서울중앙지방법원 2025타경103369. 관악구 봉천동 주승블레스 2층 201호, 전용 45.44㎡의 다세대주택입니다. 감정가 2억 9,600만원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1억 5,155만 2,000원까지 내려왔습니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구액은 2억 4,300만원입니다.
등기부의 권리 흐름은 2013년과 2015년에 설정된 근저당권·전세권이 이미 해지 또는 말소된 뒤, 2022년 3월 8일 국세 관련 압류가 등장하는 구조입니다. 이 압류를 말소기준권리로 보면 이후 설정된 HUG 가압류, 관악구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
다만 이 물건은 일반적인 무임차 다세대와 다릅니다. 이혜성 씨의 임대차는 2020년부터 시작되어 말소기준권리보다 앞서고, 보증금도 2억 4,300만원입니다. 현재 최저가만 놓고 판단하면 안 되는 전형적인 대항력 임차인 구조지만, 이번 사건에는 HUG의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 제출되어 있다는 결정적인 차이가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103369 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 649-73 주승블레스 2층 201호 도로명: 서울특별시 관악구 봉천로23길 75 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 45.44㎡ · 지상 5층 건물 중 2층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 2013.01.28. 사용승인 · 8세대 |
| 소유자 | 주식회사어반컨소시엄 (2020.06.29. 매매, 거래가액 243,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 151,552,000원 (4회 유찰) |
| 말소기준권리 | 갑구 6번 압류 · 국 · 2022.03.08. |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 243,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.12. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국세 압류, 핵심은 임차인 확약
2013년 3월 11일 영등포농업협동조합의 근저당권(채권최고액 5억 2,200만원)과 2013년 5월 6일 이건향의 전세권(6,750만원)은 2013년 6월 26일 해지로 정리됐습니다. 이후 2015년 4월 28일 설정된 우리은행 근저당권(채권최고액 1억 4,960만원)도 2020년 7월 13일 해지로 말소됐습니다.
따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022년 3월 8일 국 명의 압류입니다. 그 이후의 HUG 가압류(2022.11.28.), 관악구 압류(2025.04.14.), HUG 강제경매개시결정(2025.07.14.)은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계는 중복 제외
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 한재준·이혜성 2명입니다. 별도로 표시된 시보증은 이혜성 씨 보증금에 대한 보증기관의 대위·승계 표시이므로 독립된 세 번째 임차인이나 추가 보증금으로 계산하지 않습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 | 판단 및 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 한재준 | 2024.07.03. / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 말소기준권리 이후 전입. 보증금 미상으로 매각물건명세서와 실제 점유관계 확인 필요. |
| 이혜성 | 2020.07.13. / 2020.06.29. | 243,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 | 말소기준권리 이전 대항요건. 배당요구 및 임차권등기 확인. HUG의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 적용 시 매수인 인수 0원. |
| 시보증 보증기관 승계 표기 |
2020.07.13. / 2020.06.29. | 243,000,000원 이혜성과 동일 채권 |
대위·승계 | 이혜성 보증금의 보증기관 대위·승계 중복 표시. 별도 임차인 및 별도 보증금으로 합산하지 않음. |
따라서 확약서가 유효하게 적용되는 것을 전제로 이혜성 씨의 보증금 미배당액은 매수인 인수액 0원으로 판단합니다. 단, 이 확약은 이혜성 씨의 권리에만 적용됩니다. 한재준 씨의 보증금 미상 및 실제 점유·명도 문제는 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 최근 거래의 64.5%
주승블레스는 8세대 규모의 다세대주택입니다. 비교 대상 전용면적은 45.44㎡이며, 확인되는 거래는 다음과 같습니다. 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 45.44㎡ | 2층 | 235,000,000원 |
| 2021.10 | 45.44㎡ | 4층 | 263,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.44㎡ | 1건 | 235,000,000원 |
2026년 7월 최신 거래는 2억 3,500만원입니다. 최근 12개월 거래도 1건으로 평균 역시 2억 3,500만원입니다. 반면 2021년 10월 거래는 2억 6,300만원으로, 최근 거래는 과거 거래보다 10.6% 하락했습니다. 하락 추세를 고려하면 과거 거래가 포함된 전체 2건 평균 2억 4,900만원을 현재 시세의 기준으로 삼는 것은 적절하지 않습니다.
현재 최저매각가 151,552,000원은 최근 거래 235,000,000원의 64.5%입니다. 최근 거래보다 83,448,000원 낮은 수준입니다. 다만 이 비교는 이혜성 씨의 확약이 실제로 유효해 매수인 인수액이 0원이라는 전제에서 의미가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,552,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (매각가의 약 1.9%) | - | 2,921,728원 |
| 1. 임차인 이혜성 보증금 (우선변제) | 243,000,000원 | 148,630,272원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 882,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 243,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
HUG의 2억 4,300만원 신청채권 표기는 이혜성 씨 보증금의 대위·승계 관계와 연결된 항목이므로 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. HUG 명의 가압류 8억 8,200만원과 신청채권 2억 4,300만원의 배당은 위 가정에서 발생하지 않습니다.
⑤ 확약 적용 여부에 따른 실질취득 시나리오
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 변하지 않습니다. 이 사건은 HUG 확약이 그 인수 구조를 해소하는 것이 핵심입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확약 미적용 시 계산상 부족액 | 확약 적용 시 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 151,552,000원 | 94,369,728원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 121,241,600원 | 124,255,782원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 96,993,280원 | 148,152,599원 | 0원 |
확약이 유효하다면 유찰로 매각가가 내려가도 이혜성 씨에 대한 인수액이 추가로 늘어나는 구조가 아닙니다. 현재 회차의 실질취득액은 권리상 매수인 인수액 0원을 전제로 최저가 151,552,000원입니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모
- 입지. 당곡고등학교 남동측 인근입니다. 주변은 다세대·다가구주택과 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 기본적인 대중교통 접근성을 갖추고 있습니다. 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며, 2013년 1월 28일 사용승인됐습니다. 위생·급배수 설비, 도시가스 개별난방 및 승강기 설비가 확인됩니다.
- 토지 이용. 제1종일반주거지역이며, 남측 하향 완경사지대의 자루형 토지입니다. 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지 규제. 도시지역·제1종일반주거지역 외에 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 및 토지거래계약허가구역 등이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 8세대 규모의 소형 다세대입니다. 최근 12개월 거래는 1건에 불과하고 과거 거래 대비 최근 가격이 10.6% 하락했습니다. 아파트 대단지처럼 거래가 지속적으로 발생한다고 가정해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원본 확인. 2026.05.22. 및 2026.06.19. 제출된 확약서의 원문을 확인하고 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의, 보증금 미배당 시 처리 범위를 점검하세요.
- 임차권등기 말소 확인. 이혜성 씨의 임차권등기가 매각 후 실제로 말소되는지, 확약의 효력이 매수인에게 인수 위험을 남기지 않는지 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복채권 확인. 시보증 및 HUG의 대위·승계 표시가 이혜성 씨 보증금 243,000,000원과 동일한 채권관계인지 확인하고 별도 보증금으로 중복 계산하지 마세요.
- 한재준 점유관계 확인. 2024.07.03. 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 명도 협의 가능성을 확인하세요.
- 최신 등기부 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.24.입니다. 입찰 전 최신 등기부를 다시 발급해 추가 등기나 권리 변동이 없는지 확인하세요.
- 실거래 비교. 2026.07. 2층 45.44㎡ 거래 235,000,000원을 우선 비교 기준으로 삼되, 실제 내부 상태와 층·향·수리 상태의 차이를 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능액, 당해세 및 기타 매수인 부담 여부를 관리사무소와 관련 서류로 확인하세요.
- 소규모 건물의 환금성. 8세대 규모이고 최근 거래 표본이 적습니다. 향후 매도 기간과 매수 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.
- 현장 조사. 실제 점유 상태, 누수·결로·외벽·공용부 관리상태 및 주차 여건을 확인하세요. 감정평가 내용만으로 개별 호수의 현재 상태를 단정할 수 없습니다.
맺으며 — 확약이 핵심이고, 환금성이 숙제다
이 물건은 단순히 최저가가 낮아진 다세대가 아닙니다. 원래는 보증금 2억 4,300만원의 선순위 대항력 임차인이 있어 낙찰가만으로 실질취득액을 판단할 수 없는 구조였습니다. 그러나 HUG가 대항력을 포기하고 미배당 상태에서도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했다는 점이 결정적인 변화입니다. 확약이 유효하게 적용된다면 이혜성 씨에 대한 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 최저가 1억 5,155만 2,000원은 최근 거래 2억 3,500만원의 64.5%로 가격 측면에서는 상당한 차이가 있습니다. 다만 최근 거래가 과거보다 10.6% 하락했고, 최근 12개월 거래도 1건뿐이며, 건물 전체가 8세대에 불과합니다. 한재준 씨의 보증금 미상 및 점유관계도 남아 있습니다.
결론은 권리상 확약 조건부 인수 0원, 가격은 최근 거래 대비 낮은 수준, 환금성은 보수적으로 평가해야 하는 물건입니다. HUG 확약의 효력을 원본으로 확인하고, 한재준 씨의 점유·명도 문제까지 정리할 수 있을 때 입찰 검토가 가능합니다. 가격만 보고 접근하기보다는 확약의 법적 효력과 소규모 다세대의 매도 가능성을 함께 판단해야 합니다.
