최저가는 최근12개월 실거래 평균 대비 88.4%로 유리하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 미상으로 인수 가능성을 확인해야 하므로 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 1회 유찰로 최저가는 최근 실거래 평균 대비 88.4% 수준까지 내려왔습니다. 다만 임차인 강유복 씨는 전입신고가 말소기준권리 이전으로 확인되어 대항력 있음으로 판단되며, 보증금이 미상이라 입찰 전 인수 가능성 확인이 필수입니다.
감정가 / 최저가
100,000,000원 / 70,000,000원
1회 유찰
최근12개월 실거래 평균
79,166,666원
동일평형 12건
최저가 ÷ 시세
88.4%
최근 시세 대비 낮음
매수인 인수
확인 필요
대항력 임차인 보증금 미상
청주지방법원 2025타경5219. 청주시 상당구 용암동 용암주공아파트1단지 102동 805호 아파트입니다. 감정가는 1억원, 현재 최저매각가는 7,000만원으로 1회 유찰된 상태입니다. 권리의 기준점은 2021년 설정된 보은주류합동합자회사의 근저당권이며 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
청주지방법원 2025타경5219 (임의경매)
소재지
충청북도 청주시 상당구 용암동 2108 용암주공아파트1단지 102동 8층805호
물건종류 / 이용상태
아파트 · 전용 49.8㎡
소유자
강지해
감정가 / 최저가
100,000,000원 / 70,000,000원
신청채권 / 청구액
보은주류합동합자회사 / 15,000,000원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.08.17 설정된 을구 15번 근저당권입니다. 하나캐피탈 가압류, 국 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 강유복 씨는 전입일이 2020.11.02로 확인되어 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 있는 임차인 가능성이 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상 리스크
임차인
전입일
대항력
보증금
판단
강유복
2020.11.02
有
미상
매수인 인수 가능성 확인 필요
⚠️ 가장 중요한 확인사항 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태입니다. 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 있으면 매수인이 인수할 수 있으므로 매각물건명세서와 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 유찰 후 가격 메리트
청주용암주공1단지아파트(해누리) 동일 평형 최근 거래 12건 기준 최근12개월 평균은 79,166,666원입니다. 현재 최저가 70,000,000원은 평균 대비 88.4%로 낮은 수준입니다.
거래월
층
거래가
2026.08
12층
70,000,000원
2026.08
4층
78,000,000원
2026.07
14층
82,000,000원
2026.07
8층
77,500,000원
2026.06
3층
65,500,000원
평균
12건
79,166,666원
✅ 가격 관점 최저매각가 7,000만원은 최근12개월 평균 7,916만원보다 낮아 가격상 접근 구간입니다. 다만 대항력 임차인 보증금 확인 전에는 단순 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
배당 항목
배당액
집행비용
1,660,000원
을구 15번 근저당권 · 보은주류합동합자회사
30,000,000원
갑구 8번 가압류 · 하나캐피탈주식회사
38,340,000원
소유자 잔여
0원
매각대금 배분
최저가 vs 실거래 평균
⑤ 입찰 체크리스트
임차인 확인. 강유복 임차인의 보증금·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
가격 판단. 현재 최저가는 최근 실거래 평균보다 낮아 가격 메리트가 있습니다.
권리 확인. 근저당 이후 가압류·압류 등은 매각으로 소멸합니다.
점유 확인. 임대관계가 미상으로 실제 점유관계를 추가 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 좋지만 임차인이 변수”
이 물건은 1회 유찰로 가격 경쟁력이 생겼고, 최근 거래 대비 최저가는 매력적인 수준입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되지 않아 권리 안전형으로 단정할 수 없습니다. 가격은 합격권, 임차인 확인이 최종 판단 포인트입니다.
사건 개요
같은 단지 4건 동시 경매
단지 평균
6.0회 유찰
소재지
충청북도 청주시 상당구 용암동 2108 용암주공아파트1단지 102동 8층805호
법원·사건
청주지방법원
·2025타경5219
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-08-25 10:00
·법정동 121호 (경매법정)
물건
용암주공아파트1단지 102동 8층805호
철근콘크리트 피씨조 / 49.80㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
충청북도 청주시 상당구 용암동 2108 용암주공아파트1단지 102동 8층805호
2025년11월13일
-. 전입된 강유복에 의하면 본인은 소유자의 부로 임차인이 아니라고함.
-. 외국인체류확인서상에 `해당 사항 없음`으로 기재됨.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
