서울중앙지방법원 2025타경102691. 관악구 신림동 ‘스위트캐슬’ 5층 502호, 전용 약 29.91㎡의 다세대주택(도시형생활주택단지형)입니다. 권리구조의 출발점은 2022.03.29. 중소기업은행 가압류 5,235,256원으로, 이 권리가 현재 말소기준권리입니다. 임차인 김성훈은 2020.11.05. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.09.25.로 말소기준보다 빠르기 때문에 원칙적으로 대항력이 있습니다. 보증금도 359,000,000원으로 현재 최저가 338,000,000원을 웃돕니다.
그대로라면 배당 후 부족액 26,532,000원을 매수인이 떠안을 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사(양도전: 임차인 김성훈)가 2026.06.26. 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김성훈 관련 룰상 미배당액은 존재해도 매수인의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
* 현재 매각가 338,000,000원 기준 배당 시뮬레이션상 김성훈 보증금 미배당액은 26,532,000원입니다. 다만 2026.06.26. 확약에 따라 김성훈에 대한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 적용되므로 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 김성훈 관련 권리에만 적용됩니다. 다른 임차인의 권리는 별도로 판단해야 하나, 류지희는 전입일이 말소기준 이후라 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102691 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 621-19 스위트캐슬 5층 502호 · 도로명 난곡로34길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(도시형생활주택단지형) · 전용 약 29.91㎡ · 7층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 김태순 (2020.10.15. 매매 · 거래가액 359,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 338,000,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 359,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 규모 | 스위트캐슬 12세대 · 2019.05.31. 준공 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 인수 0원
과거 수협은행·신목신용협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2022.03.29. 중소기업은행 가압류입니다. 이후 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 핵심은 등기 순서가 아니라 말소기준 이전부터 대항요건을 갖춘 김성훈의 임차권입니다. 김성훈은 전입·점유가 2020.11.05.로 말소기준보다 빠르고 보증금 359,000,000원, 확정일자 2020.09.25., 배당요구도 있어 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성훈 전유부분 전부 · 임차권등기 | 359,000,000원 | 2020.11.05 | 2020.09.25 | 有 → 포기 확약 | 행사 가능 | 실질 0원* |
| 류지희 주거 | 11,100,000원 | 2024.04.18 | 2025.06.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 김성훈은 대항력 있는 임차인이지만 확약으로 매수인 승계가 실질 해소됐고, 류지희는 2024.04.18. 전입으로 말소기준 2022.03.29.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 이 사건에서 확인되는 임차인 기준 실질 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 실질취득가
스위트캐슬 전용 약 29.7㎡대 실거래는 3건입니다. 전체 평균 324,400,000원에는 2022년의 350,000,000원 거래와 2025년의 363,200,000원 거래가 섞여 있어, 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 311,600,000원과 최신 거래 260,000,000원을 우선해 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 29.53㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2025.07 | 29.7㎡ | 6 | 363,200,000원 |
| 2022.04 | 29.7㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 311,600,000원 |
현재 최저가와 확약 반영 실질취득가는 모두 338,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 311,600,000원의 108.5%로, 최근 평균보다 26,400,000원 높습니다. 최신 거래 260,000,000원과 비교하면 130.0% 수준입니다. 게다가 최근 거래 구간은 이전 구간보다 -11.0% 하락한 추세입니다.
③ 예상배당표 (매각가 338,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,532,000원 |
| 1. 임차인 김성훈 보증금(우선변제) | 359,000,000원 | 332,468,000원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 5,235,256원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 359,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 5,532,000원을 제외한 332,468,000원이 김성훈 보증금에 배당되고 26,532,000원이 남지 못합니다. 원칙상 이 부족분은 대항력 임차인의 인수액이 될 수 있지만, 2026.06.26. 확약 때문에 김성훈 관련 실질 인수는 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 338,000,000원 | 26,532,000원 | 338,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 80% | 270,400,000원 | 93,185,600원 | 270,400,000원 |
| 5회 유찰 시 · 64% | 216,320,000원 | 146,508,480원 | 216,320,000원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 김성훈 미배당액이 커져 인수형 구조가 강해집니다. 그러나 이 사건에서는 김성훈이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 위 룰상 인수액은 실제 취득원가에 더하지 않는 금액입니다. 즉 확약 반영 실질취득은 각 회차의 매각가 자체입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 7층 건물 내 5층 502호입니다.
- 입지. 남강고등학교 서측 인근으로 다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 6m 내외, 동측 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 6,431,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 12세대 소규모 다세대로 거래 표본이 3건에 불과하고, 최신 거래가 260,000,000원까지 내려온 상태입니다. 최근 거래 추세도 -11.0%입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 대조하세요.
- 실질취득가로 시세 판단. 현재는 인수 0원이므로 실질취득 338,000,000원 자체를 최근12개월 평균 311,600,000원·최신 거래 260,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락장 보정. 최근 거래 추세가 -11.0%이므로 전체 평균 324,400,000원만 보고 가격을 높게 잡지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 12세대이고 경매 평균 유찰 2.6회, 낙찰률 0.0% 집계입니다. 재매각 시 매수층이 좁을 수 있습니다.
- 임차인 2명 확인. 김성훈은 확약 적용 대상, 류지희는 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 현장 점유 상태와 명도 상대방은 별도 확인이 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 항목은 입찰 전 원본 자료로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 위험은 줄었지만, 가격 위험은 남았다”
이 사건의 핵심은 두 단계입니다. 첫째, 김성훈은 보증금 359,000,000원의 대항력 있는 임차인이어서 원칙상 현재가에서 26,532,000원 인수 문제가 생깁니다. 그러나 2026.06.26. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출해 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 둘째, 그렇게 권리문제를 걷어낸 뒤 남는 실질취득가 338,000,000원은 최근12개월 평균 311,600,000원보다 높고, 최신 거래 260,000,000원보다도 크게 높습니다. 최근 추세는 -11.0%, 사건은 3회 유찰, 건물은 12세대 소규모 다세대입니다. 권리 리스크는 완화됐지만 현재 가격과 환금성은 여전히 부담스럽습니다. 따라서 이 물건은 ‘인수 때문에 피해야 할 물건’이 아니라, 확약을 확인한 뒤 가격을 더 엄격하게 봐야 할 물건입니다.
