📉 최저가 12.2% 🏚 6회 유찰 👤 실제 임차인 1명 ⚠️ 보증금 미상
인천지방법원 2024타경550483. 부평동 ‘신승캐슬’ 1동 12층 1204호, 감정 이용상태가 오피스텔인 집합건물입니다. 등기상 현재 소유자는 임형순 씨이고, 2021.08.10. 거래가 168,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 표면상 최저매각가는 21,060,000원까지 낮아졌지만, 권리분석의 결론은 정반대입니다. 전입일 2021.08.10.인 임차인 이지민이 있고, 말소기준권리로 잡힌 2023.03.10. 국 압류보다 빠릅니다. 즉 대항력 있는 임차인으로 보아야 하며, 보증금이 얼마인지가 이 물건의 실질 취득가를 결정합니다.
정확히 말하면, 대항력 인수형에서는 최저가가 내려가도 실질취득가가 자동으로 싸지는 것이 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 매수인이 실제로 부담하는 총액은 낙찰가 + 인수 미배당액이 되어 사실상 보증금 수준으로 고정됩니다. 이 사건은 그 보증금이 미상입니다. 따라서 시세 비교는 최저가 21,060,000원이 아니라, 확인될 임차보증금을 포함한 실질취득가 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경550483 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 장제로 166, 1동 12층1204호 (부평동,신승캐슬) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가서상 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 임형순 (2021.08.10. 거래가 168,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 21,060,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김경미 / 185,840,219원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.03.10. 국 압류입니다. 이후 김경미 가압류, 부평구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 1번 농협은행 근저당은 2017.09.22. 말소된 권리이고, 등기상 현재 존속 권리로 볼 것은 아닙니다. 이 사건의 실질 리스크는 등기부상 후순위 권리가 아니라, 말소기준보다 빠른 전입 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 위험
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/중복 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지민 | 2021.08.10 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 실제 임차인 |
임차인은 보증기관 승계나 대위변제 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보입니다. 보증금 대위·승계 중복신고가 아니므로 합산 배제 이슈는 없습니다. 문제는 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 보아야 하고, 배당으로 회수되지 못한 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득가
신승캐슬은 총 26세대, 사용승인일 2015.04.21.인 소규모 오피스텔입니다. 최근 거래 표본은 5건이고 평균은 173,200,000원입니다. 하지만 이 사건은 대항력 임차인 보증금이 미상이라, 실질취득가를 확정한 뒤에야 시세 대비 싸고 비싼지 판단할 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 54.14㎡ | 5 | 158,500,000원 |
| 2024.12 | 54.14㎡ | 5 | 158,500,000원 |
| 2022.05 | 58.24㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2021.08 | 58.24㎡ | 14 | 181,000,000원 |
| 2021.07 | 54.14㎡ | 12 | 168,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 173,200,000원 |
최저가는 실거래 평균의 12.2%로 보이지만, 이 숫자는 대항력 임차인 보증금이 빠진 가격입니다. 보증금이 낙찰가를 넘는다면 매수인 실질취득가는 보증금 수준으로 올라갑니다. 따라서 이 물건의 입찰가 판단은 “2,106만원이 싸다”가 아니라 “확인된 보증금까지 더한 총액이 1.732억원 실거래 평균보다 낮은가”로 바뀌어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 3.7% 추정) | - | 779,080원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 20,280,920원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 김경미 | 168,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 경매개시결정 · 김경미 | 185,840,219원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 21,060,000원 가정 시 채권자 총 청구 473,840,219원 중 20,280,920원만 배당되고, 미배당은 453,559,299원입니다. 단, 대항력 임차인 보증금은 미상이라 표의 배당·인수 판단과 별도로 실질취득가를 크게 바꿀 수 있습니다.
⑤ 회차별 미배당 — 유찰이 깊어질수록 배당 부족은 커진다
| 시나리오 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 신청채권자 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 12%) | 21,060,000원 | 20,280,920원 | 453,559,299원 | 불충족 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 14,741,999원 | 14,076,643원 | 459,763,576원 | 불충족 |
| 8회 유찰 시 (감정가 6%) | 10,319,399원 | 9,733,650원 | 464,106,569원 | 불충족 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평5동 행정복지센터 북동측 인근, 단독주택·다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 제반 대중교통 여건은 보통입니다.
- 용도. 감정평가서상 오피스텔로 이용중이며, 토지는 공동주택·업무시설 건부지로 이용중입니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등이 표시되어 있습니다.
- 물건 상태. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 12층 1204호이고, 위생·급배수설비, 엘리베이터설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.
- 환금성. 26세대 소규모 단지, 최근 거래 5건, 경매 평균 유찰 4.8회로 제시되어 매수층과 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 이지민의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부, 점유관계를 매각물건명세서·현황조사·주민등록 전입세대 열람 등으로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 계산. 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수 미배당액 기준으로 실거래 평균 173,200,000원과 비교해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 최저가 21,060,000원은 보증금 인수 가능성을 반영하지 않은 숫자입니다. 이 가격만 보고 수익성을 판단하면 안 됩니다.
- 미배당 구조 확인. 현재 회차 기준 미배당 453,559,299원이 발생합니다. 채권자 배당 부족은 깊고, 신청채권자도 충족되지 않습니다.
- 관리비·점유 이전. 오피스텔은 체납 관리비와 명도 비용이 수익성을 깎을 수 있으니 관리사무소와 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·명세서·현황조사·임대차 서류 원본 확인 없이 응찰하면 안 됩니다.
맺으며 — “2,106만원”이 아니라 “보증금 포함 총액”을 보라
이 물건은 6회 유찰로 최저가가 21,060,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 파격적입니다. 그러나 권리분석에서 결정적인 숫자는 아직 비어 있습니다. 바로 대항력 있는 임차인 이지민의 보증금입니다. 보증금이 낙찰가보다 크면 실질취득가는 보증금 수준으로 고정될 수 있고, 그때는 최저가가 낮아져도 매수인의 총 부담은 기대만큼 낮아지지 않습니다. 이 사건의 결론은 명확합니다. 보증금 확인 전 입찰 보류. 싸게 보이는 가격표보다, 확인되지 않은 인수 위험이 훨씬 큽니다.
