인천지방법원 2024타경552618. 인천 서구 왕길동 마전복합타워 9층 915호, 전유면적 31.08㎡ 오피스텔입니다. 소유자 백상훈은 2021년 11월 16일 매매계약을 원인으로 거래가액 114,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 임차인 문형민도 보증금 114,000,000원으로 임대차계약을 체결했습니다. 문형민의 확정일자는 2021년 11월 17일, 전입과 점유 개시는 2021년 12월 7일로, 2023년 3월 22일 말소기준 압류보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없다면 단순한 “후순위 권리 전부 소멸” 사건이 아닙니다. 현재 최저가 53,900,000원에서 집행비용 1,370,200원을 제외한 52,529,800원이 임차보증금에 배당되고, 미배당 61,470,200원은 대항력 있는 임차권에 따라 매수인 인수 대상이 됩니다. 이 경우 낙찰가와 룰상 인수액의 합계는 115,370,200원으로, 낙찰가가 감정가의 49%라는 외관과 달리 총부담은 임차보증금 수준으로 고정됩니다.
다만 매각물건명세서에는 해당 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 이 확약이 매각 및 잔금납부 단계에서 유효하게 이행되면 문형민 임차권의 미배당액은 매수인이 실제로 부담하지 않아 실질 인수 0원*으로 봅니다. 확약의 적용 대상은 문형민의 을구 1번 주택임차권이며, 공용부분 관리비 승계나 물건 훼손까지 없애 주는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경552618 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검단로459번길 4, 9층 915호 (왕길동, 마전복합타워) |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(오피스텔) · 전유 31.08㎡ · 11층 중 9층 |
| 건물 구조 / 승인 | 일반철골구조·알씨구조·에스알씨구조 철근콘크리트지붕 · 사용승인 2004.11.05 |
| 소유자 | 백상훈 (2021.11.16. 매매, 거래가액 114,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 53,900,000원 (5회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 114,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 재매각 보증금 | 최저매각가격의 20% · 10,780,000원 |
① 권리 흐름 — 확약 없이는 인수형, 확약 유효 시 실질 0원*
말소기준은 2023년 3월 22일 부평세무서장의 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 인천광역시 서구 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 문형민의 전입·점유와 확정일자, 주택임차권등기는 모두 말소기준보다 빠르므로 원칙상 매수인에게 대항할 수 있습니다.
| 실제 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 문형민 실제 임차인 1명 | 9층 915호 31.08㎡ 전부 주거 · 임차권등기 | 114,000,000원 | 전입·점유 2021.12.07 확정일자 2021.11.17 배당요구 2023.02.16 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원* 룰상 미배당 61,470,200원이나 말소동의 확약서 제출 |
② 가격 판정 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 53,900,000원으로 감정가 110,000,000원의 49%입니다. 그러나 본건은 재매각이고, 공용부분 관리비 4,545,996원이 매수인에게 승계되며, 2026년 4월 23일 이의신청서에는 천장에 구멍이 있는 등 일부 구조가 훼손된 상태라고 적혀 있습니다. 낙찰대금만 기준으로 한 할인율이 실제 취득 부담과 물건 상태를 모두 반영하지 못합니다.
확약이 유효하다면 낙찰대금과 확인된 관리비 승계액의 합계는 58,445,996원입니다. 다만 최근 거래가격과 직접 비교할 근거가 제시되지 않은 상태이므로 이 금액이 현재 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 5회 유찰과 재매각이라는 사실 역시 시장이 감정가뿐 아니라 물건의 권리·관리·상태 위험을 반복해서 가격에 반영해 왔다는 신호로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,370,200원 |
| 1. 임차인 문형민 보증금 | 114,000,000원 | 52,529,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 114,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 문형민 보증금 부족분은 61,470,200원입니다. 원칙상 매수인 인수 대상이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 이행되면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 임차인 배당액과 룰상 미배당액이 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중이며, 전유면적은 31.08㎡입니다. 아파트가 아닌 소형 오피스텔의 수요와 환금성을 기준으로 판단해야 합니다.
- 입지. 인천광역시 서구 왕길동 검단사거리역 북서측 인근으로, 주변은 업무시설과 근린생활시설 등이 밀집한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 인천2호선 검단사거리역과 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2004년 11월 5일 사용승인된 11층 건물의 9층이며, 기본적인 급배수·위생·승강기· 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 사다리형 평지의 상업용 부지로 일반상업지역·지구단위계획구역 등에 속하며, 북측과 남측으로 폭 약 4m 내외의 도로에 접합니다. 공시지가는 2,882,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없지만, 이의신청서에는 천장 구멍 등 일부 구조 훼손이 기재돼 있어 현장 확인과 복구비 산정이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 문형민의 을구 1번 주택임차권등기와 보증금 미배당액 전부인지, 말소 조건과 제출 서류를 법원 기록으로 대조하세요.
- 확약 실패 시 상한 재계산. 확약이 이행되지 않으면 현재 회차 룰상 인수액은 61,470,200원이고 낙찰가와의 합계는 115,370,200원입니다.
- 입찰보증금 20%. 재매각이므로 최저매각가격의 20%인 10,780,000원을 준비해야 합니다.
- 관리비 승계. 2026년 4월까지 공용부분 관리비 4,545,996원이 미납돼 있고 매수인이 승계한다고 명시돼 있습니다. 매각일까지의 추가 금액을 관리단에 확인하세요.
- 훼손 현장 확인. 천장 구멍 등 일부 구조 훼손의 범위, 누수·설비 손상 여부와 복구비를 실측해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 교부청구액을 확인해야 실제 배당과 임차보증금 미배당액을 확정할 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 비율만으로 저가 낙찰을 판단하지 말고, 같은 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최신 거래·매물·임대수익과 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·관리단 회신서·이의신청서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약이 가격표를 바꾸지만, 모든 위험을 없애지는 않는다”
이 물건의 본질은 감정가 1.10억원에서 5회 유찰돼 5,390만원이 됐다는 데 있지 않습니다. 말소기준보다 빠른 문형민의 보증금 1.14억원이 존재해, 확약이 없다면 현재 회차에서도 61,470,200원을 인수하는 구조라는 점이 먼저입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 그만큼 미배당액이 늘기 때문에 총부담은 임차보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 이행된다면 주된 임차보증금 인수는 실질 0원*으로 전환됩니다. 그때 확인되는 낙찰대금과 관리비 승계액의 합계는 58,445,996원입니다. 그러나 재매각 보증금 20%, 공용관리비 체납, 구조 훼손, 당해세 가능성과 최신 시세 검증은 그대로 남습니다. 권리는 확약 확인 후 조건부 통과, 가격과 물건 상태는 별도 검증. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 확약서의 실제 효력과 추가비용의 총합입니다.