질취득 102,900,000원은 확인된 실거래 최저액보다 낮습니다. 그러나 동일 면적 거래가 아니고 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했으므로, 면적·내부 상태·수리비를 반영한 개별 가치평가 없이 73.9%만 보고 싸다고 결론 내리는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,240,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,154,400,000원 | 100,659,400원 |
| 2. 근저당 · 광진자양새마을금고 | 139,100,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,438,500,000원 중 100,659,400원이 배당되고, 1,337,840,600원이 미배당되는 가정입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 말소동의 확약 반영 시 실질 0원*입니다.
회차별 배당·인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 70% | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 1,337,840,600원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 56% | 82,320,000원 | 80,438,240원 | 1,358,061,760원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 45% | 65,856,000원 | 64,270,592원 | 1,374,229,408원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 경사지붕 5층 건물의 4층 403호입니다.
- 입지. 서인천고등학교 남서측 인근으로 주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 정비된 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 북동측 근거리에 인천지하철 2호선 검바위역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 토지는 평지의 가로장방형이며 북측과 동측으로 폭 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 1,718,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다. 다만 현장 폐문으로 내부조사는 불가능했습니다.
- 환금성. 24세대의 소규모 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4회, 낙찰률은 0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약 대상이 김영아의 을구 5번 임차권 전체인지, 별도 조건과 제출서류가 있는지 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 우리은행 근저당권의 일부포기 말소와 공동담보목록 제2013-94호를 대조해 이 호수에 남은 담보권 범위를 확인하세요.
- 점유자 확인. 현장 폐문으로 임대관계와 내부 현황이 확인되지 않았습니다. 김영아 외 별도 점유자가 있는지 전입세대열람과 현장조사로 확인하세요.
- 동일 면적 시세 확인. 확인된 실거래는 53.35~53.64㎡로 대상 46.47㎡와 다릅니다. 동일 면적 또는 인근 유사 다세대 거래를 추가 비교하세요.
- 내부 상태·수리비. 감정평가도 외관과 공부 자료를 중심으로 이뤄졌습니다. 누수·결로·보일러·창호·마감 상태를 별도로 확인하세요.
- 체납비용 확인. 관리비와 공용부분 체납액, 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 서류를 직접 대조한 뒤 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — 권리는 확약, 가격은 면적과 환금성이 핵심
이 사건은 보증금 145,000,000원의 임차권이 있어 표면적으로는 인수 부담이 커 보이지만, 임차인의 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 주택도시보증공사의 말소동의 확약서도 제출돼 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 따라서 현 최저가 기준 실질취득액은 102,900,000원입니다.
다만 이 금액이 최근 실거래 평균 139,250,000원의 73.9%라는 이유만으로 저가 매수라고 단정할 수는 없습니다. 대상은 46.47㎡지만 비교 거래는 53.35~53.64㎡이고, 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 여기에 24세대 다세대, 4회 유찰, 경매 통계상 낙찰률 0%가 겹칩니다. 결론은 주된 임차권 인수 위험은 확약으로 해소 가능하지만, 말소기준 원본 대조와 내부·점유·동일 면적 시세 확인 없이는 가격 메리트를 확정하기 어려운 물건입니다.
