🛡️ 실질 인수 0원 📈 최근시세 대비 121.8% 📉 최근 추세 -17.6% 🏠 실제 임차인 1명
서울중앙지방법원 2025타경102832. 관악구 봉천동 보라매리버스타운 102동 403호, 전용 39.1㎡대의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김봉원이고 2021.07.07 매매로 340,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 신규리 임차인의 선순위 대항력과 그 대항력을 포기하는 확약입니다. 신규리는 2021.07.13 전입, 2021.07.14 확정일자를 갖추고 임차보증금은 340,000,000원입니다. 말소기준은 2022.07.05 광주광역시 북구 압류이므로 전입이 더 빠릅니다.
통상 이 구조라면 배당받지 못한 보증금은 낙찰자가 인수할 수 있습니다. 실제 현재 매각가 341,000,000원을 가정한 배당에서도 집행비용 5,574,000원을 먼저 빼면 신규리에게 335,426,000원이 배당되고, 보증금 중 4,574,000원이 부족합니다. 다만 2026.06.26 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의”한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 실질 인수 0원으로 판단합니다. 이 확약은 신규리 임차관계에 관한 것이며, 다른 임차인이 있다면 별도 판단해야 하지만 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 신규리 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102832 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 649-176 제102동 제4층 제403호 · 봉천로21나길 20 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 39.1㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 4층 403호 |
| 소유자 | 김봉원 · 2021.07.07 매매 · 거래가액 340,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 341,000,000원 / 341,000,000원 |
| 유찰횟수 | 3회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인일 | 2014.03.18 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 해소
말소기준은 2022.07.05 광주광역시 북구 압류입니다. 이후 엠메이드대부 유한회사 가압류, 국민건강보험공단 가압류, 관악구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 이후 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 앞서 설정됐던 천호새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소돼 현재의 말소기준보다 앞선 존속 권리는 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신규리 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 340,000,000원 | 대항력 있음 전입 2021.07.13 | 우선변제권 확정 2021.07.14 · 배당요구 | 실질 인수 0원 대항력 포기·임차권말소 동의 |
② 시세 비교 — 현재가는 최근 시세보다 21.8% 높다
보라매리버스타운은 총 25세대, 사용승인일 2014.03.18입니다. 전용면적이 맞는 확인 거래는 2건으로, 2021.07 전용 39.1㎡ 4층이 340,000,000원, 2024.06 전용 38.58㎡ 5층이 280,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 최신거래와 같은 280,000,000원이고, 최근 거래가 과거 거래보다 17.6% 낮아진 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 38.58㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2021.07 | 39.1㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 280,000,000원 |
현재 최저매각가 341,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신거래 280,000,000원의 121.8%입니다. 전체 2건 평균은 310,000,000원이지만, 최신 거래와 최근 12개월 가격이 더 낮고 추세도 -17.6%이므로 가격 메리트 판단은 280,000,000원 수준을 우선 기준으로 보는 편이 보수적입니다. 현재 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 341,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,574,000원 |
| 1. 임차인 신규리 보증금 | 340,000,000원 | 335,426,000원 |
| 2. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 15,520,005원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 국민건강보험공단 | 653,450원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 340,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 신규리 보증금 부족액은 4,574,000원으로 산정되지만, 2026.06.26 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 배당액이 달라질 수 있으나, 신규리 임차관계는 확약상 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 상태입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 덕분에 낙찰가 하락이 그대로 취득가 하락으로 연결
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 부족액 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 · 100% | 341,000,000원 | 4,574,000원 | 341,000,000원 |
| 4회 유찰 · 80% | 272,800,000원 | 71,819,200원 | 272,800,000원 |
| 5회 유찰 · 64% | 218,240,000원 | 125,615,360원 | 218,240,000원 |
확약이 없었다면 보증금 미배당액이 낙찰가 하락과 함께 늘어나 실질취득가가 크게 낮아지지 않는 대항력 인수형 구조입니다. 그러나 이번 사건은 신규리 임차관계에 대항력 포기·임차권말소 확약이 있어 그 미배당액을 매수인이 실질 인수하지 않는 구조입니다. 따라서 4회 유찰 시 272,800,000원은 최근 12개월 평균 280,000,000원보다 낮아지고, 5회 유찰 시 218,240,000원까지 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당곡고등학교 남측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트단지·교육시설·근린생활시설이 혼재하며, 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 4층 403호이며, 사용승인일은 2014.03.18입니다. 승강기·난방·급배수·소화·화재탐지 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4~6m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 25세대 규모이고 확인된 동일 면적대 거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래도 1건뿐이며 최근 가격이 과거보다 17.6% 낮아 가격 판단은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 대조. 2026.06.26 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 341,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신거래 280,000,000원의 121.8%입니다. 현재 회차에서 가격 메리트를 전제로 접근하지 않는 편이 합리적입니다.
- 하락 추세. 최근 거래는 과거 거래보다 17.6% 낮습니다. 전체 평균 310,000,000원보다 최신 280,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 임차권 말소. 신규리 임차권등기가 실제로 말소될 수 있도록 확약의 제출주체·내용·적용범위를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약으로 풀렸지만 가격은 아직 비싸다
이 사건은 겉으로 보면 340,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금 때문에 매우 위험해 보입니다. 실제 배당모형도 현재 매각가에서 4,574,000원의 부족액을 매수인 인수로 계산합니다. 그러나 2026.06.26 제출된 확약은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 전액 변제되지 않아도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 따라서 신규리 임차관계에 한해 매수인 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
그렇다고 현재 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 현재 실질취득 341,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신거래인 280,000,000원의 121.8%이고, 최근 거래 흐름도 -17.6%입니다. 이미 3회 유찰 표시가 있는 소규모 25세대 다세대인 점까지 감안하면 권리 리스크는 확약으로 상당 부분 해소됐지만 현재 가격은 보류가 맞습니다. 이 사건의 승부처는 확약 원문을 확인한 뒤, 가격이 최근 시세 수준 이하로 내려오는지를 보는 데 있습니다.
