청주지방법원 2025타경1385. 등기상 대상은 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 학천리 63-1 외 1필지 제1동 제1층 제101호이고, 매각물건명세서상 토지와 건물이 함께 일괄매각됩니다. 현재 등기상 소유자는 교보자산신탁주식회사이며, 2021.04.26. 봉성새마을금고 근저당권이 설정된 뒤 같은 날 교보자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이뤄졌습니다. 현재 경매의 말소기준은 2021.04.26. 봉성새마을금고 근저당권 70,000,000원입니다.
통상의 근저당 경매라면 이 지점에서 권리분석이 단순해질 수 있지만, 이 사건은 그렇지 않습니다. 매각물건명세서가 목록1 을구 17번 요역지지역권을 매수인이 인수한다고 명시하고 있고, 목록3에는 농지취득자격증명 제출 조건이 붙어 있습니다. 또 목록4~11은 사용승인을 받지 않았고 현황상 공사가 완료되지 않은 공실이며, 건축신고 도면상 호별 표시도 명확하지 않습니다. 따라서 금액 인수 0원과 권리·절차 리스크 0은 같은 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1385 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 학천리 63-1 |
| 등기상 물건 | [집합건물] 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 학천리 63-1외 1필지 제1동 제1층 제101호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 목록4~11 다세대주택 · 현황 공사 미완료 및 공실 |
| 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 816,576,000원 / 280,085,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 봉성새마을금고 / 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 금액 인수 0원, 그러나 존속권리 존재
임차인은 없습니다. 배당 시뮬레이션상 임차보증금 승계액도 없어 매수인이 떠안을 금전 인수액은 0원입니다. 현재 말소기준권리인 봉성새마을금고 근저당권과 2025.04.01. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 — 감정가 816,576,000원에서 3회 유찰
현재 회차 최저매각가는 280,085,000원으로, 시나리오상 감정가 34% 구간입니다. 감정가와 비교하면 금액이 크게 내려왔지만, 이 사건은 목록4~11의 미사용승인·공사 미완료, 호별배치 불명확, 대지권 미정리와 목록3 농취증 조건까지 포함합니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 280,085,000원 | 0원 | 205,363,810원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 196,059,500원 | 0원 | 122,514,667원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 137,241,650원 | 0원 | 64,520,267원 |
세 시나리오 모두 봉성새마을금고의 70,000,000원 채권은 전액 배당되는 계산이고, 금전상 매수인 승계액은 0원입니다. 다만 이 계산에는 존속하는 요역지지역권의 비금전적 영향, 농지취득자격증명 요건, 미사용승인 건물과 대지권 미정리 문제가 금액으로 환산돼 있지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 280,085,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,721,190원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 봉성새마을금고 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 205,363,810원 |
배당표의 금액 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가를 기준으로 추정된 금액이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 목록1 요역지지역권은 금액배당이 아니라 존속·인수되는 별도 권리입니다.
④ 일괄매각 특이사항 — 입찰 전 반드시 확인할 부분
- 농지취득자격증명. 목록3은 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 명시돼 있습니다. 해당 행정관청에 사전 문의가 필요합니다.
- 대지권 미정리. 목록1·3에 대해 구분건물의 대지권이 기준시점 현재 미정리 상태이고, 적정 대지지분을 목록4~11 구분건물 평가에 포함했습니다.
- 사용승인 미취득. 목록4~11은 사용승인을 받지 않은 건물이며 공정률 등을 감안해 평가됐습니다.
- 호별배치 불명확. 목록4~11은 호별배치가 불분명하고, 건축신고 도면상 1호 및 2호 표시가 없는 것으로 확인됐습니다.
- 공사 미완료·공실. 감정평가 조사 당시 목록4~11은 현황상 공사가 완료되지 않았고 공실입니다.
- 소재지 표시 차이. 목록4~11은 등기사항전부증명서상 학천리 63-1번지와 69번지 지상으로 등재돼 있으나, 토지대장 조사상 현황은 63-1번지와 69-2번지 지상입니다.
- 토지 현황. 목록2는 현황 도로, 목록3은 현황 대지로 이용 중입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 학천리 소재 한국잠사박물관 남동측 인근이며, 주위는 주택과 농경지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 간선도로가 통과하는 등 제반 교통상황은 무난한 편으로 조사됐습니다.
- 건물. 목록4~11은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 중 제1층 제101호 외 7세대로 조사됐습니다.
- 설비. 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 확인되나 기준시점 현재 가동 여부는 확인이 어렵습니다.
- 토지. 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 다세대주택부지로 이용 예정이며, 서측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며, 가축사육제한구역·비행안전제3구역·지적재조사사업지구 관련 사항이 확인됩니다.
- 공시지가. 232,100원/㎡, 토지면적 415.0㎡로 조사돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지역권 원문 확인. 목록1 을구 17번 요역지지역권의 등기 목적·범위·내용을 확인하고 매수 후 존속 효과를 검토해야 합니다.
- 농취증 사전 확인. 목록3 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 절차를 해당 행정관청에 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 교보자산신탁주식회사 신탁원부 제2021-4842호를 열람해 신탁 목적·관리·처분 조항을 확인해야 합니다.
- 사용승인·공사 현황 확인. 목록4~11의 사용승인 가능 여부, 미시공 부분, 추가 공사 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 호별 특정 확인. 건축신고 도면상 호수 표시가 명확하지 않은 만큼 실제 전유부분과 등기상 호수의 대응관계를 관공서 자료와 현장에서 확인해야 합니다.
- 대지권·지번 확인. 미정리 대지권과 63-1·69-2번지 현황 관계를 토지대장·건축물 관련 자료와 함께 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 34%라는 비율만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 미완성 건물·인허가·지역권·농취증·대지권 정리 비용과 가능성을 함께 계산해야 합니다.
맺으며 — “인수액 0원”만 보고 단순물건으로 보면 안 된다
이 사건의 근저당 구조만 보면 단순합니다. 말소기준은 2021.04.26. 봉성새마을금고 근저당권이고, 배당 시뮬레이션상 현재 최저가 280,085,000원에서도 해당 채권 70,000,000원은 전액 배당되며 매수인이 부담할 금전 인수액은 0원입니다.
하지만 실제 입찰 난도는 전혀 다른 곳에 있습니다. 목록1 요역지지역권의 존속·인수, 목록3 농지취득자격증명, 목록4~11의 미사용승인·공사 미완료·호별배치 불명확, 대지권 미정리와 신탁원부 확인이 동시에 요구됩니다. 감정가 816,576,000원에서 3회 유찰돼 280,085,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 이 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 이 사건은 채권 인수액보다 매각대상의 법적·물리적 완성도와 절차 이행 가능성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
