서울중앙지방법원 2025타경103316. 상도역 남동측 인근 필하우스2차 5층 602호, 전용면적 29.56㎡의 단지형다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 정연수이고, 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 276,000,000원입니다. 이 사건은 등기부에 살아 있는 근저당권이 말소기준이 되는 일반적인 구조가 아닙니다. 2020년 설정된 영등포농업협동조합 근저당권은 같은 달 이미 말소됐고, 계산된 말소기준은 2025.07.04. 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 2022.03.08. 전입·점유와 2023.09.01. 임차권등기입니다. 박은혜는 보증금 276,000,000원의 선순위 대항력 임차인으로, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 제출돼 있어 결론이 달라집니다. 배당 부족분은 계산상 존재하지만, 해당 보증금에 관한 매수인의 실질 승계액은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103316 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도1동 244-2 필하우스2차 5층 602호 · 상도로50길 2-25 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(단지형다세대주택) · 전용 29.56㎡ · 철근콘크리트구조 · 5층 건물 내 5층 |
| 규모 / 사용승인 | 필하우스2차 15세대 · 2020.02.03. |
| 소유자 | 정연수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 307,250,000원 / 245,800,000원 (1회 유찰·감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 276,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23. |
| 감정상 특이사항 | 제시외 건물 포함 · 불법 여부 확인 필요 · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약이 해소한다
말소된 2020년 근저당권은 기준권리가 아닙니다. 박은혜의 전입·점유는 2022.03.08., 임차권등기는 2023.09.01.로 2025.07.04. 강제경매개시결정보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수하는 선순위 대항력 임차권입니다. 다만 주택도시보증공사는 2026.05.04. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.
임차인·보증기관 신고 정리
실제 임차인은 박은혜 1명입니다. 시보증 신고는 박은혜 보증금에 관한 보증기관의 대위·승계 신고이므로 보증금 276,000,000원을 별도로 합산하지 않습니다.
| 구분 | 성명 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 박은혜 | 276,000,000원 | 2022.03.08. / 2022.02.04. | 2023.09.01. | 대항력 있음 우선변제 | 실질 0원* |
| 보증기관 대위·승계 | 시보증 주택도시보증공사 승계 | 276,000,000원 합산 제외 | 해당 없음 실제 점유자 아님 | 2025.09.29. | 보증기관 승계 중복 신고 | 별도 보증금 아님 |
* 확약은 박은혜 보증금과 이를 승계한 주택도시보증공사에 한해 적용됩니다. 확약서 원본, 임차권등기 말소 조건과 별도 점유자 존재 여부는 매각물건명세서·현황조사 원본으로 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 확약 적용 시 가격 메리트가 있다
필하우스2차는 15세대 규모이며, 비교 면적은 본건 29.56㎡와 유사한 29.83㎡~29.97㎡ 거래입니다. 확인된 실거래는 4건, 전체 평균은 303,000,000원입니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 두 지표는 모두 2025.11. 거래 312,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 4.0% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 29.91㎡ | 2 | 312,000,000원 |
| 2024.05 | 29.91㎡ | 1 | 297,000,000원 |
| 2022.04 | 29.83㎡ | 3 | 303,000,000원 |
| 2022.01 | 29.97㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 303,000,000원 |
| 최근 12개월 | 29.91㎡ | 1건 | 312,000,000원 |
확약 적용 시 실질취득액은 245,800,000원입니다. 이는 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 312,000,000원의 78.8%, 전체 실거래 평균 303,000,000원의 81.1%입니다. 최근 가격 흐름도 4.0% 상승으로 나타나므로, 확약의 효력이 확실하다는 전제에서는 현재 최저가에 가격 메리트가 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,241,200원 |
| 1. 임차인 박은혜 보증금(우선변제) | 276,000,000원 | 241,558,800원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 276,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박은혜 보증금 부족분은 34,441,200원입니다. 확약이 없다면 이 금액은 매수인 인수액이 되지만, 2026.05.04. 확약에 따라 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 주택도시보증공사 청구는 박은혜 보증금의 대위·승계와 관련된 것으로 별도의 276,000,000원을 더하는 구조가 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 미적용 시 룰상 인수 | 확약 적용 시 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 245,800,000원 | 34,441,200원 | 245,800,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 196,640,000원 | 82,912,960원 | 196,640,000원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 157,312,000원 | 121,690,368원 | 157,312,000원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준으로 수렴하므로, 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 사건입니다. 이 사건은 확약이 그 구조를 끊어 각 회차의 실질취득액이 매각가와 같아지는 점이 핵심입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 7호선 상도역 남동측 인근이며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 상도역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 602호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 장방형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 북측과 서측 도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 15세대의 소규모 다세대주택이며 확인된 실거래가 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 가격 비교 표본이 얇아 매도 시점과 개별 호 상태에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.
- 제시외 건물. 매각에 포함되지만 불법 여부 확인이 필요합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.04.자 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 매각물건명세서 및 매각조건에 정확히 반영됐는지 확인하세요.
- 승계 신고 중복 배제. 실제 임차인은 박은혜 1명이고, 시보증·주택도시보증공사 신고는 같은 보증금의 대위·승계입니다. 276,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다.
- 점유자 재확인. 확약은 박은혜 보증금에 한정됩니다. 현황조사와 전입세대확인 등을 통해 별도 점유자 존재 여부를 다시 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 매각 포함 범위, 건축물대장 반영 여부와 불법 여부를 현장에서 확인하세요.
- 시세 표본 보정. 최근 12개월 거래는 1건이고 본건은 5층, 비교 사례는 1~3층입니다. 내부 상태와 층 차이를 응찰가에 반영하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.02. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 행정상 처리와 말소 여부를 관계기관 및 원본 서류로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 직접 대조한 뒤 입찰하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 확약을 산다
이 물건은 겉으로 보면 보증금 276,000,000원의 선순위 임차권이 최저가 245,800,000원을 넘어서는 전형적인 인수형 사건입니다. 확약이 없다면 유찰로 최저가가 낮아져도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 크게 내려가지 않습니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출하면서, 주된 인수 위험은 실질 0원으로 전환됐습니다.
그 전제가 확인되면 실질취득 245,800,000원은 최근 거래 312,000,000원의 78.8%로 가격상 여유가 있습니다. 다만 15세대 다세대주택의 얇은 거래 표본, 제시외 건물의 불법 여부, 확약 원본과 말소 실행 조건은 반드시 남습니다. 결론은 가격은 합격권, 권리는 확약 원본 확인 후 합격입니다.
