청주지방법원 2025타경1385. 등기 대상 중 확인되는 집합건물은 강내면 학천리 63-1 외 1필지 지상 제1동 제1층 제101호이고, 전체 매각은 일괄매각으로 진행되는 구조입니다. 감정평가상 일련번호 4~11은 다세대주택이지만 사용승인을 받지 않았고 현황 공사가 완료되지 않은 공실로 조사됐습니다. 토지 역시 목록별 성격이 다르며, 목록2는 현황 도로, 목록3은 현황 대지로 이용 중이라고 적시돼 있습니다.
권리만 보면 현재 말소기준은 2021.04.26. 설정된 봉성새마을금고 근저당권 70,000,000원입니다. 이 근저당과 2025.04.01. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 임차인은 없습니다. 다만 이 사건은 “인수금액 0원”을 곧바로 “인수 위험 0”으로 읽으면 안 됩니다. 매각물건명세서에 목록1의 요역지지역권이 매수인에게 승계된다고 명시되어 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1385 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 학천리 63-1 |
| 등기 대상 | [집합건물] 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 학천리 63-1외 1필지 제1동 제1층 제101호 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 일련번호 4~11 다세대주택, 현황 미완공·공실 |
| 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 816,576,000원 / 280,085,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 봉성새마을금고 / 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 금액 인수는 0원, 지역권은 남는다
임차인 없음. 감정평가에서도 미완공 다세대주택 부분은 공실로 조사돼 임차보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 배당 계산상 매수인 인수금액도 0원입니다. 그러나 목록1에 등기된 요역지지역권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하므로, 금액으로 산정되지 않는 권리부담을 별도로 평가해야 합니다.
② 매각조건 — 농취증·미완공·호별 식별 문제를 함께 본다
- 일괄매각. 개별 호실 하나만 취득하는 단순 집합건물 경매가 아니라 토지와 건물을 함께 보는 사건입니다.
- 농지취득자격증명. 목록3은 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수된다고 명시돼 있습니다.
- 사용승인 미완료. 일련번호 4~11은 사용승인을 받지 않은 건물로 공정률 등을 감안해 평가됐습니다.
- 공사 미완료·공실. 일련번호 4~11은 현황상 공사가 완료되지 않은 것으로 조사됐고 공실입니다.
- 호별 배치 불분명. 건축신고 도면상 1호·2호 표시가 없는 것으로 확인됐고 각 호별 전유면적이 동일해 현황대로 평가됐습니다.
- 대지권 미정리. 목록1·3 관련 구분건물은 기준시점 현재 대지권이 미정리 상태이며 적정 대지지분을 목록4~11 평가에 포함했습니다.
- 지번 현황 차이. 등기에는 63-1번지·69번지 지상으로 기재돼 있으나 현황은 63-1번지·69-2번지 지상으로 조사됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 280,085,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,721,190원 |
| 2. 근저당 · 봉성새마을금고 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 205,363,810원 |
현재 최저가 가정에서는 봉성새마을금고 채권최고액 70,000,000원이 전액 배당되고 배당 부족액은 0원입니다. 매수인이 인수하는 금액도 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 요역지지역권 승계는 금액 배당과 별개의 권리부담입니다.
④ 회차별 가격 — 낮아져도 권리·물건 난도는 그대로
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 금액 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 280,085,000원 | 70,000,000원 | 205,363,810원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 196,059,500원 | 70,000,000원 | 122,514,667원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 137,241,650원 | 70,000,000원 | 64,520,267원 | 0원 |
가격이 280,085,000원에서 196,059,500원, 다시 137,241,650원으로 내려가는 시나리오에서도 봉성새마을금고 채권 70,000,000원은 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 후순위 채권 미배당이 아니라 매수 후 활용 가능성·완공 가능성·토지 및 건물 상태·승계 지역권입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국잠사박물관 남동측 인근으로 주위에는 주택 및 농경지가 소재하며 제반 주위환경은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 간선도로가 통과해 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 토지. 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로 다세대주택부지로 이용 예정이며, 서측으로 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 지적재조사사업지구가 확인됩니다.
- 공시지가. 232,100원/㎡, 토지면적 415.0㎡로 기재돼 있습니다.
- 설비. 난방·위생·급배수·승강기 설비가 확인되지만 기준시점 현재 가동 여부는 확인이 어렵습니다.
- 환금성. 완성된 일반 주택이 아니라 미완공·미사용승인 상태이고 권리·토지 조건 확인이 필요한 물건이므로 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 요역지지역권 원문 확인. 목록1의 2017.09.29. 요역지지역권이 어떤 토지 관계와 이용 제한을 만드는지 등기 원문과 대상 필지를 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명 사전 확인. 목록3은 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으므로 해당 행정관청에 발급 가능성과 기간을 확인해야 합니다.
- 사용승인·완공 비용 검토. 일련번호 4~11은 사용승인 전·미완공 상태이므로 잔여 공사와 사용승인 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 호실 식별. 건축신고 도면상 1호·2호 표시가 없고 호별 배치가 불분명하므로 실제 위치·경계·전유부분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 대지권·지번 정합성. 대지권 미정리와 69번지에서 69-2번지로의 현황 차이를 관련 공부와 함께 대조해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 소유자는 교보자산신탁주식회사이며 등기부에도 임대차 등 법률행위 시 신탁원부의 신탁 목적·수익자·관리처분 조항 확인 필요성이 기재돼 있습니다.
- 가격판단 분리. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론내리지 말고 활용가치와 추가 비용을 함께 산정해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙폭보다 먼저 볼 것은 완성도와 승계권리”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 816,576,000원에서 최저가 280,085,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 배당표상 금액 인수는 0원이고 임차인도 없어 임차보증금 리스크는 단순합니다. 하지만 물건 자체는 단순하지 않습니다. 목록1 요역지지역권 승계, 목록3 농지취득자격증명, 미사용승인·미완공 다세대주택, 대지권 미정리와 호별 배치 불분명이 한 사건에 겹쳐 있습니다.
실거래 비교 자료가 없는 만큼 280,085,000원이 시장가보다 싸다는 결론도 낼 수 없습니다. 따라서 이 물건의 판단 순서는 가격 할인율 → 권리가 아니라, 승계 권리와 완공·허가·토지 상태 확인 → 추가 비용 계산 → 그 뒤 가격 판단이어야 합니다. 배당은 여유가 있지만 취득 후 활용 난도와 환금성은 낮게 볼 요소가 많아, 최저가가 낮다는 이유만으로 등급을 높이기 어려운 사건입니다.
