* 2026.06.26. 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용된다는 전제입니다. 취득세·명도비·체납 관리비 등 부대비용은 별도입니다. 확약이 적용되지 않을 경우 인수액과 실질취득가는 크게 달라집니다.

서울중앙지방법원 2025타경102832. 관악구 봉천동의 보라매리버스타운 102동 403호입니다. 전용 39.1㎡의 다세대주택으로, 소유자 김봉원은 2021년 7월 이 물건을 340,000,000원에 취득했습니다. 등기부에는 그보다 앞선 2014년 근저당권 설정 이력도 있지만 해당 근저당권들은 이미 말소되었고, 현재 권리분석의 중심은 2022.07.05. 광주광역시 북구 압류와 그보다 앞서 전입한 임차인입니다.

임차인 신규리는 2021.07.13. 주민등록을 마쳤고 2021.07.14. 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리보다 앞선 주택임대차 관계이므로 대항력을 갖춘 임차인으로 분석됩니다. 보증금이 매각대금보다 크기 때문에 원칙적으로 미배당 보증금을 매수인이 떠안을 수 있습니다. 이 사건을 일반적인 저가 낙찰 물건과 구분하는 결정적인 자료가 바로 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 먼저, 압류는 나중

임차인 및 보증기관 권리분석

실제 임차인은 신규리 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차인 신규리로부터 보증금 반환채권을 양수한 보증기관으로 기재되어 있으며, 별도의 두 번째 임차인이 아닙니다. 따라서 보증금 340,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 340,000,000원을 서로 독립된 임차보증금처럼 합산하면 안 됩니다.

광주광역시 북구 및 관악구의 압류, 엠메이드대부 유한회사의 가압류, 국민건강보험공단 관련 권리와 경매개시결정은 해당 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 등기 말소와 조세·체납채권의 실제 배당순서는 별개의 문제입니다. 특히 당해세에 해당하는 채권이 있다면 우선 배당에 영향을 줄 수 있으므로, 실제 배당액은 확정액으로 받아들여서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 할인은 크지만 거래는 하락했다

이 물건의 가격을 감정가 341,000,000원만으로 판단하면 위험합니다. 보라매리버스타운의 비교 가능한 실거래는 아래와 같이 확인됩니다. 특히 더 나중 거래인 2024.06. 거래가 280,000,000원을 우선 비교기준으로 삼아야 합니다.

2021년 거래가격 340,000,000원에서 2024년 거래가격 280,000,000원으로 내려왔으며, 비교거래 추세는 -17.6%입니다. 이는 상승장이 아니라 하락한 거래가격을 기준으로 보수적인 평가가 필요한 상황임을 보여줍니다.

현재 최저매각가 218,240,000원은 2024년 비교거래가 280,000,000원의 77.9%입니다. 확약이 유효하여 실질 인수액이 0원이라면 매각가 자체에는 가격 차이가 존재합니다. 그러나 비교 거래가 단 1건이고 그 시점도 2024년 6월이므로, 이 수치만으로 2026년 현재의 시세 대비 할인율을 확정할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 218,240,000원 가정)

주택도시보증공사의 청구액은 임차보증금 반환채권과 관련된 양수·승계채권으로 기재되어 있으므로, 임차보증금과 독립된 별도 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다. 위 표는 주어진 예상배당 순서를 그대로 반영한 추정이며 실제 배당을 확정한 것은 아닙니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

회차별 미배당 및 인수위험 비교

이 물건은 대항력 포기 확약의 효력에 따라 회차별 가격 전략이 완전히 달라집니다. 확약이 없다면 낙찰가격이 내려가도 미배당 인수액이 증가하여 실질취득 총액은 보증금 약 340,000,000원 부근에서 크게 낮아지지 않습니다.

6회·7회 유찰 시 가격과 부족액은 회차별 가정치이며 실제 진행 여부와 매각조건은 별도 확인이 필요합니다. 각 회차의 부족액은 추정 집행비용 등에 따라 달라집니다. 확약은 해당 임차보증금에만 적용됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 관악구 봉천동 소재 당곡고등학교 남측 인근입니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·아파트단지·교육시설·근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2014.03.18. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 위생·급배수·소화·화재탐지·승강기·난방설비 등이 구비되어 있으며, 해당 호실은 4층입니다.
• 도로 및 토지. 북측 약 4~6m 포장도로에 접하고, 인접지 대비 동측 하향 완경사지에 조성된 사다리형 주거용 부지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 실제 적용 조건도 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 4,002,000원/㎡이며, 관련 필지 면적은 702.0㎡입니다. 이는 해당 호실의 개별 대지권 가격과 동일한 금액을 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 25세대 규모의 다세대주택으로, 비교 가능한 실거래 표본이 2건에 불과합니다. 2021년에서 2024년 사이 거래가격이 17.6% 하락했고 해당 경매 역시 5회 유찰되었으므로 재매각 가능성과 가격 변동성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인 — 최우선. 주택도시보증공사의 2026.06.26.자 확약서와 매각물건명세서 비고를 대조하여 대항력 포기·우선변제권만 주장·임차권등기 말소 동의가 실제 매수인에게 유효하게 적용되는지 확인해야 합니다.
• 보증기관 승계관계 확인. 신규리의 보증금 반환채권을 주택도시보증공사가 양수한 관계를 확인해야 합니다. 두 채권을 독립된 임차보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 확약 미적용 시 입찰 판단 재검토. 현 회차의 원칙적 미배당 추정액은 125,615,360원이며, 이를 인수한다면 총부담은 343,855,360원입니다. 비교거래가격 280,000,000원을 상회하므로 확약이 확인되지 않은 상태에서 저가 물건으로 판단해서는 안 됩니다.
• 최신 시세 검증. 비교 가능한 마지막 거래는 2024.06.의 280,000,000원입니다. 2026년 입찰가격을 판단하기에는 거래시점이 오래되었고 표본도 적으므로, 현시점 인근 유사 면적 거래와 실제 매도 가능가격을 추가 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하지만 실제 현장 점유자는 별도로 확인해야 합니다. 대항력 포기 확약과 점유자의 현실적인 인도는 다른 문제이므로, 점유 상태와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 당해세 및 압류 확인. 광주광역시 북구·관악구·국민건강보험공단 관련 압류와 조세채권의 실제 납부 및 배당 상태를 확인해야 합니다. 당해세가 우선 배당될 경우 예상배당액이 달라질 수 있습니다.
• 관리비 체납. 공동주택의 미납 공용부분 관리비가 발생했는지 확인하고, 매수인에게 승계될 수 있는 비용을 별도 산정해야 합니다.
• 토지·건축 규제. 토지거래허가구역 관련 사항, 대지권, 건축물대장, 도로 접면 및 이용제한을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 입찰보증금 및 자금계획. 입찰 공고의 보증금액과 납부 조건을 확인하고, 매각대금 외 취득세·등기비용·수선비·명도비를 포함한 자금계획을 수립해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관계, 확약서 및 실제 경매 진행상태를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “2.18억의 기회는 확약이 유효할 때만 성립한다”

이 물건은 감정가 341,000,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가가 218,240,000원까지 내려온 관악구 다세대주택입니다. 2024년 비교거래가 280,000,000원보다 낮은 가격이므로 표면상 할인 폭은 분명합니다.

그러나 그 할인만 보고 입찰하면 핵심을 놓칩니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인 신규리의 보증금은 340,000,000원이고, 현재 최저가에서 예상되는 미배당액은 125,615,360원입니다. 확약이 없다면 실질취득 총부담이 약 3.4억 원으로 높아져 최근 비교거래가를 초과합니다.

반대로 2026.06.26. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 유효하게 적용된다면 해당 보증금의 실질 인수액은 0원*이 되고, 매각가 218,240,000원을 기준으로 가격을 검토할 수 있습니다. 이는 이 사건에서 가장 중요한 권리분석 결과입니다.

그럼에도 2021년 대비 2024년 거래가격 -17.6% 하락, 5회 유찰, 25세대 다세대주택의 제한된 거래 표본은 간과할 수 없는 위험입니다. 2024년 거래가격을 현재 시장가격으로 단정할 수도 없습니다.

결론은 조건부 검토입니다. 권리 측면에서는 확약의 효력과 범위를 반드시 확인해야 하고, 가격 측면에서는 하락한 거래 추세와 환금성 부족을 감안해야 합니다. 확약 확인 전에는 보수적으로, 확약 확인 후에도 입찰가격은 신중하게. 이 사건의 승부처는 단순한 최저가가 아니라 보증금 인수위험의 실제 해소와 현시점 매각 가능가격 검증에 있습니다.