인천지방법원 2024타경551837. 인천 미추홀구 주안동 ‘주안애아파트’ 3층 303호, 전용 59.95㎡ 아파트입니다. 감정가는 203,000,000원인데 7회 유찰되어 현재 최저가는 16,718,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 거의 토막 난 가격처럼 보이지만, 권리분석의 결론은 정반대입니다. 이 사건은 대항력 임차인의 보증금 미상이 핵심이고, 실질취득액은 낙찰가만으로 확정되지 않습니다.
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 전액 변제되지 않는 구조라면, 매수인의 실질취득은 낙찰가 + 인수 보증금으로 봐야 합니다. 특히 이런 경우 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총액이 보증금 수준으로 수렴할 수 있습니다. 따라서 이 물건의 시세 비교 기준은 최저가가 아니라 확인된 보증금까지 반영한 실질취득액이어야 하는데, 현재 보증금이 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경551837 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안로 119, 3층303호 (주안동,주안애아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.95㎡ · 14층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 정찬우 (2021.07.02. 소유권이전, 거래가 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 16,718,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기신용보증재단 / 30,231,170원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 가격보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2023.07.13. 웰컴저축은행 가압류입니다. 그 뒤에 붙은 현대캐피탈, 소상공인시장진흥공단, 경기신용보증재단 가압류와 강제경매개시결정, 부천시·국민건강보험공단·국 압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 그보다 앞선 유영옥의 전입신고 2021.06.11. 및 확정일자 2021.05.25.입니다. 배당요구도 2024.10.25.에 되어 있어 우선변제권 행사가 가능하지만, 보증금이 확인되지 않아 배당 후 미변제액의 인수 여부를 단정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 성명 | 용도 | 전입신고 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유영옥 | 주거 | 2021.06.11 | 2021.05.25 | 2024.10.25 | 미상 | 대항력 有 우선변제 가능 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
주안애아파트 동일면적 최근 실거래 12건의 평균은 187,500,000원입니다. 감정가 203,000,000원은 실거래 평균보다 높고, 현재 최저가 16,718,000원은 실거래 평균의 8.9%에 불과합니다. 그러나 이 8.9%는 대항력 임차인 보증금 인수 가능성을 제외한 숫자입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.95㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2025.12 | 59.95㎡ | 14 | 196,000,000원 |
| 2025.12 | 59.95㎡ | 14 | 196,000,000원 |
| 2025.09 | 59.95㎡ | 10 | 190,000,000원 |
| 2025.06 | 59.23㎡ | 8 | 174,000,000원 |
| 2025.05 | 59.23㎡ | 6 | 191,000,000원 |
| 2025.03 | 59.95㎡ | 5 | 189,000,000원 |
| 2024.10 | 59.95㎡ | 5 | 178,000,000원 |
| 2024.10 | 59.95㎡ | 5 | 178,000,000원 |
| 2024.08 | 59.23㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 2024.07 | 59.23㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2024.05 | 59.95㎡ | 6 | 168,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 187,500,000원 |
실거래 범위는 168,000,000원~240,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 범위보다 현저히 낮지만, 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않았습니다. 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 더 내려가도 미배당 보증금 인수 가능성이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,718,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 700,924원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 161,280,000원 | 16,017,076원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 20,555,651원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 18,609,227원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 경기신용보증재단 | 27,662,184원 | 0원 |
| 6. 갑구 12번 가압류 · 경기신용보증재단 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 16,718,000원 가정 시 채권 총액 238,107,062원 중 16,017,076원만 배당되고, 미배당은 222,089,986원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요하며, 대항력 임차인 보증금은 확인 전까지 매수인 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주안역(지하철 1호선) 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·오피스텔·근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상14층 건물이며 위생설비·급배수설비·도시가스설비·난방설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당하며 공시지가는 2,547,000원/㎡입니다.
- 환금성. 주안애아파트는 52세대, 2016.10.25. 사용승인 단지입니다. 같은 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.6회로, 환금성과 응찰 수요를 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인이 1순위. 유영옥의 임대차보증금이 얼마인지 확인하지 못하면 실질취득액 계산이 불가능합니다.
- 실질취득 산식. 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 미배당 보증금으로 판단해야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 크면 총액은 보증금 수준으로 수렴할 수 있습니다.
- 배당요구 효과 확인. 배당요구일은 2024.10.25.입니다. 배당으로 전액 변제되는지, 미변제 보증금이 남는지가 인수 판단의 핵심입니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 다수 확인됩니다. 당해세가 있으면 배당 순위와 실제 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도. 주거 임차인이 확인되므로 인도명령 가능성, 보증금 협의, 명도비용까지 사전에 계산해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납이 있으면 매수인 부담이 될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역에서 임대차보증금과 배당관계를 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,671만원”은 결론이 아니라 질문이다
이 물건은 최저가 숫자만 보면 강력한 할인처럼 보입니다. 감정가 203,000,000원짜리가 16,718,000원까지 내려왔고, 실거래 평균 187,500,000원과 비교하면 8.9% 수준입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 유영옥의 보증금이 확인되지 않습니다. 이 한 가지 때문에 최저가 할인율은 투자 판단의 중심이 될 수 없습니다.
보증금 확인 전에는 싸다고 말할 수 없습니다. 이 사건의 결론은 단순합니다. 권리상 승부처는 말소되는 압류·가압류가 아니라, 말소기준보다 앞선 임차인입니다. 보증금이 얼마인지, 배당으로 얼마가 해결되는지, 미배당이 매수인에게 넘어오는지 확인되기 전까지는 보수적으로 접근해야 합니다.