서울중앙지방법원 2025타경103369. 관악구 봉천동 주승블레스 2층 201호, 전용 45.44㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 296,000,000원, 현재 최저매각가는 236,800,000원으로 2회 유찰 상태입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “감정가의 80%”라는 할인율이 아닙니다. 임차인 이혜성이 2020.07.13 전입·점유를 시작했고 2020.06.29 확정일자를 받아, 2022.03.08 말소기준 압류보다 앞선 대항력 있는 임차인이라는 점이 먼저 보입니다.
원래 배당 계산만 보면 보증금 243,000,000원 중 예상 배당은 232,684,800원이고 10,315,200원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.05.22 및 2026.06.19 제출한 확약서에서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이혜성 보증금에 관한 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
다만 별도 점유자로 확인된 한재준은 2024.07.03 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 금액 자체를 추정해서는 안 되며, 점유·명도 조건은 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다. 보증기관 명의 신고는 이혜성의 243,000,000원 보증금을 대위·승계한 중복신고이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다. 실제 임차인은 2명으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103369 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 649-73 주승블레스 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 45.44㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 201호 |
| 사용승인일 | 2013.01.28 |
| 소유자 | 주식회사어반컨소시엄 (2020.06.29 매매, 거래가액 243,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 236,800,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 243,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 말소기준 | 2022.03.08 갑구 6번 압류 · 국(처분청 안산세무서장) |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있었지만 확약이 핵심
등기부상 2013년 영등포농업협동조합 근저당과 이건향 전세권, 2015년 우리은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 말소기준은 2022.03.08 국의 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 관악구 압류, 강제경매개시결정과 2022.10.21 등기된 이혜성의 주택임차권은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 신고는 중복
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이혜성 전유부분 전부 · 주거 | 2020.07.13 확정일자 2020.06.29 | 243,000,000원 | 대항력 있음 확약으로 포기* | 있음 배당요구 2022.10.21 | 실질 0원* |
| 한재준 | 2024.07.03 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 확인 필요 | 대항력 인수 없음 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 | 이혜성 보증금 승계 | 243,000,000원 중복 합산 금지 | 별도 임차인 아님 | 배당요구 2025.09.02 | 이혜성 보증금의 대위·승계 |
* 배당 시뮬레이션 원계산상 현재 회차의 이혜성 미배당액은 10,315,200원이나, 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 매수인 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 이 확약은 이혜성 보증금에 관한 것이며 다른 점유관계까지 대신 확인해 주는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 감정가 할인보다 최신 거래가 중요하다
주승블레스는 8세대 규모이며, 전용 45.44㎡ 동일 면적 실거래는 확인된 2건입니다. 2026.07 동일 2층 거래가 235,000,000원, 2021.10 4층 거래가 263,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 45.44㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 2021.10 | 45.44㎡ | 4 | 263,000,000원 |
| 전체 평균 | 45.44㎡ | 2건 | 249,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.44㎡ | 1건 | 235,000,000원 |
전체 2건 평균만 보면 249,000,000원이라 현재 최저가 236,800,000원이 낮아 보이지만, 오래된 2021년 263,000,000원 거래가 평균을 끌어올립니다. 가격 판단에 우선할 값은 2026.07 최신 거래와 최근 12개월 평균 235,000,000원입니다. 현재 최저가는 이보다 1,800,000원 높은 100.8%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 236,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,115,200원 |
| 1. 임차인 이혜성 보증금 | 243,000,000원 | 232,684,800원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 882,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 243,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 원계산에서는 이혜성 보증금 미배당액이 10,315,200원입니다. 다만 확약서 적용 시 이 금액의 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 적용 시 총취득액은 낙찰가를 따른다
| 회차 | 매각가 | 원계산 미배당 | 확약 적용 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 236,800,000원 | 10,315,200원 | 0원* | 236,800,000원* |
| 3회 유찰 시 | 189,440,000원 | 57,012,160원 | 0원* | 189,440,000원* |
| 4회 유찰 시 | 151,552,000원 | 94,369,728원 | 0원* | 151,552,000원* |
확약이 없었다면 대항력 임차인의 미배당액이 유찰될수록 커지는 구조입니다. 그러나 제출된 확약을 적용하면 이혜성 관련 실질 인수액은 0원*이므로 매수인의 실질취득액은 각 회차 매각가를 따릅니다. 그래서 이 사건은 유찰이 실제 가격 메리트로 연결될 수 있는 구조이지만, 현재 회차 236,800,000원은 아직 최신 실거래 235,000,000원을 웃돕니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 전용 45.44㎡, 5층 건물 내 2층 201호입니다.
- 주변 환경. 당곡고등학교 남동측 인근이며 다세대·다가구·근린생활시설·공원 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 대지 249.0㎡, 남측 하향 완경사지대 내 자루형 토지입니다.
- 공시지가. 3,181,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일 2013.01.28, 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 주승블레스는 8세대이며 확인된 동일면적 실거래는 2건입니다. 최근 거래가 제한적이고 최근 가격 추세가 -10.6%여서 가격 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.22 및 2026.06.19 확약의 대항력 포기, 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상이 이혜성 보증금임을 직접 확인해야 합니다.
- 한재준 점유 확인. 전입은 2024.07.03으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 실제 점유 여부와 명도 조건을 확인해야 합니다.
- 중복 보증금 합산 금지. 보증기관 신고의 243,000,000원은 이혜성 보증금의 대위·승계이므로 별도의 243,000,000원을 추가해 계산하면 안 됩니다.
- 현재 회차 가격 경계. 236,800,000원은 최신 동일면적 실거래 235,000,000원의 100.8%입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래 비교 추세가 -10.6%이므로 전체 평균 249,000,000원을 가격 기준으로 단독 사용하지 않는 것이 안전합니다.
- 명도 비용. 대항력 인수와 실제 점유 인도는 별개입니다. 점유자가 있는 경우 인도 협의와 관련 비용을 예상해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당 변수를 모두 확정한 값이 아닙니다.
맺으며 — 권리의 큰 위험은 확약으로 낮아졌지만, 지금 가격은 아직 아니다
이 사건은 처음 보면 보증금 243,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 236,800,000원보다 커서 매수인이 차액을 떠안을 수 있는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 배당 원계산도 실제로 10,315,200원의 부족액을 표시합니다. 그러나 2026.05.22와 2026.06.19 제출된 확약 때문에 이혜성 보증금은 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 적용되어 실질 인수 0원*으로 바뀝니다.
그렇다고 현재 회차가 곧바로 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득 236,800,000원은 2026.07 동일 면적·동일 2층 실거래 235,000,000원보다 1,800,000원 높고, 최근 추세도 -10.6%입니다. 여기에 2회 유찰과 8세대 다세대라는 환금성 조건, 한재준의 보증금·점유 조건 확인 과제가 남아 있습니다. 권리 위험은 확약으로 크게 완화됐지만, 현재 가격은 최근 시세 이상. 이 사건의 핵심은 확약 원본을 다시 확인한 뒤, 현재 회차가 아니라 추가 유찰 시 가격 차이가 충분히 벌어지는지를 판단하는 데 있습니다.
