수원지방법원 2025타경1338. 안양시 동안구 호계동 555-42 안양에스케이브이1센터 지2층 비228호입니다. 소유자는 주식회사바위이고, 2023년 4월 27일 매매를 원인으로 2023년 8월 4일 210,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 226,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025년 기술보증기금 가압류, 국민은행 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 낙찰로 소멸하는 구조이며, 조사된 임차인도 없어 등기·임차 관계에서 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 다만 현재 가격이 적정한지는 별개의 문제입니다. 이번 자료에는 비교할 실거래 정보가 없어, 감정가 대비 80%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1338 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 호계동 555-42 안양에스케이브이1센터 지2층비228호 |
| 도로명 | 경기도 안양시 동안구 엘에스로116번길 25-32 |
| 물건종류 | 기타 · 지2층 비228호 |
| 소유자 | 주식회사바위 (2023.08.04. 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 165,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 청구금액 | 189,280,822원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권을 검토할 임차보증금 자체가 없습니다. 과거 국제자산신탁주식회사 명의 신탁등기와 우리은행 근저당은 이미 말소되어 있고, 현재 권리분석의 기준은 2023년 8월 4일 국민은행 근저당입니다. 이후 기술보증기금 가압류 100,000,000원, 국민은행 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 할 수 없다
감정가는 207,000,000원, 현재 최저매각가는 165,600,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 80% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 132,480,000원, 그 다음은 105,984,000원입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 정보가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 놓고 ‘싸다’, ‘시세보다 저렴하다’, ‘가격 메리트가 충분하다’고 결론 내릴 수 없습니다. 현재 165,600,000원이 실제 시장가치와 어떤 관계인지 확인되지 않은 상태이므로, 가격 판단은 권리분석과 분리해서 접근해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 165,600,000원 | 164,318,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 132,480,000원 | 196,974,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 105,984,000원 | 223,099,776원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 165,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,118,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 226,800,000원 | 162,481,600원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민은행 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 165,600,000원을 가정하면 집행비용 3,118,400원 이후 국민은행 근저당에 162,481,600원이 배당되고, 기술보증기금 등 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권자 미배당은 164,318,400원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·이용환경 메모 (감정 및 토지정보 기준)
- 용도. 사건상 물건종류는 기타이며 안양에스케이브이1센터 지2층 비228호입니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 전체 토지면적은 4,358.5㎡입니다.
- 용도지역. 준공업지역·도시지역·지구단위계획구역에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 도로. 평지·가로장방 형태이며 중로 한 면에 접하고, 중로2류(폭 15m~20m)와 일반광장에 접합니다.
- 공시지가. 2,906,000원/㎡입니다.
- 기타 지역지정. 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역·가축사육제한구역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 최저가 165,600,000원이 적정한지는 실거래 비교자료가 없어 판단할 수 없습니다. 동일 건물·유사 호실의 실제 거래와 매물가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 지하층 호실 확인. 대상은 지2층 비228호이므로 현장 이용상태와 출입·동선·실제 사용현황을 직접 확인하는 것이 중요합니다.
- 말소기준 재확인. 2023.08.04. 국민은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 가압류와 경매개시결정의 소멸 여부를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 점유 확인. 조사된 임차인은 없지만 실제 현장 점유상태와 인도 필요 여부는 입찰 전 다시 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 국민은행과 후순위 채권의 미배당이 발생해도 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 실제 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인 필요
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023년 8월 4일 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
반면 가격은 다르게 봐야 합니다. 감정가 207,000,000원에서 한 번 유찰되어 165,600,000원이 됐다는 사실은 확인되지만, 이를 시장가격과 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 이 사건은 “권리는 정리되지만 가격 메리트는 아직 입증되지 않은 물건”으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다. 권리상 인수 위험과 시장가격 검증을 분리해서 판단하는 것이 핵심입니다.
