수원지방법원 2025타경100848. 안양시 동안구 관양동 파인빌 9층 905호, 건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 202,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 161,600,000원입니다. 숫자만 보면 최근 실거래 187,000,000원보다 낮아 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 선순위 대항력 임차권입니다.
임차인 신민철은 임대차계약일 2022.05.17, 확정일자 2022.05.31, 점유개시 2022.07.01, 주민등록일자 2022.07.11로 확인됩니다. 말소기준이 되는 2022.12.29 가압류보다 전입이 앞서고, 보증금은 178,500,000원입니다. 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수할 수 있다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100848 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 관양동 1507-2 파인빌 9층 905호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 전용 35.0438㎡ · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 중우건설주식회사 · 2019.04.26 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 161,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 205,259,890원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 단지 | 파인빌 · 90세대 · 2014.11.19 준공 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 봐야 할 임차권
등기상 2015년 영등포농업협동조합 근저당은 2015.04.17 이미 말소됐습니다. 현 경매의 말소기준은 2022.12.29 갑구 6번 가압류입니다. 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 말소 여부가 아니라 그보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인 신민철입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 신민철 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 178,500,000원 | 2022.07.11 확정일자 2022.05.31 배당요구 2025.11.19 | 대항력 있음 우선변제 순위 확인 승계 아님 |
② 시세 비교 — 86.4%가 아니라 약 95.5%로 봐야 한다
파인빌 전용 35㎡대 실거래는 제공된 표본 3건이 모두 187,000,000원입니다. 최근12개월 평균과 최신 거래도 187,000,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 35.04㎡ | 9 | 187,000,000원 |
| 2025.04 | 35.6㎡ | 9 | 187,000,000원 |
| 2025.03 | 35.04㎡ | 9 | 187,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 35.0438㎡ | 3건 | 187,000,000원 |
명목 최저가 161,600,000원은 최근12개월 평균 187,000,000원의 86.4%입니다. 그러나 이 수치는 실제 가격 메리트를 그대로 뜻하지 않습니다. 대항력 보증금 인수형에서는 실질취득 약 178,500,000원을 시장가격과 비교해야 하고, 이는 187,000,000원의 약 95.5%입니다. 실거래 대비 차이는 8,500,000원에 불과합니다.
| 회차 시나리오 | 명목 매각가 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 161,600,000원 | 약 178,500,000원 |
| 2회 유찰 시 | 129,280,000원 | 약 178,500,000원 |
| 3회 유찰 시 | 103,424,000원 | 약 178,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 161,600,000원 기준)
대항력 임차인의 확정일자·전입·배당요구를 반영해 실질취득 판단에 맞춘 단순화 배당 흐름입니다. 집행비용을 제외한 매각대금이 임차보증금에 우선 충당되는 경우, 남는 보증금 잔액이 매수인 인수로 이어집니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,062,400원 |
| 1. 임차인 신민철 보증금 | 178,500,000원 | 158,537,600원 |
| 미배당 임차보증금 | - | 19,962,400원 인수 가능 |
| 가압류 · 주식회사흥국저축은행 | 778,966,625원 | 0원 |
| 가압류 · 주식회사 유진구조이앤씨 | 18,040,000원 | 0원 |
| 가압류 · 신보2022제18차유동화전문 유한회사 | 1,445,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 근로복지공단 | 205,259,890원 | 0원 |
국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 임차인보다 앞서 공제될 수 있어 임차인의 미배당액과 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다. 따라서 178,500,000원 수준의 실질취득 판단과 별도로 세금 우선순위 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인덕원역 남측 인근으로 공동주택·오피스텔·상업용 시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 인덕원역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 용도. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물의 9층 905호입니다.
- 토지. 일반상업지역의 부정형 토지로 업무시설 등의 부지로 이용 중이며 공시지가는 6,438,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구·도시교통정비지역·대기관리권역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 단지 규모. 파인빌은 90세대, 2014.11.19 준공이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 명목 최저가와 실질취득을 분리. 161,600,000원을 시세 187,000,000원과 바로 비교하지 말고 대항력 보증금 178,500,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 배당순위 확인. 임대차계약일 2022.05.17, 확정일자 2022.05.31, 점유개시 2022.07.01, 주민등록일자 2022.07.11, 배당요구 2025.11.19를 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건이 당해세인지 확인해야 실제 임차인 배당액과 인수액을 확정할 수 있습니다.
- 유찰 착시 경계. 2회 유찰 129,280,000원, 3회 유찰 103,424,000원으로 내려가도 대항력 보증금 때문에 총부담은 같은 속도로 내려가지 않습니다.
- 시세 표본 확인. 제공된 실거래 3건은 모두 187,000,000원이므로 개별 호수의 상태와 현재 거래 가능 가격을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 우선순위를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “161,600,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저매각가 161,600,000원입니다. 그 숫자만 보면 최근 실거래 187,000,000원의 86.4%라 가격 메리트가 커 보입니다. 하지만 신민철의 대항력 있는 보증금이 178,500,000원이고, 배당에서 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다.
따라서 투자 판단의 기준은 실질취득 약 178,500,000원입니다. 최근 실거래 187,000,000원과의 차이는 약 4.5%에 불과하고, 국세·지방세 압류 6건까지 있어 권리 확인 비용과 불확실성을 감안하면 명목 할인율만으로 높은 점수를 주기 어렵습니다. 유찰 자체가 해답이 아니라 임차보증금과 세금의 실제 배당·인수 구조를 확정하는 것이 먼저인 물건입니다.
