인수액 0원의 권리 안전성은 있으나 기타+토지 물건으로 농지취득자격증명·소하천 저촉·가축사육 제한 등 활용 리스크가 있어 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 대상은 주거용이 아닌 토지와 축사 등 시설물로, 제시외 건물·농지취득자격증명·소하천 저촉·축산 관련 제한 등으로 가격보다 활용성과 환금성이 핵심입니다.
감정가
363,704,800원
평가금액
최저가
254,593,000원
1회 유찰
실질취득
254,593,000원
인수 0원
핵심지표
C 48점
환금성·용도 리스크
청주지방법원 2025타경3930 사건은 청주시 상당구 미원면 대덕리 117-1 소재 기타+토지 물건입니다. 소유자는 이유미이며, 등기상 2021년10월07일 설정된 청주축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
청주지방법원 2025타경3930
소재지
충청북도 청주시 상당구 미원면 대덕리 117-1
용도
기타 + 토지 · 축사 등 이용
소유자
이유미
토지
토지면적 1,283.0㎡ · 목장용지 · 생산관리지역
감정가 / 최저가
363,704,800원 / 254,593,000원
신청채권 / 매각기일
206,461,766원 / 2026.08.25
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
✅ 권리 결론2021년10월07일 청주축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 농협은행·농업협동조합중앙회·청주축산업협동조합 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임차 분석
점유자
점유
대항력
우선변제
승계
이용준
제시외 1번, 2번
없음
해당 없음
없음
전입신고가 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았으며, 등기상 권리자·채무자와 동일한 인물로 가장임차인 또는 관계인 가능성을 점검해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 254,593,000원 가정)
항목
채권
예상배당
집행비용
-
4,364,302원
청주축산업협동조합 근저당
222,000,000원
222,000,000원
농협은행 가압류
7,712,180원
7,712,180원
농업협동조합중앙회 가압류
43,702,350원
20,516,518원
후순위 가압류
408,535,309원
0원
배당 분배
감정가 vs 낙찰가 시나리오
⚠️ 활용성 확인 필요 목록 1~4 일부는 소하천 구역에 저촉되고, 목록 3은 공부상 전이나 현황 하천 이용 부분이 있습니다. 목록 3, 6은 농지취득자격증명 제출이 필요하며 미제출 시 보증금 몰수 가능성이 있으므로 사전 확인이 필요합니다.
④ 입찰 체크리스트
근저당·가압류 관계는 정리되므로 인수금액 0원 기준으로 접근합니다.
축사 및 부대시설 포함 여부, 이동 가능한 사료저장탱크 등 평가 제외 시설을 확인해야 합니다.
생산관리지역·가축사육제한구역·소하천구역 등 토지 이용 제한을 검토해야 합니다.
주거용 물건보다 매수층이 제한될 수 있어 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 목적물이 다르다”
이 사건은 후순위 권리들이 매각으로 정리되는 구조라 권리분석 자체는 명확합니다. 그러나 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 안전한 투자라고 보기 어렵습니다. 기타+토지 물건은 축사 활용성, 농지 관련 절차, 각종 토지 제한과 매수 수요를 함께 봐야 합니다. 권리는 합격, 환금성과 활용성은 보수적 검토가 필요한 물건입니다.
