서울중앙지방법원 2025타경102797. 서울 관악구 신림동 에르스떼 3층 301호, 전용 33.21㎡ 오피스텔입니다. 지하철 2호선·신림선 신림역 남서측 인근에 있으며, 2018년 사용승인을 받은 13층 건물의 3층에 위치합니다. 소유자 홍경희는 2019년 5월 17일 거래가 265,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.11.22 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 관악구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 말소와 별개로, 말소기준보다 먼저 전입한 임차인의 대항력 문제를 반드시 살펴봐야 합니다.

특히 이 사건은 2026.07.03 제출된 확약서가 분석 결과를 크게 바꿉니다. 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 증가해 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 반면 제출된 대항력 포기·말소 확약이 유효하게 적용되면 그 임차보증금 미배당액을 매수인이 인수하지 않는 것으로 평가할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

2019년에 설정된 광명동부새마을금고 근저당권과 영광군수산업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 이들 근저당을 현재의 말소기준권리로 보아서는 안 됩니다.

현재 분석의 말소기준은 주택도시보증공사가 2022년 11월 22일 등기한 청구금액 1,199,000,000원의 가압류입니다. 해당 가압류와 후순위 관악구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 관악구 압류와 관련한 세금의 배당상 우선순위는 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 확약의 관계

주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아닙니다. 김태현의 임차보증금에 관한 권리를 양수·승계한 기관으로 기재되어 있으므로, 김태현 보증금 270,000,000원과 주택도시보증공사 관련 청구를 별도의 임차보증금처럼 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인 수는 1명입니다.

※ 본 인수액 0원 판단은 2026.07.03 확약서가 해당 임차보증금 전부에 관하여 유효하게 적용된다는 전제입니다. 확약은 김태현 관련 보증금에 대한 것이며, 다른 독립적인 권리자의 인수 위험까지 포괄적으로 면제하는 문서는 아닙니다. 입찰 전 확약서 원본, 권리승계 관계 및 최신 매각물건명세서를 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 거래 표본이 적다

에르스떼의 비교 실거래는 총 5건이며, 전체 평균은 309,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 거래는 1건, 금액은 309,000,000원입니다. 최신 거래는 2025.02 거래로, 평가 대상과 같은 3층에서 이루어졌습니다.

감정가 305,000,000원은 전체 실거래 평균과 비교적 가깝지만, 현재 최저매각가 195,200,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래금액의 63.2%에 해당합니다.

따라서 제출된 확약이 유효하여 인수액이 0원이라면, 비교 거래 대비 낮은 취득가격이라는 장점이 있습니다. 다만 최근 12개월 평균을 구성하는 거래는 2025.02의 1건뿐입니다. 이 가격을 2026년 매각 시점의 확정적인 시장가격으로 볼 수는 없습니다. 최근 거래 추세 지표는 0.0%로 제시되어 있어 하락 또는 상승 추세를 단정하기도 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 195,200,000원 가정)

매각대금 195,200,000원에서 집행비용 추정액 3,532,800원을 제외한 191,667,200원이 임차보증금에 배당되는 시나리오입니다. 미배당 보증금은 78,332,800원이나 2026.07.03 확약이 적용되면 매수인 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액

이 사건의 특징은 확약 적용 여부에 따라 유찰의 의미가 달라진다는 점입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 하락할수록 임차보증금 미배당액이 늘어 실질취득 부담은 보증금 수준에 머무릅니다. 반대로 확약이 유효하면 해당 임차인의 보증금 인수액은 실질 0원으로 평가하므로 최저매각가 하락이 취득비용 감소로 이어질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)

• 입지. 지하철 2호선·신림선 신림역 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔·근린생활시설·다세대주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 신림역이 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2018.12.14 사용승인된 철근콘크리트구조 13층 건물입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 교육환경보호구역 및 건축선 관련 제한은 원본 확인이 필요합니다.
• 토지. 토지대장상 대지면적은 745.2㎡이며, 집합건축물대장상 대지면적은 739.56㎡입니다. 건축선 후퇴면적 5.64㎡에 따른 차이가 명세서 비고에 기재되어 있습니다.
• 도로. 북동측 약 55m, 남측 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
• 환금성. 18세대 규모이고 비교 실거래가 5건에 그칩니다. 단지 평균 유찰 횟수 2.9회 및 본건 4회 유찰을 감안하면 매도 가능 기간과 가격 변동 위험을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.07.03 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 내용과 적용 범위를 직접 확인하세요.
• 권리승계 확인. 김태현 보증금 270,000,000원에 관한 주택도시보증공사의 권리승계 관계와 확약의 효력을 확인하세요. 동일 보증금에 관한 중복신고를 별도 임차인으로 합산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 최신 매각물건명세서. 확약이 매각조건에 어떻게 반영되었는지, 추가로 인수해야 할 권리가 없는지 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기 및 배당관계와 별개로 실제 점유 상태를 확인하고 인도·명도 절차에 필요한 비용을 검토하세요.
• 관악구 압류. 2024.02.16 압류와 관련한 조세채권의 내용, 우선순위 및 배당 영향에 관해 확인하세요.
• 시세 재확인. 최신 비교 거래는 2025.02의 309,000,000원입니다. 2026.11.12 입찰에 앞서 현재 매매 호가, 실제 거래 가능 가격 및 주변 경쟁 오피스텔을 확인하세요.
• 대지면적 차이. 토지대장 745.2㎡와 집합건축물대장 739.56㎡의 차이 및 건축선 후퇴 내역이 대지권·이용에 미치는 영향을 확인하세요.
• 관리비·추가 비용. 공용부분 관리비 체납, 취득 관련 세금, 등기비용, 명도비용 등을 별도 점검하세요.
• 유찰 원인. 4회 유찰의 원인이 기존 임차보증금 인수 위험인지, 거래 수요 부족이나 다른 물건 특성 때문인지 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 임차권등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 배당관계 서류를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “가격 할인보다 중요한 것은 확약의 효력”

신림 에르스떼 301호는 감정가 305,000,000원에서 최저가 195,200,000원까지 내려온 4회 유찰 오피스텔입니다. 실거래 평균 309,000,000원과 비교하면 가격 차이가 크고, 제출된 확약이 유효하게 적용될 경우 매수인의 임차보증금 실질 인수액은 0원입니다.

하지만 확약이 없다면 대항력 있는 임차인 김태현의 미배당 보증금 78,332,800원을 매수인이 인수할 위험이 있습니다. 이때는 낙찰가가 내려가더라도 실질취득 부담이 보증금 수준에 머물러, 단순한 최저가 비교는 의미가 약해집니다.

확약을 확인한 뒤에도 남는 숙제는 환금성입니다. 총 18세대, 4회 유찰, 비교 거래 5건 중 최근 평균 산정 거래 1건이라는 조건에서는 과거 실거래 평균과 현재 시장에서 실제 매도 가능한 가격이 다를 수 있습니다.

종합 판단은 C등급(52점). 확약을 반영한 가격 경쟁력은 긍정적이지만, 적은 거래 표본과 반복 유찰, 권리승계·확약 검증의 중요성을 감안한 보수적 평가입니다. 이 물건의 승부처는 단순히 낮아진 최저가가 아니라 “확약을 원본으로 확인하고, 실제 환금 가능한 가격보다 충분히 낮게 취득할 수 있는가”에 있습니다.