청주지방법원 2025타경2463. 보은군 속리산면 사내리의 토지와 4층 철근콘크리트 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 다가구주택이고, 토지는 571.0㎡의 대지로 계획관리지역에 있습니다. 감정가 1,137,322,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 557,288,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 다만 이 사건에서 숫자만 보고 “반값”이라고 접근하면 안 됩니다. 실거래 시세 우열을 판단할 자료보다, 점유관계와 토지 경계·제시외 시설 등 물건 자체의 확인사항이 훨씬 많습니다.
권리의 출발점은 2017.11.17. 설정된 보은새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 900,000,000원이고 2018.01.03. 변경등기로 600,000,000원이 기재되어 있으나, 배당 시뮬레이션은 900,000,000원을 기준으로 작성되어 있습니다. 그 뒤 현재 남아 있는 김영근·장정우의 근저당, 새서울고속주식회사·서울고속주식회사·남승민의 전세권, 에이원종합건설건축사사무소의 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2463 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 보은군 속리산면 사내리 310-5 · 충청북도 보은군 속리산면 사내1길 13-4 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 다가구주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 · 위생·급배수·난방·승강기설비 |
| 토지 | 대 571.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) · 공시지가 90,600원/㎡ |
| 소유자 | 배광준 |
| 감정가 / 최저가 | 1,137,322,000원 / 557,288,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 보은새마을금고 / 433,985,190원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 후순위 등기는 소멸
말소기준권리는 2017.11.17. 보은새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 김영근 근저당 80,000,000원, 장정우 근저당 130,000,000원, 새서울고속주식회사 전세권 30,000,000원·27,000,000원, 서울고속주식회사 전세권 30,000,000원, 남승민 전세권 60,000,000원, 에이원종합건설건축사사무소 가압류 230,000,000원 등은 매각으로 소멸합니다. 등기권리 자체만 보면 낙찰자에게 그대로 존속하는 후순위 등기는 확인되지 않습니다.
② 점유·임차관계 — 후순위 전입 다수, 일부는 대항력 판정 미상
| 성명 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임종섭 | 미상 | 2023.09.20 | 미상 | 2026.01.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유인지 | 주거 | 2025.09.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은희 | 미상 | 2021.03.18 | 미상 | 2026.05.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장정우 | 미상 | 2021.05.31 | 미상 | 2025.07.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배민아 | 미상 | 2017.12.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심양욱 | 미상 | 2023.01.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배성목 | 미상 | 2025.08.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 까지 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 식회사 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 회사 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이은성 | 주거 | 미상 | 미상 | 2026.03.31 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
전입일이 확인된 임종섭·유인지·김은희·장정우·배민아·심양욱·배성목은 모두 2017.11.17. 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 반면 기사항전·까지·식회사·회사·이은성은 전입일 자체가 확인되지 않고 보증금·확정일자도 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 현재 계산표의 매수인 인수액 0원은 이 불확실성이 해소됐다는 뜻이 아닙니다.
③ 가격·배당 — 감정가 49%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차 최저매각가는 557,288,000원으로 감정가 1,137,322,000원의 49%입니다. 그러나 이 사건은 다가구주택과 토지가 결합된 일괄매각이고, 비교 가능한 실거래 시세를 기준으로 가격 우위를 확인할 수 있는 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 557,288,000원 | 549,315,120원 | 937,684,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 390,101,600원 | 383,840,178원 | 1,103,159,822원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 273,071,120원 | 268,448,124원 | 1,218,551,876원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 557,288,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,972,880원 |
| 2. 근저당 · 보은새마을금고 | 900,000,000원 | 549,315,120원 |
| 3. 근저당 · 김영근 | 80,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 장정우 | 130,000,000원 | 0원 |
| 5. 전세권 · 새서울고속주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 6. 전세권 · 서울고속주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 7. 전세권 · 새서울고속주식회사 | 27,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 에이원종합건설건축사사무소 | 230,000,000원 | 0원 |
| 9. 전세권 · 남승민 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,487,000,000원 중 현재 회차에서 채권자 배당액은 549,315,120원, 미배당은 937,684,880원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이나 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 전입일·보증금 미상 점유자의 권리 확인 결과에 따라 실제 판단은 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건 자체 리스크 — 일괄매각·경계·제시외 시설
- 일괄매각. 목록 2의 제시외 건물 ㉠~㉤은 각 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외 시설. 목록 1 지상의 이동·해체가 용이한 제시외 저온저장고는 매각에서 제외됩니다.
- 타인 소유 건물. 목록 1 일부 지상에 타인 소유의 건물 지붕이 소재하는 것으로 목측되어 있습니다.
- 경계. 타인 소유 건물과의 관계를 포함한 정확한 경계는 측량을 요합니다.
- 관련 지번. 목록 2 건물은 인접필지 사내리 310-2번지와 관련지번으로 공부상 등재되어 있습니다.
- 옥상 통신시설. 목록 2 옥상에는 SK·KT·LG 소유 및 점유의 통신탑(기지국)이 위치해 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 속리산터미널 서측 인근이며, 주위는 단독주택 및 임야가 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시외버스터미널 및 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 관광특구, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함됩니다.
- 이용형태. 다가구주택과 토지를 함께 보는 물건이라 개별 호실 아파트처럼 단순한 가격 비교보다 토지·건물·점유를 함께 확인해야 합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고, 감정평가서상 공부와의 차이는 기재되어 있지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 점유자부터 확인. 기사항전·까지·식회사·회사·이은성의 전입일, 실제 점유, 보증금, 확정일자를 원문 서류에서 확인해야 합니다.
- 장정우 관계 확인. 임차관계의 장정우와 근저당권자 장정우가 동일 인물인지, 임대차와 채권관계가 실제로 어떻게 구성돼 있는지 확인이 필요합니다.
- 경계 측량 검토. 타인 소유 건물이 일부 지상에 걸쳐 있는 것으로 목측되므로 토지 경계를 현장에서 반드시 확인해야 합니다.
- 매각 포함·제외 구분. 제시외 건물 ㉠~㉤은 포함되지만 이동·해체가 용이한 저온저장고는 제외됩니다.
- 통신탑 점유관계. SK·KT·LG 소유 및 점유 통신탑의 사용관계와 현황을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 49%라는 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고 다가구주택·토지의 현장가치와 점유·경계 비용을 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 소멸, 현장은 아직 확인할 것이 많다”
이 사건의 등기 구조만 보면 핵심은 비교적 선명합니다. 2017.11.17. 보은새마을금고 근저당이 말소기준이고, 현재 남아 있는 후순위 근저당·전세권·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 전입일 미상 주거 점유자가 있고, 타인 소유 건물·경계 측량·관련 지번·옥상 통신탑·제시외 시설의 포함 여부까지 겹칩니다. 감정가 1,137,322,000원에서 557,288,000원까지 내려왔다는 사실보다 중요한 것은 미상 점유관계와 현장 경계를 먼저 확정하는 것입니다. 이 두 축이 해소되기 전에는 현재 최저가를 시세상 유리한 가격이라고 단정하기 어렵습니다.
