청주지방법원 2025타경2821. 진천군 문백면 옥성리 소재 공장 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 공장이고, 건물은 일반철골구조 판넬지붕 2층입니다. 소유자는 주식회사에이스돔이며, 말소기준권리는 2019.11.05. 설정된 주식회사신한은행 채권최고액 840,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 추가 근저당·가압류·경매개시결정은 등기자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 현황조사에 (주)지앤피가 1층 공장과 1층 사무실 부분을 별도 칸막이 없이 공동 점유하는 것으로 나타나며, 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 말소기준권리보다 선행하는 대항력을 갖췄는지, 낙찰자가 반환해야 할 보증금이 있는지는 현재 자료만으로 확정되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2821 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 문백면 옥성리 401-1 · 농다리로 34-27 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장으로 이용중 |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 2층 · 판넬 마감 · 샷시 창호 · 위생 및 급배수설비 |
| 소유자 | 주식회사에이스돔 |
| 감정가 / 최저가 | 1,459,448,960원 / 715,130,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 848,098,813원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 임차는 미확정
2019.11.05. 주식회사에이스돔으로 소유권이 이전된 날 주식회사신한은행이 채권최고액 840,000,000원 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 2021.05.06. 추가 설정된 주식회사신한은행 근저당권 144,000,000원과 2025년의 가압류들은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
말소기준 근저당과 추가 근저당은 2025.06.25. 확정채권 일부 대위변제로 기술보증기금에 각각 101,898,341원, 68,570,093원 일부 이전됐습니다. 이는 같은 근저당권의 일부 이전 내역이므로 별도의 신규 근저당 채권처럼 중복 합산해서 볼 사안은 아닙니다.
임차인 — 실제 조사 1건, 대항력 판정 보류
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)지앤피 | 1층 공장, 1층 사무실 부분(별도 칸막이 없이 공동 점유) | 전입신고일 미상 · 보증금 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
현황조사 기준 실제 조사 임차인은 (주)지앤피 1건입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사된 건입니다.
② 가격 — 49% 유찰가만으로 ‘싸다’고 판단할 수 없다
현재 최저매각가는 715,130,000원으로 감정가 1,459,448,960원의 49%입니다. 2회 유찰로 숫자만 보면 할인폭은 큽니다. 그러나 이 사건에는 실거래 가격 비교값이 없어, 감정가 대비 할인율만 근거로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 715,130,000원 | 705,578,700원 | 635,946,607원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 500,590,999원 | 493,185,089원 | 848,340,218원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 350,413,699원 | 344,707,907원 | 996,817,400원 |
③ 예상배당표 (매각가 715,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,551,300원 |
| 을구 12번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 840,000,000원 | 705,578,700원 |
| 을구 13번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 144,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 조재우 | 20,001,427원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사 지음 | 26,560,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 근로복지공단 | 37,371,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 기술보증기금 | 260,750,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 이성희 | 12,842,880원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,341,525,307원 중 배당모형상 705,578,700원이 배당되고, 미배당은 635,946,607원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 집행비용은 9,551,300원으로 반영됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이지만 미상 임차관계는 별도 확인이 필요합니다.
④ 일괄매각·맹지·지분매각 — 이 사건의 실물 리스크
- 목록2. 지상 제시외 관정 및 수전설비가 토지·건물에 부합하여 평가됐습니다.
- 목록3. 감정평가서상 제시외 건물 3-1·2·3·4·5·6은 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록2 지상의 이동 가능한 4개 기둥 위 철구조물, 컨테이너 및 판넬조 건물은 매각 제외입니다.
- 기계·설비 제외. 목록3 건물 내부의 이동 가능한 오버헤드크레인 및 기계기구는 매각 제외입니다.
- 작업장 내부 제외. 목록3 제시외 건물 3-1 작업장 내 이동 가능한 간이창고·기계실·컨테이너는 매각 제외입니다.
- 건물 소재. 목록3은 등기사항전부증명서·건축물대장상 옥성리 401-2 외 401-3·401-4에 소재하는 것으로 등재됐으나, 토지 합병으로 옥성리 401-2 지상에 소재합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장으로 이용중입니다. 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물입니다.
- 위치. 충청북도 진천군 문백면 옥성리 ‘옥성교차로’ 동측 인근이며, 주위에는 소규모공장과 단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 확인 토지 항목은 819.0㎡, 지목 임야, 토지이용상황 전, 평지·부정형·맹지이며 공시지가는 44,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역을 포함하며 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등이 적용되고 일부 토지는 농림지역·준보전산지와 관련됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- (주)지앤피 임대차 확인. 전입신고일·사업자등록 관련 대항요건·보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현장 자료로 확인해야 합니다.
- 지분 범위 확인. 목록5·6·7이 지분매각이므로 매수 대상 지분과 사용관계를 정확히 대조해야 합니다.
- 맹지 확인. 목록1·8은 맹지, 목록9는 목록2를 통한 접근 구조이므로 실제 통행·진입 상태를 확인해야 합니다.
- 포함·제외 물건 구분. 제시외 건물·관정·수전설비 가운데 포함되는 물건과 이동 가능한 철구조물·컨테이너·오버헤드크레인·기계기구 등 제외물을 현장에서 구분해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 할인율만 보지 말고 공장·토지의 실제 거래·임대·활용가치를 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유·경계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 미상 임차와 실물 조건이 먼저”
이 사건은 2회 유찰로 최저매각가가 715,130,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기만 보면 2019.11.05. 주식회사신한은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸해 비교적 명확합니다. 그러나 실제 점유자인 (주)지앤피의 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력과 인수 여부를 아직 닫을 수 없습니다.
또한 일괄매각 속에 목록5·6·7 지분매각, 목록1·8 맹지, 목록9의 제한된 접근관계와 여러 매각제외 시설·기계가 포함돼 있습니다. 따라서 이 물건은 “반값이니 싸다”가 아니라 “임차·지분·접근·포함범위를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 공장·토지 사건”으로 보는 것이 맞습니다. 등기 구조는 확인 가능, 실질 인수와 실물 가치는 추가 확인. 이것이 현재 데이터에서의 결론입니다.
