인천지방법원 2024타경551837. 인천 미추홀구 주안동 ‘주안애아파트’ 3층 303호입니다. 감정가는 203,000,000원이지만 9회 유찰돼 현재 최저매각가는 8,191,000원까지 내려왔습니다. 등기상 현재 말소기준은 2023.07.13 웰컴저축은행주식회사의 가압류 20,555,651원이고, 이후 현대캐피탈· 소상공인시장진흥공단·경기신용보증재단의 가압류와 강제경매개시결정, 부천시· 국민건강보험공단·국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기채권이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 유영옥의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다.
유영옥은 2021.06.11 전입했고 확정일자는 2021.05.25이며, 2024.10.25 배당요구를 했습니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 분석됩니다. 특히 보증금이 밝혀지지 않은 상태에서는 낙찰가 8,191,000원만을 놓고 최근 시세 1억원대와 비교하는 방식이 위험합니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 배당 후 잔액이 남으면 그 미배당액은 매수인이 인수할 수 있어, 실질취득가는 보증금 규모에 의해 결정될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경551837 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안로 119, 3층303호 (주안동,주안애아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 지상14층 건물 |
| 소유자 | 정찬우 (2021.06.25 매매 · 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 8,191,000원 (9회 유찰) |
| 청구금액 | 30,231,170원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 임차인이 핵심
현재 소유자 정찬우의 소유권 이전은 2021.07.02 등기됐고, 임차인 유영옥의 전입일은 2021.06.11입니다. 과거 신한은행 근저당 161,280,000원은 2021.06.11 이미 말소됐습니다. 현 경매에서의 말소기준은 2023.07.13 웰컴저축은행 가압류이며, 유영옥의 전입은 그보다 앞섭니다. 따라서 후순위 가압류·압류가 소멸한다는 사실만으로 이 물건을 ‘인수 0원’으로 볼 수 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 선결조건
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유영옥 | 주거 | 2021.06.11 | 2021.05.25 | 미상 | 2024.10.25 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 819만원을 시세와 직접 비교하면 안 된다
주안애아파트는 52세대, 2016.10.25 준공 단지입니다. 비교 면적은 59.95㎡이고, 최근 12개월 거래 6건 평균은 190,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.07의 147,500,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 4.7% 수준의 상승 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.23㎡ | 10 | 147,500,000원 |
| 2026.07 | 64.86㎡ | 10 | 172,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2025.12 | 59.95㎡ | 14 | 196,000,000원 |
| 2025.12 | 59.95㎡ | 14 | 196,000,000원 |
| 2025.09 | 59.95㎡ | 10 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 190,250,000원 |
형식적으로 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 4.3%에 불과합니다. 하지만 이 숫자는 가격 메리트의 근거로 사용할 수 없습니다. 대항력 임차인의 보증금이 미상이라 실질취득가 자체가 확정되지 않았기 때문입니다. 보증금이 낙찰가를 초과한다면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘 수 있고, 그 경우 비교 기준은 8,191,000원이 아니라 낙찰가+미배당 보증금입니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,191,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 547,438원 |
| 갑구 6번 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 20,555,651원 | 7,643,562원 |
| 갑구 7번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 18,609,227원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 경기신용보증재단 | 27,662,184원 | 0원 |
| 갑구 12번 · 경기신용보증재단 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 76,827,062원 중 예상 배당은 7,643,562원이고 미배당은 69,183,500원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있습니다. 위 배당 계산의 매수인 인수액 0원은 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서 임차인 미배당 인수분을 확정한 값이 아니므로, 실제 인수위험 판단에는 사용할 수 없습니다.
⑤ 회차별 구조 — 가격은 내려가도 인수위험은 해소되지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 8,191,000원 | 7,643,562원 | 69,183,500원 |
| 10회 유찰 시 | 5,733,700원 | 5,230,493원 | 71,596,569원 |
| 11회 유찰 시 | 4,013,589원 | 3,541,344원 | 73,285,718원 |
10회 유찰 시 매각가는 5,733,700원, 11회 유찰 시 4,013,589원까지 낮아집니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 내려간 만큼 매수인이 부담할 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다. 따라서 추가 유찰은 이 사건에서 자동으로 투자 매력을 높이는 요인이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 주안역 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 주안역이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상14층 건물입니다.
- 도로. 건물 남측으로 폭 약 30미터, 서측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,547,000원/㎡입니다.
- 단지. 주안애아파트는 52세대, 2016.10.25 준공입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 유영옥의 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 실질취득가와 최대 응찰가를 산정할 수 없습니다.
- 배당 후 잔액 계산. 대항력 임차인의 배당액과 미배당액을 계산해 실제 매수인 인수액을 확정해야 합니다.
- 낙찰가 착시 금지. 8,191,000원은 최근 12개월 평균의 4.3%지만, 이를 할인율이나 수익률로 바로 해석하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 다회유찰 원인 확인. 현재 9회 유찰이고 단지 경매 평균도 7.4회입니다. 반복 유찰의 원인이 권리·점유·상품성 중 어디에 있는지 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차보증금 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “819만원짜리 아파트”가 아니다
겉으로 보면 감정가 203,000,000원짜리 아파트가 9회 유찰돼 8,191,000원까지 내려온 극단적인 할인 물건입니다. 그러나 권리분석에서는 그 숫자가 결론이 아닙니다. 임차인 유영옥은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고, 확정일자와 배당요구까지 갖췄지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가 하락분이 그대로 이익이 되는 것이 아니라 미배당 인수액으로 이동할 수 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 아니라 보증금을 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 보증금 확인 전에는 최근 실거래 147,500,000원이나 최근 12개월 평균 190,250,000원과의 가격 메리트도 확정할 수 없습니다.
