말소기준 이후 권리는 소멸하고 인수금액은 0원이지만 다수 점유자·미상 임대관계와 낮은 환금성이 있어 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 가격은 매력 요소입니다. 다만 이 물건은 단순 주택이 아니라 다가구주택으로, 다수 점유자와 임대관계 확인이 핵심입니다. 확인된 임차인은 대항력 없으나 일부 점유자는 전입일·보증금이 확인되지 않아 명도 전 권리 확인이 필요한 유형입니다.
감정가
1,137,322,000원
평가금액
최저가
796,125,000원
1회 유찰
실질취득
796,125,000원
인수 0원
핵심지표
임차 확인
다가구 환금성 주의
청주지방법원 2025타경2463. 충청북도 보은군 속리산면 사내리 소재 다가구주택과 토지 물건입니다. 등기상 소유자는 배광준이며, 말소기준권리는 2017년 11월 17일 설정된 보은새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류·압류·전세권 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리만 깨끗하다고 끝나는 물건은 아닙니다. 다가구주택은 개별 호수별 임차관계와 실제 점유 상태가 중요합니다. 일부 임차인은 전입일이 말소기준 이후라 대항력이 없지만, 전입일 미상 점유자는 대항력 판정이 불가능합니다.
물건 개요
사건번호
청주지방법원 2025타경2463 (임의경매)
소재지
충청북도 보은군 속리산면 사내리 310-5, 310-2 주1동
용도 / 이용상태
기타 + 토지 · 다가구주택 이용중
소유자
배광준
감정가 / 최저가
1,137,322,000원 / 796,125,000원
신청채권자 / 청구
보은새마을금고 / 433,985,190원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 후순위는 정리된다
말소기준권리는 을구 1번 보은새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 김영근·장정우 근저당, 전세권, 에이원종합건설 가압류, 보은군 압류 등은 매각으로 소멸합니다. 전세권 설정자들은 등기상 권리자로 확인되지만 말소기준권리 이후 권리입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 인수 위험은 없으나 확인 필요
점유자
전입일
대항력
보증금
상태
임종섭
2023.09.20
없음
미상
후순위 점유
유인지
2025.09.02
없음
미상
주거 점유
김은희
2021.03.18
없음
미상
후순위 점유
장정우
2021.05.31
없음
미상
등기 권리자 동일인 여부 확인 필요
이은성 외
미상
판정 불가
미상
추가 확인 필요
⚠️ 임차 리스크 확인된 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없습니다. 다만 전입일 미상 점유자는 대항력 판정이 불가능하며, 보증금도 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현장 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 796,125,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
10,361,250원
보은새마을금고 근저당
900,000,000원
785,763,750원
후순위 권리
587,000,000원 이상
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 회차별 가격
유찰 후 가격 조정은 있었으나 다가구 특성상 환금성 검토가 필요합니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 매수인이 인수하는 확정 금액은 0원입니다.
⛔ 투자 관점 다가구주택은 임차인 관리와 공실 위험이 중요합니다. 전입일 미상 점유자가 있어 낙찰 전 현황 확인이 필수입니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 속리산터미널 서측 인근으로 단독주택 및 임야가 소재하는 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 시외버스터미널 및 노선버스 정류장이 있습니다.
용도. 계획관리지역 내 다가구주택으로 이용 중입니다.
특이사항. 제시외 건물 일부 포함, 타인 소유 건물 지붕 소재 가능성이 있어 경계 확인이 필요합니다.
환금성. 속리산면 소재 지역 특성상 대도시 아파트 대비 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차 확인. 전입일 미상 점유자의 대항력 가능성을 배제하지 말고 현황조사를 재확인하세요.
장정우 권리. 등기상 권리자와 점유자 동일 여부 및 관계를 확인하세요.
경계 확인. 사내리 310-2 관련지번 및 타인 건물 소재 여부를 확인하세요.
통신탑. 옥상 통신시설(SK·KT·LG) 위치와 사용관계를 확인하세요.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리, 운영은 확인”
이 물건은 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조라 권리분석 자체는 명확합니다. 하지만 다가구주택은 낙찰 후 임차관리와 환금성이 결과를 좌우합니다. 최저가는 감정가 대비 조정됐지만, 가격만 보고 접근하기보다 점유자 확인과 건물 운영 가능성을 함께 검토해야 하는 물건입니다.
사건 개요
소재지
충청북도 보은군 속리산면 사내리 310-5
법원·사건
청주지방법원
·2025타경2463
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-08-25 10:00
·법정동 121호 (경매법정)
물건
주1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 다가구주택 / 1층 26.752㎡ / 2층 157.412㎡ / 3층 157.412㎡ / 4층 157.412㎡ / 옥탑1층 22.57㎡외 1건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
물건상태
매각준비
물건 전체 내역 (2)
#1
충청북도 보은군 속리산면 사내리 310-5
571㎡
#2 · 주1동
충청북도 보은군 속리산면 사내리 310-5 주1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 다가구주택
1층 26.752㎡
2층 157.412㎡
3층 157.412㎡
4층 157.412㎡
옥탑1층 22.57㎡
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
충청북도 보은군 속리산면 사내리 310-5
2026년02월04일
충청북도 보은군 속리산면 사내리 310-5 주1동
2026년02월13일
- 임대차관계에 대해서 재조사한바
-. 본건 1층에 소재하는 제시외건물과 2층 ~ 4층 9세대를 3회에 걸쳐 방문하였으나 모두 폐문으로 정확한 점유 및 임대관계 확인 할 수 없으며, 103호 전입자 임종섭, 201호 전입자 유인지, 301호 전입자 김은희, 402호 전입자 장정우, 호실번호없는 전입자 김양욱, 배민아 및 상가건물임대차현황서상 임차인 배성목이 임차인인지 여부도 확인 할 수 없음.
