서울중앙지방법원 2025타경103506. 서울 관악구 봉천동 아르떼빌 3층 301호, 전용면적 24.51㎡의 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 소유자 서정훈은 2021년 9월 17일 매매를 원인으로 같은 해 10월 5일 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 310,000,000원입니다. 이후 임차권등기와 국세·지방세 압류가 발생했고, 주택도시보증공사의 신청으로 강제경매가 진행됐습니다.

이 사건의 핵심은 선순위 임차보증금과 그 인수 위험을 해소하는 확약서입니다. 임차인 안도현은 2021년 9월 29일 주민등록을 마쳤고, 2021년 9월 7일 확정일자를 받았습니다. 임차보증금은 305,000,000원으로, 최저매각가보다 큽니다. 원칙적으로 매각대금에서 보증금을 전액 회수하지 못하면 미배당액을 매수인이 인수할 위험이 있습니다.

그러나 주택도시보증공사가 2026년 6월 26일 임차보증금에 관하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이에 따라 안도현 관련 미배당 보증금의 실질 인수 부담은 해소되는 구조입니다. 문제는 그 확약의 적용 대상이 아닌 원윤재의 점유관계입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 의미

② 임차인·점유자 분석 — 확약 밖 위험이 남아 있다

확인되는 임차권자는 안도현이며, 별도 점유자로 원윤재가 기재되어 있습니다. 주택도시보증공사의 권리 승계는 새로운 실제 임차인이 추가된 것으로 계산하지 않습니다. 즉, 임차권자 1명과 별도 점유자 1명을 각각 분석해야 합니다.

원윤재가 안도현의 가족·동거인인지, 독립 임차인인지, 새로운 계약에 따라 점유하는 사람인지 확인해야 합니다. 실제 거주 여부와 점유 부분, 임대차계약서, 보증금 지급 내역 및 배당요구 관계를 확인하기 전에는 매수인 전체 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 62.3%라는 숫자의 함정

아르떼빌(635-516)은 12세대 규모로, 비교 가능한 전용면적 24.51㎡의 실거래 5건이 확인됩니다. 모두 310,000,000원에 거래된 기록이지만, 제시된 거래 시기는 2021년부터 2023년까지입니다.

최저매각가 193,280,000원은 기록된 실거래 평균 310,000,000원의 62.3%입니다. 하지만 이를 곧바로 현재 시세보다 크게 저렴한 경매라고 해석하기는 어렵습니다.

최신 확인 거래가 2023년 3월에 머물러 있고, 비교 거래가 모두 2층에서 발생했기 때문입니다. 분석 대상은 3층 301호이며, 최근 거래를 통한 가격 검증이 충분하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 193,280,000원 가정)

집행비용 3,505,920원은 추정액입니다. 임차보증금 우선배당 189,774,080원은 입력된 배당 가정에 따른 금액으로, 실제 배당은 세금채권의 법정 우선순위, 집행비용 및 배당요구 관계에 따라 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 신청채권 기재는 보증금과 별개의 실제 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확인할 것은 같다

현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 비교하면 매각대금과 임차보증금의 미배당 추정액이 달라집니다. 아래 미배당액은 확약을 적용하기 전의 계산상 금액입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 소재 서울관광고등학교 인근입니다. 주변에는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물 중 3층 301호입니다. 외벽은 돌붙임 등으로 마감됐고, 위생·급배수·난방 및 승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 북측 약 6m 도로에 접하며, 토지는 장방형의 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역· 소규모주택정비 관리지역 등이 확인됩니다. 절대보호구역 및 상대보호구역에 저촉되고, 대공방어협조구역 및 토지거래계약 허가 관련 구역도 확인되므로 개별 규제의 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 278.0㎡, 공시지가는 3,537,000원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이가 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 전체 12세대의 소규모 건물입니다. 확인된 실거래는 5건이며 최신 거래는 2023.03입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 4.7회, 집계 낙찰률 0.0%를 감안하면 재매각 가능성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.26 제출된 주택도시보증공사의 확약서가 해당 임차보증금 전액에 적용되는지, 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의의 효력 및 실제 이행 조건을 확인해야 합니다.
• 원윤재 점유관계 확인. 전입일은 2024.05.17이지만, 임대차계약·보증금·확정일자가 미상입니다. 독립적인 임차인인지, 동거인인지, 다른 권원에 따른 점유자인지 현황조사와 계약관계를 대조해야 합니다.
• 미상 보증금 확인. 원윤재의 보증금이 존재하는 경우, 대항력 성립요건과 배당요구·미배당 여부를 검토해 매수인 승계 금액을 산정해야 합니다.
• 주택도시보증공사 승계 관계. 안도현의 보증금과 주택도시보증공사의 청구채권을 독립적인 임차보증금으로 중복 합산하지 말고, 채권 양도 및 대위변제 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 압류. 국 압류 2025.01.15와 서울특별시 압류 2025.03.14가 확인됩니다. 압류등기의 말소 여부와 별개로 실제 배당에 영향을 주는 조세채권의 법정 우선순위 및 체납 관계를 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 안도현의 2023.10.26 임차권등기에 대한 말소 동의가 실제 말소 절차로 이어지는지 확인해야 합니다. 확약서 제출 사실만으로 등기 말소가 완료됐다고 보아서는 안 됩니다.
• 최신 시세 재검증. 실거래 평균 310,000,000원은 2021~2023년 거래를 기초로 합니다. 현재 거래 가능 가격을 별도로 확인하고 층·건물 상태·거래 유동성 차이를 반영해야 합니다.
• 낙찰 후 명도. 실제 점유자의 신분과 점유권원을 확인하고, 인도명령 또는 별도 명도 절차가 필요한지 검토해야 합니다.
• 관리비 및 부대비용. 미납 관리비 중 승계 가능 부분, 취득 관련 비용, 수선비 및 명도비를 별도로 확인해야 합니다.
• 매각 원본 확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서· 확약서·배당요구 관계와 매각기일의 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “보증금 인수는 해소됐지만, 권리분석은 끝나지 않았다”

이 사건은 언뜻 보면 감정가 302,000,000원의 다세대주택을 최저가 193,280,000원에 취득할 수 있는 물건입니다. 과거 실거래 평균 310,000,000원과 비교하면 가격 차이가 커 보입니다.

그러나 실제로는 305,000,000원의 선순위 임차보증금이 존재하고, 그중 115,225,920원이 미배당될 수 있는 복잡한 권리구조입니다. 다행히 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약으로 안도현 보증금의 실질 인수 부담은 해소되는 구조입니다.

그럼에도 원윤재라는 별도 점유자가 남아 있습니다. 원윤재는 말소기준권리보다 먼저 전입했지만, 보증금과 계약관계가 미상입니다. 안도현에 관한 확약이 이 점유자에게까지 적용되는 것은 아닙니다. 따라서 전체 인수 위험이 0원이라고 단정할 수 없습니다.

여기에 12세대 소규모 건물, 평균 4.7회 유찰, 집계 낙찰률 0.0%, 2023년 3월 이후 확인되는 실거래 부족이라는 환금성·가격 검증 문제가 겹칩니다. 감정가 대비 할인율만으로 높은 평가를 주기 어려운 이유입니다.