서울중앙지방법원 2025타경102797. 관악구 신림동 ‘에르스떼’ 3층 301호, 오피스텔입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 305,000,000원이고, 현재 회차 표시는 2회 유찰입니다. 이 사건에서 가장 중요한 포인트는 단순히 “가압류가 소멸한다”는 사실이 아니라, 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인 김태현의 보증금 270,000,000원을 어떻게 처리하느냐입니다.
김태현은 2019.04.20. 임대차계약, 2019.04.22. 확정일자, 2019.05.03. 점유개시, 2019.05.07. 주민등록을 갖췄습니다. 말소기준은 2022.11.22. 주택도시보증공사 가압류이므로 전입·점유 시점이 훨씬 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 임차인입니다. 하지만 현재 매각가정에서는 집행비용 5,070,000원을 제외하고도 임차보증금 270,000,000원이 전액 배당됩니다. 그래서 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102797 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1416-28 에르스떼 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 33.21㎡ · 제3층 제301호 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 홍경희 (2019.05.17. 소유권이전 · 거래가액 265,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 305,000,000원 (현재 회차 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
말소기준은 2022.11.22. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 관악구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구에 과거 설정됐던 광명동부새마을금고 근저당권 6,000,000,000원과 영광군수산업협동조합 근저당권 1,820,000,000원은 이미 등기부상 말소된 권리입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태현 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 270,000,000원 | 2019.05.07 / 2019.04.22 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 중복신고 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김태현은 배당요구를 했고, 확정일자와 전입·점유가 확인되어 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 현재 305,000,000원 매각가정에서는 보증금이 전액 배당되므로 미배당 인수액이 없습니다.
② 시세 비교 — 3.05억은 최근 시세와 거의 같다
에르스떼의 비교 거래는 총 5건이며, 시세 데이터의 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 309,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 305,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.7%입니다. 최근 시세보다 낮기는 하지만 차이가 크지 않아 “크게 싸다”거나 강한 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 34.63㎡ | 3 | 309,000,000원 |
| 2023.02 | 32.79㎡ | 8 | 303,000,000원 |
| 2022.05 | 34.33㎡ | 6 | 330,000,000원 |
| 2021.11 | 32.96㎡ | 5 | 278,000,000원 |
| 2021.09 | 32.96㎡ | 7 | 325,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 309,000,000원 |
전체 거래 범위는 278,000,000원~330,000,000원이고 평균은 309,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 309,000,000원이며 비교 표본은 1건입니다. 최근 대비 과거 추세값은 0.0%로, 데이터상 뚜렷한 하락 추세 신호는 없습니다. 다만 최근 표본이 1건뿐이라는 점은 응찰가 판단 때 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 305,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,070,000원 |
| 1. 임차인 김태현 보증금 | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,199,000,000원 | 29,930,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가정에서는 임차보증금 270,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 총 청구액은 1,469,000,000원, 채권자 배당액은 29,930,000원, 미배당액은 1,439,070,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 13층 건물 내 제3층 제301호입니다. 사용승인일은 2018.12.14.입니다.
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선·신림선 신림역 남서측 인근이며, 주변에 오피스텔·근린생활시설·다세대주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선·신림선 신림역이 있습니다.
- 토지·도로. 인접필지 및 도로 대비 평탄한 부정형 토지이며, 북동측 약 55미터, 남측 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등의 제한사항이 있습니다.
- 지가·규모. 공시지가는 8,905,000원/㎡이며 토지대장상 토지면적은 745.2㎡입니다. 에르스떼는 18세대이며 비교 대상 전용면적은 33.21㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당 확인. 김태현 보증금 270,000,000원이 현재 매각가정에서 전액 배당되는 구조인지 배당기준 원본과 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 2026.07.03. 주택도시보증공사의 우선변제권 주장·대항력 포기 확약서의 효력과 적용범위를 입찰 전 원문으로 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 실질취득 305,000,000원은 최근 12개월 평균 309,000,000원의 98.7%입니다. 인수 0원만 보고 시세보다 현저히 싸다고 판단하지 마세요.
- 거래 표본. 비교 거래는 총 5건이고 최근 12개월 기준 표본은 1건입니다. 개별 호수 상태와 층 차이를 별도로 확인해야 합니다.
- 대지면적 차이. 토지대장 745.2㎡와 집합건축물대장 739.56㎡의 차이 및 건축선 후퇴면적 5.64㎡를 관련 공부에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이지만, 가격까지 싸지는 않다”
이 물건은 권리구조만 보면 주의가 필요한 오피스텔입니다. 김태현의 전입과 점유는 말소기준권리보다 앞서고 보증금도 270,000,000원이라 원칙적으로 대항력 인수 가능성이 있기 때문입니다. 그러나 현재 305,000,000원 매각가정에서는 보증금이 전액 우선배당되어 인수가 남지 않고, 2026.07.03. 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약까지 있어 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
반면 가격은 공격적으로 볼 구간이 아닙니다. 실질취득 305,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 309,000,000원의 98.7%입니다. 최근 시세보다 낮기는 하지만 거의 같은 수준이고 최근 표본도 1건뿐입니다. 결국 이 사건은 권리는 확약과 배당으로 정리되지만, 현재 가격의 할인폭은 얇은 물건입니다. 권리보다 가격 상한을 엄격하게 잡는 쪽이 핵심입니다.
