수원지방법원 2025타경100848. 경기도 안양시 동안구 관양동 인덕원역 남측 인근, 파인빌 9층 905호 오피스텔입니다. 감정가는 2억 200만원이고 현재 최저매각가는 1억 2,928만원입니다. 두 차례 유찰되어 감정가의 64%까지 떨어졌지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 임차인 신민철 씨의 보증금 1억 7,850만원과 대항력입니다. 임대차의 점유·전입 시점이 현재 말소기준권리보다 앞서므로 임차권 인수 위험이 존재합니다.

등기부상 2015년 영등포농업협동조합 근저당권은 이미 해지되어 말소됐습니다. 따라서 이 근저당권을 현재의 말소기준권리로 보면 안 됩니다. 기준이 되는 권리는 2022년 12월 29일 설정된 갑구 6번 가압류입니다. 이후 여러 금융기관 가압류와 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리와 달리 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득한 임차인의 보증금은 별도로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력

말소기준권리는 2022년 12월 29일 갑구 6번 가압류입니다. 그보다 앞선 2015년 3월 12일 영등포농업협동조합의 근저당권은 채권최고액 132,000,000원이었으나 2015년 4월 17일 해지로 말소됐습니다. 이미 말소된 권리이므로 현재 경매의 기준권리가 아닙니다.

2022년 12월 29일 이후 설정된 가압류·압류 및 2025년 3월 12일 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 갑구 6번 가압류의 청구금액은 778,966,625원이며, 흥국저축은행 외 여러 저축은행의 채권이 포함되어 있습니다. 이후 유진구조이앤씨의 18,040,000원 가압류와 신보2022제18차유동화전문 유한회사의 1,445,000,000원 가압류도 확인됩니다.

임차인 현황

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계에 따른 중복 신고가 아니므로 보증금 178,500,000원을 실제 임차인 기준으로 판단합니다. 임차인은 2025년 11월 19일 임차권등기를 했으며, 같은 날 관련 배당요구 문건이 접수된 것으로 확인됩니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득금액으로 판단

파인빌의 전용면적 35㎡대 비교거래는 총 3건입니다. 거래가격은 모두 187,000,000원으로 확인됩니다. 최저가만 비교하면 129,280,000원은 거래가격의 69.1%이지만, 이 비율은 대항력 임차보증금 인수를 반영하지 않은 숫자입니다. 이 사건은 반드시 보증금 인수액을 포함해 판단해야 합니다.

감정가 202,000,000원은 비교거래 평균의 약 108.0%입니다. 현재 최저가 129,280,000원은 비교거래 평균의 약 69.1%이지만, 보증금 전액 인수를 반영하면 계산이 달라집니다.

유찰 회차별 실질취득 시나리오

각 회차의 보증금 전액 인수 전제가 유지된 단순 합산 시나리오입니다. 임차인의 우선변제권이 확인되어 배당액이 달라지면 인수액과 실질취득금액도 다시 계산해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 129,280,000원 가정)

배당표상 채권자 청구액 합계는 2,447,266,515원이며, 채권자 배당 합계는 126,670,080원, 미배당액은 2,320,596,435원입니다. 임차인 보증금은 채권자 배당액에 포함되지 않고 매수인 인수액 178,500,000원으로 별도 처리됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 인덕원역 남측 인근입니다. 주위에는 공동주택, 오피스텔 및 상업용 시설 등이 혼재하는 지역으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 인덕원역이 위치해 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물의 9층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재타일, 내벽은 인테리어 마감이며 급·배수시설, 위생설비와 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 평지의 부정형 토지입니다. 공시지가는 6,438,000원/㎡입니다. 도시지역, 일반상업지역, 과밀억제권역, 벤처기업육성촉진지구, 도시교통정비지역 등에 해당하며 가로구역별 최고높이 제한과 학교·유치원 상대보호구역 등이 확인됩니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다. 업무시설(오피스텔)로 평가됐으므로 실제 이용 형태와 임대차 현황을 함께 확인해야 합니다.
• 환금성. 90세대 규모의 오피스텔이며 비교거래는 3건입니다. 거래 표본이 제한적이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수 3.3회, 낙찰률 0.0%로 나타나 아파트 대단지처럼 환금성이 높다고 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 대항력 원본 확인. 신민철 씨의 임대차계약일 2022.05.17, 확정일자 2022.05.31, 점유개시일 2022.07.01, 전입일 2022.07.11을 임대차계약서·주민등록 자료·현황조사서와 대조하세요.
• 우선변제권 판단 재검증. 확정일자가 기재되어 있음에도 배당 산정은 우선변제권 없음으로 처리합니다. 배당요구 종기와 실제 배당요구의 효력, 매각물건명세서의 인수권리 문구를 법원 원본으로 재확인해야 합니다.
• 실질취득금액을 기준으로 입찰가 산정. 현재 배당표의 전액 인수 전제에서는 최저가 129,280,000원에 보증금 178,500,000원이 더해집니다. 감정가의 64%라는 숫자만 보고 응찰가를 결정하지 마세요.
• 국세·지방세 체납 확인. 압류 6건의 처분청, 법정기일 및 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 실제 배당액이 변하면 임차인 인수 및 후순위 배당에도 영향이 생길 수 있습니다.
• 소유자 및 점유 현황. 현재 소유자는 중우건설주식회사입니다. 임차인 신민철 씨의 실제 점유 여부, 임차권등기 이후의 인도 상태 및 명도 협의 가능성을 확인하세요.
• 오피스텔 이용·관리 상태. 업무시설(오피스텔)이라는 공부상 용도와 실제 사용 상태, 관리비 체납 및 공용부분 관리 상태를 확인하세요.
• 시세 재확인. 비교거래의 최신 거래월은 2025.04입니다. 매각기일인 2026.11.10 기준으로 시간이 경과했으므로 최신 거래와 임대차 수요를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 및 배당요구 관련 서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — “최저가 64%”보다 중요한 1억 7,850만원

이 물건은 감정가 2억 200만원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 1억 2,928만원까지 내려왔습니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 최저가만이 아닙니다. 보증금 1억 7,850만원의 대항력 있는 임차인이 존재하고, 매각물건명세서에는 배당되지 않은 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있습니다.

현재 배당 산정처럼 임차인에게 배당하지 않고 보증금 전액을 인수하는 전제라면 실질취득금액은 3억 778만원입니다. 비교거래 평균 1억 8,700만원보다 약 64.6% 높습니다. 3회 또는 4회 유찰까지 기다려 최저가가 더 낮아지더라도, 보증금 전액 인수라는 전제가 유지되면 실질취득금액은 여전히 비교거래 평균을 웃돕니다.

더욱 중요한 것은 확정일자 2022.05.31이 등기부에 기재되어 있는데도 배당 산정이 우선변제권을 인정하지 않고 있다는 점입니다. 이 부분은 단순한 숫자 차이가 아니라 매수인 인수액을 바꿀 수 있는 핵심 권리분석 쟁점입니다. 원본 서류를 통해 우선변제권과 배당요구의 효력을 확인하기 전에는 입찰을 서두를 이유가 없습니다.