수원지방법원 2025타경1260. 안양시 만안구 안양동 수리산현대홈타운 201동 6층 602호, 전용면적 표본 122.733㎡의 아파트입니다. 감정가는 527,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 421,600,000원입니다. 그런데 이 사건은 “말소기준권리 이후 권리는 소멸한다”는 평범한 구조만 보면 안 됩니다. 말소기준은 2024.01.31 안수훈 근저당권 120,000,000원이지만, 그보다 앞선 2022.10.31에 황인경 명의의 전세권 400,000,000원이 설정돼 있고, 같은 날 전입한 임차인 황인경은 대항력 있음으로 조사됐습니다.
황인경은 2025.08.14 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 421,600,000원 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 6,616,000원을 제하고 전세권 400,000,000원이 전액 배당되며, 안수훈 근저당권에는 14,984,000원이 배당됩니다. 따라서 현재 회차의 경제적 미배당 전세금은 0원입니다. 다만 매각물건명세서에는 이 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리로 명시돼 있으므로, 입찰 전에는 전세권 배당과 말소·인수 효과를 원본 문서로 반드시 맞춰봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1260 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 1062-2 수리산현대홈타운 201동 6층 602호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 122.733㎡ · 철근콘크리트벽식조 16층 건내 6층 |
| 소유자 | 김은지 · 2021.03.12 소유권이전 · 거래가액 485,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 527,000,000원 / 421,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안수훈 / 84,997,260원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.31 을구 14번 근저당권 · 안수훈 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 4억원 전세권
그 이후의 권리는 구조가 단순합니다. 2024.01.31 안수훈 근저당권이 말소기준이 되고, 2025.03.05 이선원 근저당권, 2025년의 서민금융진흥원·경기신용보증재단·비엔케이캐피탈·하나캐피탈 가압류, 2025.07.24 윤해영 근저당권, 2025.07.28 임의경매개시결정, 2025.08.07 국민행복기금 가압류, 2026.06.04 안양시 압류는 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 | 보증금·전세금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황인경 | 2022.10.31 | 전세권 400,000,000원 임대차 보증금 미상 | 2025.08.14 | 대항력 有 | 미상 | 인수권리 |
황인경은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일 2022.10.31은 말소기준 2024.01.31보다 앞서 대항력이 있고, 등기부에도 같은 날짜 전세금 400,000,000원의 전세권이 존재합니다. 확정일자와 임대차 보증금 자체는 확인되지 않아 우선변제 여부를 별도로 확정할 수는 없지만, 이 사건에서 중요한 것은 선순위 전세권 자체가 명시적 인수권리라는 점입니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 91.7%, 그러나 시장은 -10.4%
동일 면적 122.73㎡의 최근 12개월 거래는 2건이며, 2025.11 9층 460,000,000원, 2026.06 1층 460,000,000원으로 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 460,000,000원입니다. 현재 최저가 421,600,000원은 이 최근 시세의 91.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 122.73㎡ | 1 | 460,000,000원 |
| 2025.11 | 122.73㎡ | 9 | 460,000,000원 |
| 2025.05 | 122.73㎡ | 2 | 458,000,000원 |
| 2025.02 | 122.73㎡ | 9 | 450,000,000원 |
| 2024.09 | 122.73㎡ | 3 | 500,000,000원 |
| 2023.12 | 122.73㎡ | 2 | 470,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 122.73㎡ | 2건 | 460,000,000원 |
과거 전체 12건 평균은 504,416,666원이지만, 2022년 620,000,000원·650,000,000원 거래처럼 과거 고가 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단은 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균 460,000,000원과 최신 거래 460,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 구간은 이전 거래군 대비 -10.4% 하락한 상태라, 현재 최저가가 최근 시세보다 8.3% 낮다는 사실만으로 큰 폭의 저평가라고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 421,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,616,000원 |
| 2. 전세권 · 황인경 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 안수훈 | 120,000,000원 | 14,984,000원 |
| 4. 근저당권 · 이선원 | 25,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,622,948원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 비엔케이캐피탈 | 39,356,205원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 하나캐피탈 | 14,379,017원 | 0원 |
| 9. 근저당권 · 윤해영 | 45,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 국민행복기금 | 6,701,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 황인경 전세권 400,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 전체 채권액 681,059,170원 중 채권자 배당액은 414,984,000원이고 미배당은 266,075,170원입니다. 신청채권자 안수훈의 청구액은 84,997,260원이지만 현재 회차 예상배당은 14,984,000원으로 전액 변제되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 아파트입니다. 철근콘크리트벽식조 16층 건물의 6층 602호입니다.
- 입지. 안양서중학교 남측 인근이며 아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재한 지역으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황도 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 단지. 수리산현대(1062-2)는 140세대, 2001.11.10 준공이며 동일 면적 거래 표본은 12건입니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 평균은 460,000,000원, 최신 거래도 460,000,000원이며 최근 구간 가격은 이전 거래군 대비 -10.4%입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 도시지역·과밀억제권역 등에 포함되고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 3,359,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 문구 원본 확인. 을구 10번 황인경 전세권설정등기가 말소되지 않고 인수된다는 매각물건명세서 내용을 최우선으로 확인하세요.
- 배당과 인수의 연결 확인. 현재 배당가정은 전세권 400,000,000원 전액 배당입니다. 실제 배당으로 전세금이 전액 회수될 때 등기와 인수부담이 어떻게 처리되는지 원본 서류와 법원 기록을 대조해야 합니다.
- 유찰가만 보고 할인율을 확대해석하지 말 것. 337,280,000원·269,824,000원으로 내려가더라도 전세금 미배당분이 발생하면 실질취득비용은 전세금 400,000,000원 부근에서 쉽게 내려가지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 504,416,666원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 460,000,000원을 기준으로 응찰가를 판단하세요. 시장 추세도 -10.4%입니다.
- 점유·명도 확인. 황인경은 실제 임차인 1명으로 조사됐고 대항력이 있습니다. 배당 후 점유 이전과 명도 일정까지 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 매각대금 외 부담 가능성을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가 할인”보다 “전세권의 실제 미배당”을 보라
현재 최저가 421,600,000원은 최근 거래 460,000,000원보다 낮습니다. 그래서 숫자 하나만 보면 1회 유찰 뒤 가격 메리트가 생긴 것처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 중심은 최저가가 아니라 황인경의 선순위 전세권 400,000,000원입니다.
현재 회차에서는 전세권이 전액 배당돼 경제적 미배당 인수액 0원으로 계산되므로 실질취득비용은 421,600,000원입니다. 반면 추가 유찰로 낙찰가가 전세금보다 내려가면 미배당 전세금이 매수인 부담으로 남을 수 있어, 낙찰가가 크게 내려가도 실질취득은 전세금 4억원 부근에서 잘 내려가지 않는 대항력 인수형 구조가 됩니다.
게다가 최근 거래가격은 과거 거래군 대비 -10.4% 하락했습니다. 따라서 이 물건은 “감정가 5.27억이 4.216억까지 떨어졌다”는 할인율보다, 전세권 4억원이 실제로 얼마 배당되고 얼마가 남아 인수되는지를 확정하는 것이 먼저입니다. 가격은 조건부 메리트, 권리는 고난도 확인 대상. 이 사건의 입찰 판단은 그 한 문장으로 정리됩니다.
