인천지방법원 2024타경551837. 인천 미추홀구 주안동의 주안애아파트 3층 303호입니다. 감정가는 203,000,000원이었지만 11회 유찰되면서 최저매각가가 4,013,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 매우 큰 가격 하락처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 임차인의 선순위 권리입니다. 임차인 유영옥은 2021.06.11 전입했고, 말소기준권리인 웰컴저축은행의 가압류는 2023.07.13 접수됐습니다. 전입이 말소기준권리보다 앞서는 구조로, 매각 후에도 임차보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
더욱 중요한 사실은 임차인이 2021.05.25 확정일자를 받았고 2024.10.25 배당요구까지 했지만, 보증금 액수가 확인되지 않는다는 점입니다. 보증금 중 실제 배당받지 못한 금액이 매수인에게 승계되는 경우, 낙찰가는 낮아져도 인수액이 그만큼 늘어날 수 있습니다. 따라서 최저매각가 4,013,000원만으로 시세 대비 수익성을 계산하는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경551837 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안로 119, 3층 303호 (주안동, 주안애아파트) |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 지상 14층 건물 중 3층 |
| 비교 기준 전용면적 | 59.95㎡ |
| 단지 규모 | 52세대 · 2016.10.25 준공 |
| 소유자 | 정찬우 (2021.07.02 소유권 취득 · 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 | 203,000,000원 |
| 최저매각가 | 4,013,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 | 경기신용보증재단 |
| 청구금액 | 30,231,170원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.13 웰컴저축은행주식회사 가압류 · 20,555,651원 |
| 매각기일 | 2026.11.19 |
① 권리 흐름 — 가압류는 소멸하지만 임차인은 다르다
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 최대 위험
확인된 실제 임차인은 유영옥 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고가 아니라 실제 주거 임차인으로 확인됩니다. 전입일은 말소기준권리보다 앞서고, 확정일자와 배당요구 이력도 존재합니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 유영옥 주거 |
2021.06.11 | 2021.05.25 | 미상 |
대항력 있음
우선변제권 있음
승계신고 아님
|
| 실제 임차인 | 유영옥 · 1명 |
|---|---|
| 점유 용도 | 주거 |
| 전입신고 | 2021.06.11 |
| 확정일자 | 2021.05.25 |
| 배당요구 | 2024.10.25 · 배당요구 있음 |
| 대항력 | 있음 — 말소기준권리보다 선행 |
| 우선변제권 | 있음 — 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 임차보증금 | 금액 미상 |
| 매수인 인수 | 미배당 보증금 인수 가능 · 금액 미확정 |
실질취득비용 ≈ 낙찰가 + 인수할 미배당 보증금
보증금이 낙찰가를 초과하는 대항력 인수형에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커져, 실질취득비용이 보증금 수준에 사실상 고정될 수 있습니다. 실제 배당액과 집행비용에 따라 차이가 발생합니다.따라서 이 사건은 임차보증금이 확인되기 전까지 실질취득액도 확정할 수 없으며, 현재 최저가가 시세의 2.2%라는 사실만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 표면상 2.2%, 실제 매입비용은 미상
주안애아파트는 52세대 규모이며, 비교 대상 전용면적은 59.95㎡입니다. 확인된 거래 12건에는 59.23㎡, 59.95㎡, 64.86㎡ 거래가 함께 포함돼 있습니다. 전체 거래 평균은 183,291,666원이지만, 현재 시장을 판단할 때는 최근 12개월 평균 182,500,000원과 최신 거래, 가격 추세를 우선해서 살펴봐야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 64.86㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2026.09 | 59.23㎡ | 10 | 181,000,000원 |
| 2026.07 | 59.23㎡ | 10 | 147,500,000원 |
| 2026.07 | 64.86㎡ | 10 | 172,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2025.12 | 59.95㎡ | 14 | 196,000,000원 |
| 2025.12 | 59.95㎡ | 14 | 196,000,000원 |
| 2025.09 | 59.95㎡ | 10 | 190,000,000원 |
| 2025.06 | 59.23㎡ | 8 | 174,000,000원 |
| 2025.05 | 59.23㎡ | 6 | 191,000,000원 |
| 2025.03 | 59.95㎡ | 5 | 189,000,000원 |
| 2024.10 | 59.95㎡ | 5 | 178,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 183,291,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 182,500,000원 |
거래 표본에는 서로 다른 전용면적과 층수가 포함돼 있으며, 2025.12 거래 2건은 각각 기록된 원자료를 그대로 반영했습니다. 최신 거래 145,000,000원은 전용 64.86㎡ 거래이므로 303호와 동일 면적의 직접 비교가격은 아닙니다.
최저매각가 4,013,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 2.2%입니다. 하지만 이 비율은 낙찰대금만 비교한 표면적인 수치입니다. 유영옥의 보증금이 얼마인지 모르므로 실제 매수인 부담을 포함한 시세 대비 비율을 산정할 수 없습니다. 인수보증금이 상당하다면 낙찰가와 실질취득비용 사이에 큰 차이가 발생합니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,013,000원 가정)
아래는 제시된 매각가를 기준으로 계산된 단순 배당 시뮬레이션입니다. 특히 선순위 임차인 유영옥의 보증금과 우선변제액, 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 법원 배당표로 해석해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 472,234원 |
| 1. 가압류 · 웰컴저축은행 | 20,555,651원 | 3,540,766원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈 | 18,609,227원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 27,662,184원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 경기신용보증재단 | 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 76,827,062원 | 3,540,766원 |
| 채권자 미배당 | — | 73,286,296원 |
집행비용 472,234원은 매각가의 약 11.8%를 적용한 추정치입니다. 웰컴저축은행 배당액은 임차인 우선변제 및 조세채권을 반영하지 않은 계산값입니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 일반 채권자의 미배당액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아니며, 본건에서 핵심적으로 확인해야 할 인수 위험은 선순위 임차보증금입니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 이익은 아니다
현재 11회 유찰 상태이며, 추가 유찰 시 최저매각가와 채권자 미배당액은 다음과 같이 변동합니다. 다만 이 계산에서도 임차인 보증금 인수 위험은 확정되지 않았습니다.
| 구분 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 11회 유찰 | 4,013,000원 | 3,540,766원 | 73,286,296원 |
| 12회 유찰 시 | 2,809,100원 | 2,358,536원 | 74,468,526원 |
| 13회 유찰 시 | 1,966,369원 | 1,530,974원 | 75,296,088원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 주안역(지하철 1호선) 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 주안역이 있어 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 14층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며 샷시 창호, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 건물 남측으로 폭 약 30미터, 서측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등이 적용됩니다. 상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항도 확인 대상입니다.
- 토지. 지목은 대지, 지형은 평지·가로장방형이며 토지면적은 1,065.3㎡입니다. 공시지가 지표는 2,547,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 건물 위반사항은 확인되지 않았습니다. 다만 임대관계는 미상으로 평가됐습니다.
- 환금성. 52세대 규모의 단지로, 경매물건 평균 8.6회 유찰과 낙찰률 0.0%라는 지표를 고려할 필요가 있습니다. 최근 실거래 추세도 -1.0%로 하락 방향이므로 매각 가능 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 임차보증금 원금 확인. 유영옥의 임대차계약서, 매각물건명세서 및 배당요구 관련 자료를 대조해 실제 보증금 액수를 확인해야 합니다. 이것이 최우선 확인사항입니다.
- 대항력 유지 여부. 전입일은 확인되지만, 실제 점유 지속 여부와 대항력에 영향을 줄 수 있는 사정을 현황조사 및 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 우선변제와 미배당액. 확정일자 2021.05.25, 전입일 2021.06.11, 배당요구일 2024.10.25를 토대로 실제 배당순위를 검증하고, 배당 후 남는 보증금 인수 가능성을 계산해야 합니다.
- 실질취득비용 기준 비교. 최저매각가 4,013,000원이 아니라 낙찰가와 미배당 인수보증금을 합산한 비용을 최근 12개월 실거래 평균 182,500,000원 및 최신 거래와 비교해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 등 우선채권이 배당에 미칠 영향을 확인해야 합니다. 특히 당해세 해당 여부와 실제 체납액은 별도 검증이 필요합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 본건 11회 유찰 및 단지 평균 8.6회 유찰이라는 이력의 원인을 매각물건명세서, 현황조사, 매각기록과 함께 검토해야 합니다.
- 명도 및 인도 위험. 대항력 있는 임차인이 보증금을 돌려받지 못하면 인도 문제와 보증금 반환 문제가 함께 발생할 수 있으므로 일반적인 명도 비용만으로 접근해서는 안 됩니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 낙찰 후 부담 가능성이 있는 항목을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 실거래 원본 대조. 비교 거래에는 전용 59.23㎡, 59.95㎡, 64.86㎡가 포함돼 있습니다. 개별 호수의 층·향·상태와 거래 조건을 확인하고 시세를 산정해야 합니다.
- 매각기일 및 원본 확인. 2026.11.19 매각 일정과 매각물건명세서·등기부·현황조사·감정평가서의 최신 내용을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “401만원짜리 아파트”라고 판단하면 안 된다
이 사건의 감정가는 203,000,000원이고, 현재 최저매각가는 4,013,000원입니다. 숫자만 보면 매우 큰 할인처럼 보이지만, 권리관계를 확인하면 전혀 다른 결론에 도달합니다.
말소기준권리는 2023.07.13 웰컴저축은행 가압류인 반면, 유영옥의 전입일은 2021.06.11입니다. 선순위 대항력 임차인 1명이 존재하고 보증금은 미상입니다. 배당요구를 했더라도 보증금 전액을 받지 못하면 매수인에게 미배당 보증금 인수 문제가 생길 수 있습니다. 따라서 이 물건의 실질취득비용은 현재 확정할 수 없습니다.
게다가 최근 12개월 실거래 평균은 182,500,000원이고 최근 가격 추세는 -1.0%로 하락 방향입니다. 11회 유찰과 단지 낙찰률 0.0%라는 이력도 신중한 접근을 요구합니다. 최저가가 낮다는 사실은 확인되지만, 그 가격이 매력적이라는 결론은 성립하지 않습니다.
