의정부지방법원 2024타경5253. 고양시 덕양구 지축동 지축푸리마타워 2층 211호에 대한 임의경매입니다. 등기상 소유자는 한성현 씨로, 2023년 8월 23일 매매를 원인으로 2023년 9월 1일 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 463,962,000원입니다. 같은 날 남인천농업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당이 설정됐고, 이것이 본건의 말소기준권리입니다.

이후 케이비국민카드·토스뱅크·서울신용보증재단의 가압류가 순차적으로 붙었고, 남인천농업협동조합이 2024년 7월 임의경매를 개시했습니다. 이들 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 채권자가 배당받지 못하는 금액이 크더라도 그 미배당 채무를 매수인이 그대로 인수하는 것은 아닙니다.

다만 이 물건을 일반 아파트 경매로 해석하면 안 됩니다. 사건상 용도 표기는 대지이지만, 등기증명서는 집합건물이고 감정평가서에는 2층 근린생활시설로 기재되어 있습니다. 분석 대상은 지축푸리마타워 211호이며, 실제 매각목록에 포함되는 구분건물과 대지권의 범위는 입찰 전 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유는 별도 확인

말소기준은 2023년 9월 1일 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 이보다 늦은 2024년 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 오산농업협동조합·북서울농업협동조합·광주농업협동조합의 근저당도 등기부상 이미 말소된 상태이므로, 금액이 크다는 이유만으로 이를 현재 유효한 인수채무에 합산해서는 안 됩니다.

남인천농업협동조합 근저당의 채권최고액은 1,200,000,000원이고, 신청채권자 청구액은 1,042,388,368원입니다. 해당 근저당에는 210호와 212호의 공동담보 관계도 기록되어 있습니다. 따라서 채권최고액 전체를 211호만을 위한 단독 대출금으로 해석하는 것은 적절하지 않습니다. 실제 채무잔액 및 공동담보별 배당 관계는 별도로 확인할 사항입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 2명 중 본건 211호는 1명

현황조사에서 확인되는 실제 임차인은 김태우·이정호 2명입니다. 그러나 김태우의 임차 부분은 210호이고, 경매 대상인 211호에 기재된 임차인은 이정호 1명입니다. 서로 다른 호실의 보증금을 본건의 인수보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 보증기관에 의한 대위·승계 신고도 확인되지 않습니다.

보증금과 월차임은 각 임차인의 금액입니다. 김태우의 210호 임대차는 211호의 인수보증금에 포함하지 않습니다. 임차인 2명 모두 전입일이 말소기준권리 설정일보다 늦게 기록되어 있습니다.

본건 이정호 임차인의 전입일은 2024년 6월 7일로, 말소기준인 2023년 9월 1일보다 늦습니다. 기록된 선후관계와 대항력 판정상 낙찰자에게 보증금 5,000,000원의 인수를 요구할 수 있는 선순위 대항력은 확인되지 않습니다. 따라서 이 보증금을 낙찰가에 더해 실질취득액을 계산하지 않습니다.

확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다. 또한 본건은 주거용 아파트가 아닌 근린생활시설로 평가된 물건이므로, 전입신고 날짜 외에 사업자등록, 실제 점유 및 상가임대차의 대항요건을 추가로 확인해야 합니다.

② 유찰·가격 분석 — 24%라는 숫자가 곧 시세는 아니다

감정가는 469,000,000원, 현재 최저매각가는 112,607,000원입니다. 이미 4회 유찰됐으며, 현재 가격은 감정가의 약 24.01%입니다. 감정가 대비 인하 폭은 크지만, 가격의 적정성은 해당 호실의 현재 시장에서 얼마에 거래되거나 임대될 수 있는지에 달려 있습니다.

이 물건의 소유권 취득 당시 거래가액은 463,962,000원으로 기록되어 있습니다. 다만 이는 2023년 매매 당시의 금액이지 현재 시장가격이 아닙니다. 과거 매매가·감정가 대비 할인율만으로 현재 최저가가 저평가됐다고 판단할 근거는 없습니다.

실질취득은 각 시나리오의 매각가에 확인된 승계·인수액을 더한 금액으로, 취득세·등기비용·명도비용·체납관리비 등 부대비용은 별도입니다. 향후 유찰 시 가격은 시나리오이며 실제 진행 여부와 기일은 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 112,607,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,376,498원을 공제하고, 남인천농업협동조합에 110,230,502원이 배당되는 구조입니다. 후순위 가압류권자 3곳에는 예상배당이 없으며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

예상배당표상 전체 채권 청구금액은 1,383,713,364원, 채권자 배당액은 110,230,502원, 미배당액은 1,273,482,862원입니다. 이는 배당 추정에 사용된 채권최고액 및 청구금액을 기준으로 한 계산이며, 실제 확정 채무잔액과 같다는 의미는 아닙니다.

집행비용은 추정치입니다. 실제 배당에서는 당해세, 임차인 최우선변제, 확정된 채권액, 배당요구 및 공동담보 배당 관계 등에 따라 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 지하철 3호선 지축역 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스승강장 및 지하철 3호선 지축역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물로, 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 몰탈 위 페인팅·타일·석고보드 등으로 구성되어 있습니다. 새시창호 및 강화유리 등이 설치되어 있습니다.
• 설비. 공동 위생설비, 급배수설비, 승강기, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등이 기재되어 있습니다.
• 도로. 북동측 약 40m, 남서측 약 15m 포장도로와 접하고, 북서측에는 약 8m 보행자도로가 접합니다. 다만 도로 접근성이 곧 2층 개별 호실의 상업적 수요를 보장하지는 않습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·고양지축지구 지구단위계획구역 및 공공주택지구 등에 해당합니다. 과밀억제권역, 제한보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 규제도 확인 대상입니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 7,789,000원으로 기재되어 있습니다. 이는 토지 관련 기준가격으로, 211호 구분건물의 현재 거래시세를 의미하지 않습니다.
• 건축물 사항. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고, 감정평가서상 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았습니다.
• 환금성. 본건은 2층 근린생활시설입니다. 지하철역 접근성이 있는 반면, 실제 매수층은 업종별 활용 가능성·층별 접근성·임대수요·공실 위험에 영향을 받습니다. 4회 유찰 이력을 감안하면 주거용 부동산과 동일한 환금성을 기대해서는 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각목록·대지권 확인. 사건상 용도는 대지, 등기상 물건은 집합건물, 평가상 이용은 근린생활시설입니다. 매각물건명세서·감정평가서·등기부·건축물대장을 대조해 실제 취득하는 권리의 범위를 확인하세요.
• 211호 실제 점유 확인. 감정평가상 공실과 현황조사상 이정호 임차인이 일치하지 않습니다. 현장 방문으로 실제 영업·사용 여부와 점유자를 확인하고 인도 가능성을 판단해야 합니다.
• 상가임대차 대항요건 점검. 211호 임차인의 전입일은 말소기준권리보다 늦고 대항력 없음으로 분류됐습니다. 사업자등록, 실제 점유, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해 미확인 권리를 해소해야 합니다.
• 210호와 211호 구분. 김태우는 인접 210호 임차인입니다. 두 호실의 임대보증금을 혼동하지 말고, 공동담보 관계와 실제 사용·점유 경계도 구분해 검토해야 합니다.
• 공동담보 확인. 남인천농업협동조합 근저당에는 210호·212호가 공동담보로 표시되어 있습니다. 공동담보의 경매 진행 및 실제 채권액을 확인해야 배당 관계를 정확하게 해석할 수 있습니다.
• 실거래·임대시세 확인. 2층 동일 용도·유사 면적의 최신 매매거래와 임대료, 공실기간, 실제 수익률을 조사해야 합니다. 감정가의 24.01%라는 숫자만으로 응찰가를 결정해서는 안 됩니다.
• 관리비 체납 확인. 상가 집합건물은 미납 관리비 중 공용부분 등의 부담이 문제될 수 있으므로 관리주체를 통해 체납 여부와 부담 범위를 확인해야 합니다.
• 현장 활용성 확인. 출입 동선, 2층 접근성, 내부 시설 상태, 업종별 사용 가능성, 승강기 및 공용시설 상태를 확인하고 필요한 보수·시설비를 취득 예산에 반영하세요.
• 가격·자금계획 구분. 현재 최저가 낙찰 가정 실질취득액은 112,607,000원이고 권리상 예상 인수액은 0원입니다. 취득세·등기·명도·관리비 및 향후 공실 관련 비용은 별도로 검토해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 확인. 2026.11.04 매각기일의 진행 여부, 매각조건, 새로운 권리·점유 변동, 특별매각조건 및 최신 등기사항을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 24%”와 “시세의 24%”는 다르다

지축푸리마타워 211호는 권리 구조와 가격 평가를 구분해야 하는 경매입니다. 말소기준 이후의 가압류는 소멸하고, 본건에 기재된 임차인 이정호도 후순위로 분류됩니다. 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원이며, 현재 최저가 낙찰 가정 실질취득액은 112,607,000원입니다.

그러나 4회 유찰·감정가 24.01%라는 강한 가격 인하 신호에도 불구하고, 현재 시장가격 대비 실제 할인 여부는 확인되지 않았습니다. 감정평가상 공실인 근린생활시설이라는 특성, 실제 점유 조사와의 불일치, 210호·212호 공동담보 관계, 그리고 상가의 임대수요와 환금성에 대한 검증 필요성이 남아 있습니다.

권리상 예상 인수는 0원, 가격 매력은 아직 입증되지 않음. 이 물건은 최저가가 충분히 낮아 보인다는 이유로 접근하기보다, 211호를 실제로 얼마에 임대하거나 다시 매각할 수 있는지를 먼저 확인해야 하는 유형입니다. 현 단계의 판단은 가격·점유 확인 전 보수적 검토가 적절합니다.