서울중앙지방법원 2025타경102691. 관악구 신림동 난곡로34길 10에 있는 스위트캐슬 5층 502호입니다. 다세대주택인 도시형생활주택으로, 철근콘크리트조 7층 건물의 5층에 위치합니다. 2019년 준공된 12세대 규모의 건물이며, 실거래 비교 대상 면적은 약 29.91㎡입니다.
감정가는 338,000,000원이지만 5차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 216,320,000원까지 내려왔습니다. 감정가와 최저가만 비교하면 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 단순한 가격 할인형 경매가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 고액 임차인이 있고, 보증금 반환채권을 승계한 주택도시보증공사의 확약서가 매수인 부담을 결정합니다.
특히 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 증가하는 구조입니다. 반대로 이번 확약이 유효하게 적용되면 김성훈 보증금에 대한 실질 인수는 없어집니다. 따라서 가격 메리트는 반드시 이 확약의 적용을 전제로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102691 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 621-19 스위트캐슬 5층 502호 도로명주소: 서울특별시 관악구 난곡로34길 10 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택(도시형생활주택단지형) |
| 건물 / 면적 | 철근콘크리트조 7층 건물 중 5층 · 실거래 비교 기준 약 29.91㎡ |
| 건물규모 / 준공 | 12세대 · 2019.05.31 |
| 소유자 | 김태순 · 2020.11.09 소유권이전 · 등기상 거래가액 359,000,000원 |
| 감정가 | 338,000,000원 |
| 최저매각가 | 216,320,000원 (감정가의 64%, 5회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.12 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 · 청구금액 359,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.29 중소기업은행 가압류 · 5,235,256원 |
| 임차관계 | 실제 임차인 2명 · 김성훈, 류지희 |
| 확약 적용 인수액 | 김성훈 보증금 실질 인수 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.03.29 중소기업은행 가압류입니다. 기존 수협은행 및 신목신용협동조합 근저당권은 등기상 이미 말소되어 현재의 말소기준으로 보지 않습니다. 중소기업은행 가압류와 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
그런데 김성훈의 전입일은 2020.11.05로 말소기준보다 빠릅니다. 확정일자도 2020.09.25입니다. 따라서 등기상 주택임차권이 2023.07.21 설정되었다고 해도, 임차인의 기존 대항력 및 우선변제 문제를 단순히 후순위 등기 소멸만으로 정리해서는 안 됩니다.
따라서 김성훈 보증금의 미배당액은 배당 계산상 존재하더라도 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 다만 실제 입찰에서는 확약서 원본, 권리승계 범위, 매각조건 반영 여부와 임차권등기 말소 이행을 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계채권 중복 주의
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성훈 전유부분 전부 · 임차권등기 |
359,000,000원 | 2020.11.05 2020.09.25 |
대항력 있음 확약으로 포기 |
우선변제 가능 배당요구 2023.07.21 |
보증기관 승계 실질 인수 0원 |
| 류지희 주거 |
11,100,000원 | 2024.04.18 2025.06.09 |
대항력 없음 말소기준 이후 전입 |
배당요구 있음 우선순위 별도 확인 |
확약 적용 밖 점유·명도 확인 |
김성훈. 임대차계약일은 2020.09.20, 전입 및 점유개시일은 2020.11.05, 확정일자는 2020.09.25입니다. 보증금 359,000,000원을 대상으로 2023.07.21 주택임차권등기가 설정되었습니다. 말소기준보다 빠른 전입으로 원칙적으로 대항력이 인정되는 구조였으나, 주택도시보증공사의 확약이 실질 인수 문제를 해소합니다.
류지희. 전입일 2024.04.18, 확정일자와 배당요구일은 2025.06.09이며 보증금은 11,100,000원입니다. 전입이 말소기준권리 이후이므로 제공된 권리관계에서는 대항력이 없는 후순위 임차인입니다. 배당요구를 했지만 선순위 보증금 규모가 커 실제 배당 가능성은 제한적입니다. 최종 배당순위와 점유상태는 별도로 확인해야 합니다.
또한 확약은 김성훈의 승계 보증금에 관한 것으로 확약 밖 임차인 류지희의 권리 및 인수위험은 별도로 검토해야 합니다. 현재 확인되는 전입일 기준으로 류지희에게 대항력은 없어 보증금의 법정 승계가 확인되는 것은 아니지만, 확약에 의해 류지희의 권리까지 포기된 것은 아닙니다. 미배당, 실제 점유 및 명도 문제를 구분해서 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 확약 적용 시 가격 차이는 있지만 하락장이다
스위트캐슬의 실거래 비교 자료는 총 3건입니다. 전체 평균은 324,400,000원이지만, 2022년 거래와 2025년 고가 거래가 포함되어 있어 현재 가격을 판단하는 기준으로만 사용하기에는 한계가 있습니다.
따라서 가격 메리트는 최근 12개월 평균 311,600,000원과 최신 거래 260,000,000원을 우선해 판단합니다. 최근 가격 추세도 -11.0%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 29.53㎡ | 6층 | 260,000,000원 |
| 2025.07 | 29.70㎡ | 6층 | 363,200,000원 |
| 2022.04 | 29.70㎡ | 4층 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사면적 | 2건 | 311,600,000원 |
| 전체 평균 | 유사면적 | 3건 | 324,400,000원 |
확약이 유효하게 적용되는 경우 실질취득 예상액 216,320,000원은 최근 12개월 평균의 69.4%, 2026.01 최신 거래 260,000,000원의 약 83.2%입니다. 이 조건에서는 최근 실거래와 비교한 가격 차이가 존재합니다.
그러나 최신 거래가 최근 12개월 평균보다 상당히 낮고, 전체 가격 추세도 -11.0%입니다. 특히 12세대 규모에서 확인되는 최근 거래가 2건에 불과하므로, 평균가격을 곧바로 현재 매도 가능 가격으로 해석해서는 안 됩니다.
확약 미적용 시: 김성훈의 대항력 있는 보증금 359,000,000원에서 미배당액이 발생하므로, 실질취득 부담은 보증금 수준에 가까워집니다. 이는 최근 평균 311,600,000원과 최신 거래 260,000,000원을 모두 웃도는 구조입니다. 이 경우 최저가가 싸다는 판단은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 216,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,828,480원 |
| 1. 김성훈 임차보증금(우선변제) | 359,000,000원 | 212,491,520원 |
| 2. 중소기업은행 가압류 | 5,235,256원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 신청채권 | 359,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정치입니다. 김성훈의 보증금과 주택도시보증공사의 승계 청구금액은 동일 보증금에 기초한 권리관계이므로 독립적인 보증금 채무로 중복 합산하지 않습니다. 표의 주택도시보증공사 배당 0원은 별도 배당항목으로 표시된 계산 결과이며, 최종적인 채권귀속·배당은 법원의 배당표를 확인해야 합니다. 당해세, 임차인 최우선변제 및 류지희의 배당순위에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
확약 적용에 따른 김성훈 보증금의 실질 인수액은 0원입니다. 다만 집행비용, 취득세, 명도 관련 비용 등은 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 가격 인하 효과가 사라진다
이번 경매는 5회 유찰 상태로 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 임차인이 있는 일반적인 인수형 구조에서는 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금이 커집니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 미적용 시 인수 | 확약 적용 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 감정가의 64% |
216,320,000원 | 146,508,480원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 감정가의 51.2% |
173,056,000원 | 189,166,784원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 감정가의 40.96% |
138,444,800원 | 223,293,427원 | 0원 |
확약을 적용하지 않는 계산에서는 매각가격이 216,320,000원에서 173,056,000원, 다시 138,444,800원으로 떨어져도 인수액이 각각 146,508,480원, 189,166,784원, 223,293,427원으로 증가합니다. 따라서 매수인의 총부담이 보증금 규모에 가깝게 유지됩니다.
반면 이번 확약을 유효하게 적용하면 김성훈 보증금 인수액은 모든 회차에서 실질 0원입니다. 이 조건에서는 최저가 인하가 실질취득금액 인하로 연결됩니다. 다만 이후 회차의 가격과 배당은 시나리오이며, 향후 실제 매각조건과 별도로 구분해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 남강고등학교 서측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2019.05.31 준공된 12세대 건물입니다. 철근콘크리트조 7층 건물의 5층에 위치하며 위생·급배수, 난방, 승강기, 소방설비 등이 있습니다.
- 도로. 북측 약 6m, 동측 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지는 사다리형이며 사무소 및 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 제1종지구단위계획구역(난곡생활권중심), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지 참고. 지목은 대, 토지면적은 233.0㎡이고 공시지가는 6,431,000원/㎡입니다. 개별 호실의 전유 토지면적이 아니라 해당 토지의 정보이므로 구분해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 보고되지 않았으며 감정요항표상 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
- 환금성. 전체 12세대로 거래 표본이 적습니다. 최신 거래 260,000,000원은 최근 12개월 평균 311,600,000원보다 낮으며 가격 추세가 -11.0%입니다. 매도 시 가격과 소요기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 2026.06.26 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서의 문구, 제출 주체, 대상 보증금과 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 을구 5번 김성훈 주택임차권등기의 말소 이행 절차와 확약에 따른 처리를 매각물건명세서 및 법원 원본과 대조해야 합니다.
- 보증기관 승계 확인. 주택도시보증공사의 승계채권 359,000,000원과 김성훈의 원보증금 359,000,000원을 중복 채무로 계산하지 않아야 합니다.
- 류지희 임차관계. 보증금 11,100,000원, 전입일 2024.04.18, 확정일자 및 배당요구일 2025.06.09를 확인하고 실제 점유, 배당순위, 명도 가능성을 점검해야 합니다.
- 배당표 확인. 집행비용 추정 3,828,480원, 김성훈 보증금 예상배당 212,491,520원 및 미배당 146,508,480원은 최종 배당액과 다를 수 있습니다. 세금과 최우선변제 여부도 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재검토. 최근 12개월 평균 311,600,000원보다 최신 거래 260,000,000원을 더 보수적인 비교 기준으로 활용하고, 전용면적·층·상태 차이를 확인해야 합니다.
- 유찰 및 환금성. 5회 유찰과 관련 경매 평균 4.0회 유찰이라는 이력을 고려해 응찰가와 향후 매도계획을 세워야 합니다.
- 미납 관리비 및 공과금. 공용부분 관리비, 미납 공과금, 점유자 관련 비용을 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 실제 점유자, 내부 상태, 누수·설비 상태, 출입 및 이사 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 최종 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당관계 및 매각조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 확약의 효력이 먼저다”
이 물건의 권리분석은 단순하지 않습니다. 말소기준은 2022.03.29 중소기업은행 가압류지만, 김성훈은 그 이전인 2020.11.05 전입한 대항력 임차인입니다. 보증금도 359,000,000원에 달합니다.
현재 회차에서 김성훈의 예상 미배당 보증금은 146,508,480원입니다. 원칙적인 대항력 인수형이었다면 최저가 216,320,000원만 보고 싸다고 판단해서는 안 되는 구조였습니다. 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가해 실질취득 부담이 보증금 수준으로 유지되기 때문입니다.
하지만 이번 사건에는 2026.06.26 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있습니다. 이에 따라 김성훈 보증금의 실질 인수액은 0원으로 판단되며, 확약 적용 시 실질취득은 최저가 216,320,000원에 취득부대비용 등을 더하는 구조입니다.
가격만 놓고 보면 최근 12개월 평균 311,600,000원의 69.4%, 최신 거래 260,000,000원의 약 83.2%로 실거래 대비 차이가 있습니다. 그러나 최근 시세 -11.0% 하락, 5회 유찰, 12세대의 낮은 거래 유동성을 생각하면 높은 평가를 주기는 어렵습니다. 더욱이 확약은 김성훈의 승계채권에 한정되며 류지희의 점유 및 별도 권리관계는 확인이 필요합니다.
결론은 조건부 검토, 종합 C등급입니다. 확약서의 법적 적용과 임차권등기 말소 이행을 확실히 확인하고, 최근 하락한 실거래 가격을 기준으로 보수적인 응찰가를 설정해야 합니다. 이 사건은 단순히 감정가 대비 64%라는 할인율보다 확약의 확실성, 임차인 정리, 실제 환금성이 투자 결과를 좌우합니다.
