청주지방법원 2025타경5219. 충청북도 청주시 상당구 용암동의 용암주공아파트1단지 102동 805호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 전용면적은 49.8㎡입니다. 감정가 100,000,000원에서 두 차례 유찰된 현재 최저가는 49,000,000원입니다.
이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 부담할 수 있는 임차보증금입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 강유복은 2020.11.02 전입했고, 말소기준인 보은주류합동합자회사의 근저당권은 2021.08.17 설정됐습니다. 전입 순서와 대항력 표시를 고려하면 선순위 임차인 인수 가능성을 중요하게 다뤄야 합니다.
임차보증금이 확인되지 않아 실제 부담액을 계산할 수 없습니다. 따라서 시세 대비 61.7%라는 수치는 인수금을 제외한 최저가 비교일 뿐, 확정된 투자 할인율이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5219 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용암동 2108 용암주공아파트1단지 102동 8층 805호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 상당구 원봉로 52 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.8㎡ · 25층 중 8층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트 피씨조 · 평스라브지붕 |
| 소유자 | 강지해 · 2020.09.23 소유권이전 · 거래가 61,500,000원 |
| 감정가 | 100,000,000원 |
| 최저매각가 | 49,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 보은주류합동합자회사 |
| 청구금액 | 15,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 말소기준권리 | 2021.08.17 보은주류합동합자회사 근저당권 · 채권최고액 30,000,000원 |
| 점유·임차 | 강유복 · 2020.11.02 전입 · 보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
보은주류합동합자회사의 근저당권은 말소기준권리로 매각 시 소멸하는 권리입니다. 그 이후 접수된 하나캐피탈 가압류, 국의 압류 및 임의경매개시결정도 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
다만 등기상 권리가 말소된다는 사실과 임차인의 보증금 반환 부담이 소멸한다는 것은 별개의 문제입니다. 현재 소멸 예정인 근저당권·가압류만 보고 인수권리가 없다고 결론 내려서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 확인이 선행돼야 한다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강유복 | 2020.11.02 | 미상 | 있음 표시 | 확인 필요 | 인수 가능 |
실제 임차인 1명. 강유복은 현황조사 및 매각물건명세서에 기재되어 있습니다. 전입일과 대항력 표시는 확인되지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확정되지 않았습니다. 실제 대항력의 존속 및 우선변제권 성립·순위는 원본 서류와 점유관계 확인이 필요합니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 낙찰대금에서 임차인에게 배당되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 인수금 부담이 커질 수 있습니다. 이 경우 실제 총부담은 보증금 수준에 가까워져 낮은 최저가 자체가 가격 메리트를 보장하지 않습니다.
강유복의 보증금이 확인되지 않았으므로 이 물건의 실질취득원가와 실질 시세 대비 할인율은 산정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 실질 할인율은 모른다
청주용암주공1단지아파트(해누리)는 600세대이며 1994.11.01 준공됐습니다. 동일 전용면적 49.8㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 79,416,666원입니다. 가장 최근인 2026.09 거래금액은 73,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 49.8㎡ | 12 | 73,000,000원 |
| 2026.08 | 49.8㎡ | 12 | 70,000,000원 |
| 2026.08 | 49.8㎡ | 4 | 78,000,000원 |
| 2026.07 | 49.8㎡ | 14 | 82,000,000원 |
| 2026.07 | 49.8㎡ | 8 | 77,500,000원 |
| 2026.07 | 49.8㎡ | 3 | 72,000,000원 |
| 2026.06 | 49.8㎡ | 3 | 65,500,000원 |
| 2026.03 | 49.8㎡ | 10 | 101,000,000원 |
| 2026.03 | 49.8㎡ | 6 | 80,000,000원 |
| 2026.02 | 49.8㎡ | 6 | 83,000,000원 |
| 2026.02 | 49.8㎡ | 5 | 86,000,000원 |
| 2026.02 | 49.8㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.8㎡ | 12건 | 79,416,666원 |
현재 최저가 49,000,000원은 최근 12개월 평균 79,416,666원의 61.7%입니다. 최신 거래 73,000,000원과 비교해도 최저가 자체는 낮습니다. 하지만 이는 인수액이 제외된 명목상 비교입니다.
실거래 범위는 65,500,000원부터 101,000,000원까지입니다. 2026.03의 101,000,000원 거래가 포함돼 평균이 높아질 수 있으므로 전체 평균뿐 아니라 최신 거래 73,000,000원과 2026.07~09의 실제 거래가격을 함께 살펴야 합니다. 제시된 거래에서 최근 가격대가 과거 고가 거래보다 낮은 모습은 확인되지만, 시장 전체의 하락률을 확정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정 · 임차인 배당 및 조세 변동 가능)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,282,000원 |
| 1. 근저당 · 보은주류합동합자회사 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 62,595,080원 | 17,718,000원 |
| 채권자 미배당 | — | 44,877,080원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
위 표는 집행비용 1,282,000원, 근저당권 30,000,000원, 하나캐피탈 17,718,000원 배당을 가정한 조건부 계산입니다. 채권최고액과 실제 채권잔액은 다를 수 있습니다. 강유복의 임차보증금·우선변제 및 국의 압류 관련 조세채권 등은 구체적인 배당액이 확정되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당 44,877,080원은 임차인의 보증금 인수액이 아닙니다.
⑤ 회차별 가격과 미배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 미배당 | 임차보증금 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 49,000,000원 | 44,877,080원 | 미확정 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 34,300,000원 | 59,312,480원 | 미확정 |
| 4회 유찰 시 (24.01%) | 24,010,000원 | 69,417,260원 | 미확정 |
회차가 진행될수록 최저가는 낮아집니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 크고 미배당 보증금을 매수인이 인수해야 한다면, 낙찰가 인하가 실질취득원가 인하로 이어지지 않을 수 있습니다.
또한 위 채권자 미배당액은 임차인에 대한 배당과 조세채권이 반영되지 않은 조건부 추정입니다. 채권자 미배당액과 매수인의 임차보증금 인수액을 혼동하거나 합산해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 실거래 기준)
- 위치. 용암초등학교 북동측 인근. 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 피씨조 평스라브지붕 25층 중 8층. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지이며 단지 내 도로는 공도와 연계됩니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(용암1택지개발지구)입니다.
- 토지규제. 교육환경 보호 관련 절대보호구역 및 상대보호구역 등 제한사항이 있습니다.
- 공시지가. 893,100원/㎡입니다.
- 환금성. 600세대 단지이며 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격이 65,500,000원에서 101,000,000원까지 분포하므로 층·상태별 차이를 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 임차보증금 확인. 강유복의 실제 보증금과 임대차계약 내용을 확인해야 합니다. 금액을 알기 전에는 실질취득원가를 산정할 수 없습니다.
- 대항력 유지 여부. 전입일이 말소기준보다 빠르므로 실제 점유와 대항력 유지 여부를 현황조사·주민등록·원본 서류로 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권 성립 여부와 배당요구 내역, 예상 배당액 및 미배당 보증금 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국의 압류가 등기돼 있으므로 관련 세금의 종류·법정기일·배당순위를 확인해야 합니다.
- 실질취득원가 재계산. 낙찰가에 인수할 미배당 보증금을 더한 뒤 최근 평균 79,416,666원 및 최신 거래 73,000,000원과 비교해야 합니다.
- 유찰 가격 착시 경계. 2회 유찰된 49,000,000원은 인수보증금을 제외한 금액입니다. 추가 유찰 시에도 실제 부담이 같은 폭으로 줄어드는 것은 아닙니다.
- 명도·관리비 확인. 임차인의 점유 상황, 보증금 반환과 인도 관계, 미납 공용관리비 등을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실거래 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가보다 보증금이 먼저다”
현재 최저가 49,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 79,416,666원의 61.7%로, 표면적인 가격 차이는 큽니다. 하지만 강유복의 전입은 말소기준권리보다 앞서고, 보증금·우선변제·배당 여부가 확인되지 않았습니다.
근저당권과 후순위 가압류가 매각으로 소멸한다는 이유만으로 이 사건을 인수금 없는 물건으로 판단할 수는 없습니다. 임차인이 미배당 보증금을 매수인에게 청구할 수 있다면 실질취득원가는 낙찰가보다 높아집니다.
또한 최신 거래가 73,000,000원으로 최근 12개월 평균보다 낮아, 과거 고가 거래가 포함된 평균만 기준으로 가격을 판단하는 것도 적절하지 않습니다. 단지 평균 유찰 횟수는 5.9회이며, 본건 역시 2회 유찰됐습니다.
결론은 선순위 임차인의 보증금과 실제 승계액 확인이 최우선이라는 것입니다. 보증금과 배당내역을 확인해 실질취득원가를 확정한 다음, 최신 실거래 및 최근 12개월 시세와 다시 비교해야 합니다. 현재로서는 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 권리·자금 위험을 보수적으로 평가해야 합니다.
