의정부지방법원 2024타경64481. 고양시 일산동구 백석동 디아뜨크리스탈 3층 310호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔(주거용)이며 공부상 오피스텔로 기재되어 있습니다. 현재 공유자는 김건환·김옥환·김창환 각 3분의 1이고, 2023년 상속으로 소유권을 취득했습니다.
이 사건에서 가격보다 먼저 봐야 할 것은 이준원 명의 임차권등기입니다. 점유·전입은 2019.07.26이고, 임차권등기는 2023.07.31 등기됐습니다. 등기부에는 1차·2차 임차보증금이 각각 110,000,000원으로 기재되어 있으며 계약 갱신 과정의 동일 보증금으로 읽히므로 이를 합산해 220,000,000원으로 보아서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경64481 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 일산로 16, 3층310호 (백석동, 디아뜨크리스탈) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 · 현황 주거용 오피스텔 · 지하3층 지상15층 중 3층 |
| 소유자 | 김건환 · 김옥환 · 김창환 (각 3분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 1,481,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이준원 / 86,098,087원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 특별조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
과거 2005년 한국외환은행 근저당권은 2009.11.24 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준으로 제시된 것은 2024.03.06 강제경매개시결정입니다. 그런데 이준원의 점유·전입은 2019.07.26, 임차권등기는 2023.07.31로 모두 그보다 앞섭니다. 등기자료도 이 임차권을 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류하고, 매각물건명세서 역시 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 승계
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이준원 | 건물 전체 · 주거 | 110,000,000원 | 2019.07.26 | 2019.07.01 / 2021.06.07 | 대항력 有 우선변제 가능 미배당 잔액 승계 |
임차권등기에는 임대차계약일자가 2019.06.29 및 2021.06.05, 확정일자가 2019.07.01 및 2021.06.07, 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2019.07.26으로 기재돼 있습니다. 배당요구도 2023.07.31 접수된 것으로 제시됩니다.
③ 가격 구조 — 12회 유찰에도 실질취득은 약 1.10억
현재 최저매각가는 1,481,000원으로 감정가 107,000,000원의 1.38% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 일반적인 무인수 물건과 가격 구조가 다릅니다. 낙찰가가 낮아질수록 대항력 있는 임차권의 미배당 잔액이 매수인에게 남기 때문에, 경제적 취득비용은 최저가가 아니라 임차보증금 110,000,000원에 가까운 수준으로 보아야 합니다.
즉 현재 회차에서 낙찰가만 보면 감정가와 큰 차이가 나지만, 권리 인수까지 포함하면 실질취득은 오히려 감정가 107,000,000원과 비슷하거나 이를 웃도는 구조가 됩니다. 이 자료에서는 최근 실거래 가격을 근거로 한 별도의 시세 할인 판단보다, 인수금 포함 총취득구조를 우선해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,481,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 426,658원 |
| 2. 경매신청채권 · 이준원 | 86,098,087원 | 1,054,342원 |
| 미배당액 | - | 85,043,745원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
이 예상배당표는 신청채권 86,098,087원을 기준으로 계산된 구조입니다. 임차보증금 110,000,000원의 배당·인수관계는 매각물건명세서의 “전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수” 문구를 별도로 적용해 판단해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 요항 기준)
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 복층인 것으로 탐문되어 별도 재확인이 필요합니다.
- 입지. 고양우편집중국 북측 인근으로 아파트단지·오피스텔·주상용건물·공원·근린생활시설·학교·관공서 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입 및 주정차가 가능하고 인근에 지하철 3호선 백석역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건이 양호하다고 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 약 35미터, 남동측 약 15미터, 남서측 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 3,498,000원/㎡입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 지하3층 지상15층 규모이며 위생·승강기·난방·화재탐지·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 제시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 1,481,000원은 명목상 낙찰 하한일 뿐, 대항 임차권의 미배당 보증금을 더하면 실질취득은 약 110,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 임차권등기의 보증금 110,000,000원과 신청채권 86,098,087원의 법률상 관계를 판결문·임대차계약서·채권계산서에서 확인해야 합니다.
- 대항력 유지 여부. 전입·점유가 2019.07.26로 제시되고 임차권등기까지 완료돼 있으므로, 배당 후 미변제 잔액 승계를 전제로 입찰가를 산정해야 합니다.
- 재매각 조건. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%인 특별매각조건을 확인해야 합니다.
- 복층 재확인. 현황 복층 여부가 탐문사항이므로 내부구조와 공부상 표시의 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 공부상 오피스텔, 현황 주거용 오피스텔이라는 표현이 함께 존재하므로 취득 후 이용·대출·세무 판단 전에 건축물대장과 현황을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 원본 서류를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “148만원짜리”가 아니라 “약 1.10억 인수형”
이 사건의 핵심은 12회 유찰이나 최저가 1,481,000원이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권입니다. 이준원의 임차보증금은 110,000,000원이고, 명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다. 따라서 낙찰가가 더 내려가도 매수인의 총 부담은 약 110,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않는 구조입니다.
감정가는 107,000,000원인데 인수구조를 포함한 실질취득이 약 110,000,000원 수준이므로, 단순한 최저가 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다. 여기에 12회 유찰, 재매각, 신청채권자와 임차권자가 동일하다는 관계 확인 필요성까지 겹칩니다. 이 물건은 낮은 최저가보다 임차권 인수와 채권관계 확인이 우선인 고난도 권리분석 대상입니다.
