청주지방법원 2025타경4575. 충청북도 청주시 청원구 주중동 274-6의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 이용상태는 등기사항전부증명서상 단독주택입니다. 건물은 철근콘크리트조 경사슁글지붕 2층이며, 목록 1은 공부상 임야지만 현황 대지, 목록 3~7은 공부상 임야지만 현황 도로입니다. 현재 최저매각가는 236,787,000원으로 2회 유찰된 회차입니다.
권리분석의 기준점은 2019.06.10. 박영수 근저당권 130,840,000원입니다. 임차인 편서하의 전입은 2022.05.31.로 기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 이 사건의 핵심은 임차보증금 승계보다 물건 구성·건축물 상태·도로 지분·배당관계 확인에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경4575 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 주중동 274-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 등기사항전부증명서상 단독주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 경사슁글지붕 2층 |
| 토지 | 552.0㎡ · 공부상 임야 · 현황 대지 · 자연녹지지역 |
| 소유자 | 최미경 |
| 감정가 / 최저가 | 483,239,200원 / 236,787,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 청주중부신용협동조합 / 278,979,006원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2019.06.10. 박영수 근저당
과거 양귀순 가처분, 대전신용보증재단·청주중부신용협동조합·와이케이대부의 가압류와 연태원 근저당 등은 등기부상 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 분석상 말소기준권리는 2019.06.10. 설정된 박영수의 근저당권으로, 채권최고액은 130,840,000원입니다. 2025.09.11. 청주중부신용협동조합의 임의경매개시결정은 이 기준권리 이후입니다.
② 임차인 — 편서하 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 편서하 | 1,2번 목록 전체 | 2022.05.31 | 8,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
편서하의 전입신고일은 2022.05.31.로 말소기준권리인 2019.06.10.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 없는 것으로 분석되며, 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 실제 임차인은 1명입니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 입찰 전 원문서에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 236,787,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,115,018원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 박영수 | 130,840,000원 | 130,840,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 101,831,982원 |
현재 회차에서는 박영수 근저당 130,840,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 101,831,982원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 236,787,000원 | 130,840,000원 | 0원 | 101,831,982원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 165,750,900원 | 130,840,000원 | 0원 | 31,790,387원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 116,025,630원 | 113,601,271원 | 17,238,729원 | 0원 | 0원 |
④ 물건구성·환금성 메모 (감정요항 및 매각비고 기준)
- 일괄매각. 목록 전체가 일괄매각 대상이며, 목록 3~7은 지분매각입니다.
- 건물 상태. 목록 2는 사용승인을 받지 못하여 건축물대장이 없는 상태입니다. 등기사항전부증명서상 이용상태는 단독주택입니다.
- 토지 현황. 목록 1은 공부상 임야이나 현황 대지이며, 목록 3~7은 공부상 임야이나 현황 도로입니다.
- 지상물. 목록 1 지상 관상수·석축 등은 토지에 포함하여 평가됐습니다.
- 입지. 주중동13통경로당 북동측 인근으로 농경지와 단독주택 등이 소재하는 신흥 주택지대이며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지규제. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역·비행안전제6구역·준보전산지에 해당하며, 공시지가는 62,700원/㎡입니다.
- 도로 관계. 목록 1에는 건축법상 도로 일부가 포함되고, 목록 3~7은 현황 도로입니다. 지분매각과 함께 실제 사용·관리관계를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.06.10. 박영수 근저당을 기준으로 분석됐지만, 2025.12.30.의 근저당 이전·질권설정 부기등기까지 원본 등기 순위와 함께 확인하세요.
- 임차인. 편서하의 2022.05.31. 전입은 기준권리 후순위여서 대항력은 없지만, 확정일자·배당요구 관계는 매각물건명세서 원본과 배당요구종기 서류를 확인하세요.
- 사용승인. 목록 2는 사용승인을 받지 못해 건축물대장이 없습니다. 이용·처분·금융·향후 행정절차에 미치는 영향을 관할 기관에서 확인하세요.
- 지분 도로. 목록 3~7은 지분매각이면서 현황 도로입니다. 지분율, 도로 기능, 유지관리 및 제3자 이용관계를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이. 목록 1은 임야에서 대지로, 목록 3~7은 임야에서 도로로 현황이 달라져 있으므로 토지이용계획·지적도·현황측량을 대조하세요.
- 배당관계. 신청채권자 청구액 278,979,006원과 예상배당상 신청채권자 배당 0원의 관계를 채권계산서·공동담보목록으로 반드시 확인하세요.
맺으며 — 인수 0원보다 ‘물건의 복잡성’을 먼저 본다
이 사건의 임차인 승계 위험은 크지 않습니다. 편서하의 전입은 말소기준권리보다 늦고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 물건 자체는 단순하지 않습니다. 일괄매각, 목록 3~7 지분매각, 사용승인을 받지 못한 목록 2 건물, 임야와 실제 대지·도로의 차이, 근저당 이전·질권설정 부기등기가 한 사건에 겹쳐 있습니다.
현재 최저가 236,787,000원은 감정가 483,239,200원의 49%까지 내려왔지만, 이것만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 이 물건은 권리 승계액보다 현물의 이용 가능성, 행정 상태, 도로 지분의 가치와 환금성, 실제 배당순위 확인이 입찰 판단을 좌우하는 유형입니다.
