부동산임의경매

한 줄 평 공장·토지와 기계·기구가 포함된 일괄매각 물건입니다. 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 말소기준 이전 전입 점유자 2명(이주형·(주)네오블루테크)의 대항력 가능성이 있어 인수 여부 확인이 핵심입니다.

감정가 / 최저가

4,763,898,250원

최저 3,334,729,000원

유찰 현황

1회 유찰

감정가 70% 진행

실질취득 부담

확인 필요

대항력 점유자 보증금 미상

핵심 리스크

임차인 인수

선순위 점유 2명

청주지방법원 2025타경51703. 충청북도 진천군 이월면 신월리 1128 소재 공장 및 토지 물건입니다. 토지 8,189.4㎡ 규모의 공장용지와 공장·사무실·경비실 등 건물이 포함되고, 매각물건명세서상 기계·기구 및 제시외 설비도 일괄매각 대상입니다.

권리 구조는 복잡해 보이지만 핵심은 단순합니다. 말소기준권리는 2023.11.16 설정된 중소기업은행 근저당권이며 이후 발생한 다수 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 말소기준 이전 전입한 점유자가 존재해 낙찰자가 부담할 임대차 관계가 있는지 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	청주지방법원 2025타경51703
소재지	충청북도 진천군 이월면 신월리 1128 (도로명: 밤디길 106)
물건종류 / 이용상태	기타 + 토지 · 공장, 사무실 등 이용
소유자	창운정밀주식회사
토지	공장용지 8,189.4㎡ · 계획관리지역 · 농공단지
감정가 / 최저가	4,763,898,250원 / 3,334,729,000원
신청채권자 / 청구	중소기업은행 / 4,500,757,218원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 점유 확인이 핵심

2017년 중소기업은행 근저당권이 설정되었고, 2023년 창운정밀주식회사 소유 이전 후 2023.11.16 및 2024.09.10 근저당권이 설정되었습니다. 현재 말소기준권리는 을구 5번 중소기업은행 근저당권으로 판단됩니다.

⚠️ 선순위 대항력 점유자 확인 이주형(전입 2017.09.12), (주)네오블루테크(전입 2019.07.03)는 말소기준 이전 전입으로 대항력 있음으로 조사되었습니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰 전 매각물건명세서 보완 및 현장 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 인수 가능성 점검

점유자	전입일	대항력	보증금	상태
이주형	2017.09.12	有	미상	인수 가능성 확인
(주)네오블루테크	2019.07.03	有	미상	인수 가능성 확인
김진우	2022.12.08	無	미상	말소기준 이후 전입
최지은 외 다수	2024년 이후	無	미상	후순위 점유

③ 예상배당표 (매각가 3,334,729,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	35,747,290원
중소기업은행 근저당	3,720,000,000원	3,298,981,710원
중소기업은행 근저당(후순위)	960,000,000원	0원
후순위 가압류·압류	다수	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분 (3,334,729,000원)

회차별 매각가 시나리오

⛔ 가격보다 중요한 것 현재 최저가는 감정가 대비 70% 수준이지만, 산업용 부동산은 임대·운영 가능성과 점유관계가 가격 판단에 직접 영향을 줍니다. 선순위 대항력 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 단순 할인율만으로 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 진천이월전기전자 농공단지 내 위치하며 주변은 공장 등이 주를 이루는 공업단지입니다.
교통. 차량 진출입 가능하고 인근 버스정류장이 있어 기본적인 접근성은 확보됩니다.
토지. 계획관리지역·농공단지·산업시설구역 등 산업용 이용 기반입니다.
시설. 공장 및 사무실, 기계·기구, 수변전설비 및 태양광설비 등이 매각 대상에 포함됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 이주형·(주)네오블루테크의 보증금 및 계약관계를 반드시 확인해야 합니다.
공장 운영성. 기계·기구 포함 매각이므로 실제 가동 가능성과 시설 상태 확인이 필요합니다.
배당 위험. 후순위 채권은 대부분 미배당 예상이며 당해세 등 변동 요소를 확인해야 합니다.
현장 조사. 임대관계 미상으로 실제 점유 현황과 사용 관계 확인이 중요합니다.

맺으며 — “할인보다 점유 확인이 먼저”

이 물건은 대규모 공장 자산과 토지를 한 번에 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 법원경매에서 산업용 부동산은 가격만으로 판단하기 어렵습니다. 선순위 대항력 점유자의 보증금 미상이라는 변수가 남아 있어, 낙찰 전 인수 위험을 해소하는 절차가 우선입니다. 권리는 정리되지만 점유와 운영 가능성을 확인해야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	47억 6,389만원
2	2026-08-25	대기	33억 3,472만원

부동산임의경매

공장 자산은 크지만, 선순위 점유 리스크를 확인해야 한다 — 진천 이월면 신월리 1128

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 점유 확인이 핵심

② 임차인 분석 — 인수 가능성 점검

③ 예상배당표 (매각가 3,334,729,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “할인보다 점유 확인이 먼저”

사건 개요

물건 전체 내역 (3)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (24장)

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