서울중앙지방법원 2025타경103100. 서초동 파크힐스 제2층 제202호, 전용 28.33㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 388,500,000원의 주택임차권입니다. 임차인 이정란은 2022.08.02. 전입신고를 했고 2022.05.30. 확정일자를 받았으며, 2024.10.31. 임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준권리인 2025.03.05. 이상애 가압류보다 앞서므로 원래는 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 결정적인 후속 사정이 있습니다. 주택도시보증공사로부터 2026.06.26. “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의”한다는 내용의 확약서가 제출됐습니다. 이 확약은 이정란 임차권에 적용되므로, 배당이 부족하더라도 이 임차권 때문에 매수인이 떠안을 금액은 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103100 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1478-3 2층202호 · 남부순환로315길 80-10 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 28.33㎡ · 지상 5층 건물 내 2층 202호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김인화 · 2021.06.30. 매매 · 거래가액 405,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 436,000,000원 / 436,000,000원 |
| 유찰횟수 | 3회 |
| 청구액 | 388,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인 | 2020.03.11. |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저지만 확약으로 실질 인수 0원
말소기준권리는 2025.03.05. 이상애 가압류 38,000,000원입니다. 그보다 앞선 이정란의 주택임차권은 원칙상 매수인에게 대항할 수 있습니다. 이후의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 경인북부수산업협동조합 근저당권과 강상엽 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이정란 | 전유부분 전부 | 388,500,000원 | 2022.08.02 / 2022.05.30 | 대항력 있음 우선변제 있음 HUG 양도 관계 |
② 유찰 시나리오 — 룰상 미배당은 늘지만 확약 반영 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 436,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 80% | 348,800,000원 | 45,383,200원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 64% | 279,040,000원 | 114,166,560원 | 0원 |
45,383,200원·114,166,560원은 확약을 반영하지 않은 배당 시나리오상 미배당 인수액입니다. 이정란 임차권에 대해서는 대항력 포기 및 미변제 시 임차권등기 말소 동의 확약이 있으므로 실질 인수는 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 3회 유찰에도 가격 차이는 4,000,000원
파크힐스 전용 28.33㎡의 제공된 실거래 표본은 1건입니다. 2021.07. 3층 거래가 440,000,000원이고, 평균·최신거래·최근 12개월 평균도 모두 440,000,000원으로 집계돼 있습니다. 현재 최저가 436,000,000원은 이 값의 99.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 28.33㎡ | 3 | 440,000,000원 |
| 평균 | 28.33㎡ | 1건 | 440,000,000원 |
현재 가격은 실거래 기준보다 4,000,000원 낮을 뿐입니다. 수치상 100% 아래이기는 하지만 차이가 0.9%에 불과하므로 이를 강한 가격 메리트로 보기는 어렵습니다. 특히 비교 거래가 1건뿐이고, 이 물건 자체가 이미 3회 유찰됐다는 점을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 436,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,760,000원 |
| 1. 임차인 이정란 보증금 · 우선변제 | 388,500,000원 | 388,500,000원 |
| 2. 가압류 · 이상애 | 38,000,000원 | 38,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 388,500,000원 | 2,740,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 주택도시보증공사 청구는 이정란 임차보증금 양도 관계가 함께 기재된 신청채권입니다. 실제 임차인을 2명으로 보거나 보증금 388,500,000원을 두 번 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울고등학교 남측 인근. 다세대주택·아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층, 사용승인 2020.03.11. 외장석재·벽지·일부 타일·샷시창호 마감이며 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역이 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목 대 · 평지 · 세로장방 · 토지면적 5.4㎡ · 공시지가 7,838,000원/㎡입니다.
- 환금성. 파크힐스는 총 12세대이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 매각기일까지 그대로 유효한지 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 한 동의가 실제 말소절차에 필요한 형태로 갖춰졌는지 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 436,000,000원은 비교 실거래 440,000,000원과 4,000,000원 차이뿐입니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 권리 인수 외에 면적·세대수·환금성·현장 상태가 반복 유찰에 영향을 줬는지 현장 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.05.31. 민간임대주택 등록에 따른 등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리 여부를 원문 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험 해소와 가격 메리트는 별개”
이 물건은 처음 보면 388,500,000원의 선순위 임차권 때문에 부담이 커 보입니다. 그러나 2026.06.26. 확약으로 해당 임차인의 대항력이 포기되고, 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의했으므로 실질 인수는 0원입니다. 권리 측면에서는 중요한 장애물이 해소된 셈입니다.
다만 가격은 별도로 봐야 합니다. 현재 최저가 436,000,000원은 제공된 실거래 440,000,000원의 99.1%로, 3회 유찰이라는 횟수에 비해 할인 폭은 크지 않습니다. 총 12세대 다세대이고 단지 경매 평균 유찰도 3.0회인 만큼, 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격·환금성은 보수적으로 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
