부동산임의경매 (토지)

부동산임의경매

2025타경4575 · 청주지방법원 · 토지
552㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

338,267,000원 3억 3,826만 감정가 483,239,200원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

08-25

청주지방법원 10:00

입찰 보증금

3,382만원

최저가의 10% · 33,826,700원

감정가 대비

▼ 30.0% 싸게 매수

감정가 4.83억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 인수 0원이지만 토지·미등재 건물·자연녹지 제한 검토가 필요한 일괄매각 물건입니다.

가격 최저가 338,267,000원은 감정가 483,239,200원의 70% 수준이나 시세 비교 자료는 확인되지 않음
자금 현재 회차 기준 인수액 0원 · 근저당 채권최고액 130,840,000원 배당 예상
리스크 임차인 대항력 없음. 다만 사용승인 없는 건물·지목과 현황 차이 확인 필요

한 줄 평 토지와 건물이 함께 매각되는 물건으로, 권리상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 다만 가격만 보고 접근하기보다 자연녹지지역·준보전산지·사용승인 없는 건물이라는 활용성 조건을 먼저 확인해야 합니다.

감정가

483,239,200원

평가금액

최저가

338,267,000원

1회 유찰·70%

실질취득

338,267,000원

인수액 0원

핵심지표

활용성 검토

토지+건물 일괄

청주지방법원 2025타경4575. 청주시 청원구 주중동 274-6 소재 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 등기상 소유자는 최미경이며, 말소기준권리는 2019년 6월 10일 설정된 박영수 근저당권입니다. 이후 경매절차상 소멸되는 권리와 기존 말소된 권리들이 존재하지만, 낙찰자가 인수하는 권리는 0원으로 분석됩니다.

다만 이 물건은 일반적인 주거용 부동산과 다릅니다. 감정요항표상 등기사항전부증명서에는 단독주택으로 표시되어 있으나 건축물대장이 없는 상태이며, 목록 1은 공부상 임야이나 현황은 대지, 목록 3~7은 공부상 임야이나 현황은 도로입니다. 따라서 입찰 전 실제 이용 가능성과 관련 인허가 검토가 핵심입니다.

물건 개요

사건번호	청주지방법원 2025타경4575 (임의경매)
소재지	충청북도 청주시 청원구 주중동 274-6
용도	기타 + 토지 · 토지 552㎡
소유자	최미경
감정가 / 최저가	483,239,200원 / 338,267,000원
매각기일	2026.08.25
신청채권 / 청구액	청주중부신용협동조합 / 278,979,006원

① 권리 흐름 — 인수 부담은 없다

말소기준권리는 을구 5번 박영수 근저당권(채권최고액 130,840,000원)입니다. 해당 권리 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 선순위 권리 중 일부는 이미 등기부상 말소되어 있으며, 현재 확인되는 임차인 편서하는 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 판단됩니다.

② 임차인 분석

점유자	전입	보증금	대항력	우선변제	승계
편서하	2022.05.31	8,000만원	없음	해당 없음	없음

✅ 임차인 결론 전입 시점이 말소기준권리 이후이므로 매수인이 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 확인되는 임차 관련 인수 위험은 없습니다.

③ 예상배당표 (최저매각가 338,267,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	5,535,738원
근저당권 · 박영수	130,840,000원	130,840,000원
소유자 교부 잔여	-	201,891,262원

당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 계산입니다. 현재 배당 구조에서는 근저당 채권이 전액 변제되고 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분 (최저가 338,267,000원)

감정가 vs 회차별 가격

1회 유찰 후 최저가는 338,267,000원이며 추가 유찰 시 가격 구간이 달라집니다.

④ 토지·이용성 검토

용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 준보전산지, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술) 등 제한사항이 포함됩니다.
현황 차이. 목록 1은 공부상 임야이나 현황상 대지, 목록 3~7은 공부상 임야이나 현황상 도로입니다.
건물 상태. 단독주택으로 표시되어 있으나 사용승인을 받지 못하여 건축물대장이 없는 상태입니다.
접근성. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스 정류장이 있어 교통 상황은 보통입니다.

⚠️ 가장 큰 체크포인트 권리보다 중요한 것은 매수 후 활용 가능성입니다. 사용승인 없는 건물과 토지이용 제한으로 인해 주택 목적, 개발 목적, 활용 방식에 따라 가치 판단이 크게 달라질 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

현장 확인. 건물 실제 사용 상태와 목록별 토지 현황을 확인하세요.
인허가 검토. 자연녹지지역·준보전산지 조건에서 원하는 활용이 가능한지 확인해야 합니다.
권리 확인. 임차인 인수는 없지만 등기부 원본과 매각물건명세서를 재확인하세요.
가격 판단. 최저가 할인보다 토지와 건물의 실제 활용가치를 기준으로 접근해야 합니다.

맺으며 — “인수 없는 물건, 그러나 활용성이 승부처”

이 사건은 권리분석만 보면 비교적 깔끔한 편입니다. 임차인 대항력은 없고, 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되어 인수 위험은 없습니다. 하지만 토지와 미등재 건물이 결합된 물건이므로 단순히 감정가 대비 저렴하다는 이유만으로 접근하기는 어렵습니다. 가격보다 먼저 사용 가능성과 인허가 조건을 확인해야 하는 물건입니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 활용성 확인이 먼저다 — 청주 주중동 274-6

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 부담은 없다

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (최저매각가 338,267,000원 가정)

④ 토지·이용성 검토

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수 없는 물건, 그러나 활용성이 승부처”

사건 개요

물건 전체 내역 (7)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 개요 사건 매물

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (16장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	4억 8,323만원
2	2026-08-25	대기	3억 3,826만원