청주지방법원 2025타경3930. 충청북도 청주시 상당구 미원면 대덕리 117-1을 대표 소재지로 하는 기타 + 토지 사건입니다. 감정평가상 건물은 축사와 퇴비사 등으로 이용 중이고, 토지와 여러 건물·시설이 함께 묶인 일괄매각입니다. 감정가 363,704,800원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 178,215,000원, 감정가의 49%입니다.
등기 권리는 비교적 선명합니다. 2021.10.07. 청주축산업협동조합 근저당권 222,000,000원이 말소기준이고, 뒤이어 설정된 6건의 가압류와 2025.08.08. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 실제 입찰 난도는 등기보다 농지취득자격증명, 토지 현황 차이, 소하천구역 저촉, 축산 관련 토지이용 제한에서 올라갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경3930 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 미원면 대덕리 117-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 축사 및 퇴비사 등으로 이용 |
| 소유자 | 이유미 · 2022.04.22. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 363,704,800원 / 178,215,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 청주축산업협동조합 / 206,461,766원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 일괄매각 | 목록 1·2 지상 제시외 건물 포함 · 목록 8~11 내부 축산 관련 시설물 및 부대시설 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.10.07. 청주축산업협동조합 근저당권 222,000,000원입니다. 2024년 설정된 농협은행주식회사·농업협동조합중앙회·청주축산업협동조합의 가압류 6건과 2025.08.08. 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당가정에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이용준 | 제시외 1번, 2번 | 2021.12.28 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
조사상 임차인은 1명입니다. 이용준의 전입신고일은 2021.12.28.로 말소기준인 2021.10.07.보다 늦어 현재 자료상 대항력은 없습니다. 확정일자와 보증금, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관련 금액 판단은 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 178,215,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,295,010원 |
| 1. 근저당 · 청주축산업협동조합 | 222,000,000원 | 174,919,990원 |
| 2. 가압류 · 농협은행주식회사 | 7,712,180원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 43,702,350원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 4,857,320원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 27,524,814원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 청주축산업협동조합 | 52,920,884원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 101,232,291원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 459,949,839원 중 174,919,990원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 285,029,849원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권이 존재하더라도 말소기준 이후 소멸하는 권리 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·축산시설 체크 (감정요항표·매각비고 기준)
- 이용상태. 기호 7·7-1·8·9는 축사 등, 기호 7-2·10·11은 퇴비사 등으로 이용 중입니다.
- 농지취득자격증명. 목록 3·6은 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 발급기간이 연장될 수 있어 관할 행정관청 사전 문의가 필요합니다.
- 소하천 저촉. 목록 1~4 일부가 소하천구역에 저촉됩니다. 기호 1~3·6은 생산관리지역, 기호 4는 농림지역과 생산관리지역에 걸쳐 있습니다.
- 가축사육 제한. 관련 토지는 가축사육제한구역에 포함되어 있습니다. 감정평가상 기존 축사 이용이 확인되지만 실제 사육 가능범위와 신고·허가 사항은 별도 확인이 필요합니다.
- 공부·현황 차이. 목록 1은 목장용지이나 일부 도로·하천, 목록 3은 전이나 현황 하천, 목록 4·6은 임야 또는 전이나 현황 전 및 일부 하천으로 이용 중입니다.
- 포함·제외 시설. 목록 1·2 지상 제시외 건물은 매각에 포함되고, 목록 8~11 내부 축산 관련 시설물 및 부대시설도 건물에 포함 평가되었습니다. 목록 2·5 지상 사료저장탱크 등은 이동이 용이하여 평가에서 제외되었습니다.
⑤ 토지 기본 정보
| 지목 / 이용상황 | 목장용지 / 전축사 |
|---|---|
| 면적 | 1,283㎡ |
| 용도지역 | 생산관리지역 |
| 공시지가 | 28,600원/㎡ |
| 지형 | 평지 · 부정형 |
| 도로접면 | 세로한면(불) |
| 관련 지역·지구 | 영농여건불리농지 접함 · 준보전산지 접함 · 소하천구역 저촉 · 가축사육제한구역 포함 · 생산관리지역 포함 |
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증을 최우선 확인. 목록 3·6은 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건이므로 입찰 전 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 현황과 공부를 직접 대조. 목장용지·전·임야로 기재된 토지 중 실제 도로·하천·전으로 이용되는 부분이 있으므로 경계와 이용현황 확인이 필요합니다.
- 소하천구역 범위 확인. 목록 1~4 일부가 소하천구역에 저촉되어 있어 실제 사용 가능한 면적과 제한범위를 확인해야 합니다.
- 축산 용도 지속 가능성 확인. 감정평가상 축사·퇴비사지만 가축사육제한구역이므로 허가·신고 및 실제 사용 가능 여부를 관할 행정관청에 확인해야 합니다.
- 시설 포함범위 확인. 제시외 건물과 내부 축산시설은 포함되는 반면 일부 사료저장탱크 등은 평가에서 제외되어 있으므로 현장 자산과 매각대상 범위를 구분해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 이용준은 과거 소유자·채무자와 동일 인물로 나타나므로 점유 원인과 실제 임대차 관계를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 권리만 보면 구조가 명확합니다. 말소기준 이후 가압류는 소멸하고, 조사상 임차인도 전입일이 늦어 대항력이 없으며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건 자체는 축사·퇴비사와 토지가 묶인 일괄매각이고, 농지취득자격증명, 소하천구역 저촉, 가축사육제한구역, 공부와 현황 차이가 동시에 존재합니다.
감정가 363,704,800원에서 2회 유찰되어 178,215,000원까지 내려왔다는 숫자만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸졌는가”보다 낙찰 후 실제로 어떤 토지와 시설을 어떤 범위에서 사용할 수 있는가입니다. 권리인수보다 농지·축산·하천 관련 행정 확인이 입찰 성패를 좌우하는 유형입니다.
