수원지방법원 2025타경939. 군포시 산본동 한양목련아파트 1222동 15층 1502호입니다. 소유자는 오인수이고, 1996.09.01. 매매를 원인으로 1996.10.09. 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2016.08.03. 국민은행 근저당권 348,000,000원입니다. 그보다 앞선 국민은행·중소기업은행·산본새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소돼 현재 부담으로 보지 않습니다.
말소기준 이후에는 국민은행 근저당 300,000,000원, 신한은행 근저당 240,000,000원, 롯데카드·서울보증보험·국민은행의 가압류, 국 및 군포시의 압류 등이 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 등기상 후순위 채권이 매우 많아 보여도 그것이 곧 낙찰자의 인수부담으로 연결되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경939 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 산본동 1091 한양목련아파트 1222동 15층1502호 |
| 도로명주소 | 경기도 군포시 산본로432번길 25 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제1222동 제15층 제1502호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 오인수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 673,000,000원 / 538,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 256,302,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 2016년 국민은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2016.08.03. 을구 7번 국민은행 근저당권이며 채권최고액은 348,000,000원입니다. 이후 설정된 국민은행 근저당 300,000,000원과 신한은행 근저당 240,000,000원, 여러 가압류·압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 80%, 그러나 시세 비교는 보류
감정가는 673,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 538,400,000원으로 감정가의 80%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준액도 538,400,000원입니다.
다만 이 사건에는 동일 단지·동일 평형의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가보다 20% 내려왔으니 싸다”는 판단은 근거가 부족합니다. 감정가 대비 할인율은 확인할 수 있지만, 그것이 실제 시장가격 대비 할인인지 여부는 별도의 실거래 확인이 있어야 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 538,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,784,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 주식회사국민은행 | 348,000,000원 | 348,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당 · 주식회사국민은행 | 300,000,000원 | 182,616,000원 |
| 4. 을구 11번 근저당 · 주식회사신한은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 2번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,724,067원 | 0원 |
| 6. 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 389,053,010원 | 0원 |
| 7. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 92,083,803원 | 0원 |
| 8. 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 332,073,680원 | 0원 |
| 9. 갑구 3-1번 가압류 변경 | 355,646,542원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,062,581,102원 중 채권자 예상배당액은 530,616,000원이고, 미배당은 1,531,965,102원입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 회차별 자금·배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 538,400,000원 | 530,616,000원 | 1,531,965,102원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 430,720,000원 | 424,012,800원 | 1,638,568,302원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 344,576,000원 | 338,951,936원 | 1,723,629,166원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 후순위 채권의 미회수 위험은 채권자 측 문제이며, 이 배당표 자체에서는 낙찰자의 추가 인수금으로 전환되지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 군포시 산본동 소재 산본중학교 동측 인근이며, 주위는 아파트·학교·근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕 24층 건물 내 제15층 제1502호이며, 아파트로 이용중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 15m, 북동측 약 20m 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역이며 지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역·개발행위허가제한지역 등에 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 2,805,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사 원문, 전입세대, 확정일자 및 실제 점유자를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2016.08.03. 국민은행 근저당권이 말소기준이라는 점과 후순위 권리의 소멸 여부를 최신 등기부로 다시 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 확인. 감정가 대비 80%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 동일 단지·유사 면적·유사 층의 최근 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당표의 의미 구분. 후순위 채권 미배당이 1,531,965,102원이어도 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 채권자의 미회수와 낙찰자의 인수는 구분해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 및 개발행위허가제한지역 등 표시가 있으므로 실제 취득·이용에 미치는 영향을 관할기관과 원본 자료로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 사건의 등기 구조는 기준이 분명합니다. 2016.08.03. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 두 가지는 남습니다. 첫째, 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유·전입관계를 확인해야 합니다. 둘째, 감정가 673,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 538,400,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없어 이것이 실제 시세 대비 저가인지 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원, 임차관계 확인 필요, 가격 판단은 실거래 확인 전까지 보류입니다.
