서울중앙지방법원 2025타경103506. 관악구 봉천동 아르떼빌 3층 301호, 전용 24.51㎡의 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 서정훈은 2021.09.17 매매를 원인으로 거래가액 310,000,000원에 소유권을 취득했고, 2021.09.24 민간임대주택으로 등록됐습니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당이 아니라 임차권과 압류의 선후관계입니다.
등기상 말소기준은 2025.01.15 관악세무서장 압류입니다. 그보다 앞선 2023.10.26 안도현의 주택임차권등기에는 보증금 305,000,000원, 전입 2021.09.29, 점유개시 2021.10.01, 확정일자 2021.09.07이 기재돼 있어 원래라면 매수인 인수 문제가 발생합니다. 배당 시뮬레이션도 현재가 302,000,000원에서 부족분 8,028,000원을 매수인 인수로 계산합니다.
하지만 2026.06.26 주택도시보증공사는 양도 전 임차권자 안도현의 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 안도현 보증금의 시뮬레이션상 부족분 8,028,000원은 실질 인수 0원*으로 봅니다. 다만 이 확약은 안도현에서 양도된 보증금 채권에만 적용될 뿐, 별도로 확인되는 원윤재의 점유·보증금에는 적용되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103506 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 635-516 아르떼빌 3층 301호 · 국회단지9길 29 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택) · 전용 24.51㎡ · 철근콘크리트구조 5층 중 3층 |
| 소유자 | 서정훈 · 2021.09.17 매매 · 거래가액 310,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 302,000,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 305,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상
| 임차·점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안도현 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.29 2021.09.07 | 305,000,000원 | 대항력 有 확약으로 포기 | 우선변제 有 배당요구 | HUG 양도 2026.06.26 확약 |
| 원윤재 | 2024.05.17 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 적용 밖 |
② 시세 비교 — 97.4%지만 ‘확정 할인’으로 보기 어렵다
아르떼빌(635-516)은 12세대, 2021.07.16 준공이며 비교 대상 전용면적은 24.51㎡입니다. 확인되는 거래 5건은 모두 310,000,000원이고, 최신 거래는 2023.03의 310,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 310,000,000원, 최근 구간과 이전 구간의 추세 차이는 0.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 24.51㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2022.12 | 24.51㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2022.08 | 24.51㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2022.04 | 24.51㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2021.12 | 24.51㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 24.51㎡ | 4건 | 310,000,000원 |
현재 최저가 302,000,000원은 최근 12개월 평균 310,000,000원의 97.4%입니다. 안도현 확약만 반영하면 기본 취득대금은 302,000,000원이고, 이 기준 역시 최근 시세보다 낮습니다. 하지만 별도 점유자인 원윤재의 보증금이 미상인 상태이므로 302,000,000원이 최종 실질취득액이라고 확정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 302,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,028,000원 |
| 1. 임차인 안도현 보증금(우선변제) | 305,000,000원 | 296,972,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 305,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 안도현 보증금의 미배당액은 8,028,000원입니다. 다만 2026.06.26 확약에 따라 해당 부족분은 실질 인수 0원*으로 처리합니다. *이 확약은 안도현에서 주택도시보증공사로 양도된 보증금 채권에 한정되며, 원윤재의 미상 보증금·점유관계에는 적용되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 중 3층 301호입니다.
- 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 서울관광고등학교 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 6미터 내외 도로에 접하며 토지는 장방형의 주거용 건부지입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역이며 절대보호구역·상대보호구역에 저촉되고 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 278.0㎡, 공시지가 3,537,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 12세대 규모이고 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰횟수 4.1회, 낙찰률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 원문으로 재확인해야 합니다.
- 원윤재 임대차 확인. 2024.05.17 전입자의 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되기 전에는 최종 인수액을 확정하지 마세요.
- 가격 판단. 현재 최저가 302,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 310,000,000원의 97.4%입니다. 원윤재 미상 인수가 추가되면 이 차이는 사라질 수 있습니다.
- 배당 구조. 현재가 기준 집행비용 5,028,000원과 안도현 보증금 배당 296,972,000원으로 매각대금이 소진됩니다.
- 다음 회차 시나리오. 4회 유찰 시 매각가 241,600,000원·안도현 부족분 67,582,400원, 5회 유찰 시 매각가 193,280,000원·부족분 115,225,920원으로 계산되지만, 해당 부족분 역시 확약 대상 채권에 대해서는 실질 인수 0원*으로 봅니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 사라졌지만, 권리가 끝난 것은 아니다”
이 사건의 첫인상은 보증금 305,000,000원의 선순위 임차권 때문에 매우 무거워 보입니다. 그러나 2026.06.26 주택도시보증공사의 확약으로 안도현 보증금의 미배당액은 실질 인수 0원*으로 바뀝니다. 이 부분만 보면 큰 권리 리스크 하나가 제거된 셈입니다.
문제는 그 다음입니다. 별도 점유자인 원윤재는 2024.05.17 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 현재 최저가 302,000,000원은 최근 시세 310,000,000원의 97.4%이지만, 확약 밖 미상 보증금이 추가되면 실질취득액이 달라집니다. 게다가 3회 유찰 상태이고 동일 건물 경매 통계의 평균 유찰횟수도 4.1회입니다.
결론은 ‘안도현은 해결, 원윤재는 미해결’입니다. 가격은 최근 거래보다 낮지만 차이가 크지 않고, 최종 인수액을 아직 확정할 수 없습니다. 원윤재의 임대차관계가 확인돼야 비로소 302,000,000원을 기준으로 한 가격 판단도 완성됩니다.
