2,116,000원
의정부지방법원 2024타경64481. 백석동 디아뜨크리스탈 3층 310호로, 물건 분류는 근린시설이며 감정평가상 공부는 오피스텔, 현황은 주거용 오피스텔입니다. 외형상 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 107,000,000원에서 11회 유찰된 최저가 2,116,000원입니다. 하지만 이 물건의 경제적 가격은 최저가가 아닙니다. 2019.07.26 전입·점유를 시작한 이준원의 임차권이 경매개시결정일 2024.03.06보다 앞서고, 등기된 보증금은 110,000,000원입니다.
매각물건명세서에는 을구 3번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 최저가가 더 내려가도 보증금 미배당액이 그만큼 늘어납니다. 2,116,000원에 낙찰받아 2,116,000원만 부담하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경64481 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 일산로 16, 3층 310호 (백석동, 디아뜨크리스탈) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 · 현황 주거용 오피스텔 · 지하 3층, 지상 15층 중 3층 |
| 소유자 | 김건환·김옥환·김창환 각 3분의 1 지분 (2023.02.12 상속, 2023.09.18 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 2,116,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이준원 / 86,098,087원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20%인 423,200원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2005.03.25 설정된 한국외환은행 근저당권 19,500,000원은 2009.11.24 해지로 이미 말소됐습니다. 2012년 국세 압류, 2016년 일산동구 압류, 2022년 고양시 압류도 각각 해제 또는 말소됐습니다. 이에 따라 현존 권리의 기준점은 2024.03.06 강제경매개시결정입니다.
그보다 앞선 2019.07.26 전입·점유와 2023.07.31 임차권등기가 존재합니다. 임차권자 이준원은 실제 임차인 1명이며 보증기관이나 대위변제 기관이 아닙니다. 1차 계약과 2차 계약에 각각 110,000,000원이 기재돼 있으나 같은 금액의 연속 계약이므로 보증금은 합산하지 않고 110,000,000원만 반영합니다.
| 임차인 | 임차 부분 | 주요 일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이준원 실제 임차인 1명 | 건물 전체 주거용 임차권등기 | 1차 계약 2019.06.29 확정일자 2019.07.01 전입·점유 2019.07.26 2차 계약 2021.06.05 확정일자 2021.06.07 임차권등기 2023.07.31 | 110,000,000원 | 대항력 있음 확정일자 기재 미배당 잔액 승계 |
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
이 물건은 감정가 대비 최저가만 보면 1.98%로 극단적으로 낮아 보입니다. 그러나 선순위 임차보증금 110,000,000원이 최저가보다 훨씬 크므로, 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 넘어옵니다. 낙찰가를 보증금에서 단순 차감해 보면 구조가 명확합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 최소 인수 추정* | 실질취득* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 2,116,000원 | 107,884,000원 | 약 110,000,000원 |
| 12회 유찰 시 | 1,481,200원 | 108,518,800원 | 약 110,000,000원 |
| 13회 유찰 시 | 1,036,839원 | 108,963,161원 | 약 110,000,000원 |
* 매각대금이 임차보증금 변제에 전액 사용된다고 단순화한 최소 인수 계산입니다. 집행비용·당해세 등이 우선 차감되면 임차인 배당액은 줄고 매수인 인수액과 총 부담은 더 커질 수 있습니다.
결국 최저가가 2,116,000원에서 1,481,200원, 1,036,839원으로 내려가더라도 총 부담은 약 110,000,000원에서 크게 달라지지 않습니다. 이 금액은 감정가 107,000,000원의 102.8%로, 감정가보다 약 3,000,000원 높습니다. 가격 판단은 최저가가 아니라 이 실질취득액을 기준으로 해야 하며, 현재 수치만으로는 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,116,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산 배당액 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 438,088원 | 매각가의 약 20.7% 추정 |
| 2. 외환은행 근저당권 | 19,500,000원 | 1,677,912원 | 미배당 발생으로 계산 |
| 3. 경매신청채권 · 이준원 | 86,098,087원 | 0원 | 전액 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며 현황은 주거용 오피스텔입니다. 복층으로 탐문됐으므로 내부 구조와 위법 증축·변경 여부를 별도로 재확인해야 합니다.
- 입지. 고양우편집중국 북측 인근으로 아파트단지, 오피스텔, 주상용건물, 공원, 근린생활시설, 학교와 관공서가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고, 지하철 3호선 백석역과 노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 약 35m, 남동측 약 15m, 남서측 약 12m의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 3,498,000원/㎡입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 15층 건물로 승강기·난방·화재탐지·주차장 설비가 설치돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 차단. 2,116,000원을 취득가격으로 보지 말고, 임차보증금 인수를 더한 약 110,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약서, 1차·2차 갱신계약서, 보증금 지급 계좌내역, 전입세대확인서, 임차권등기명령 사건기록을 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 검증. 임차권자와 경매 신청채권자가 모두 이준원이므로 임대차보증금 반환채권과 경매 청구액 86,098,087원의 관계를 확인해야 합니다.
- 배당표 재작성. 2009년에 말소된 근저당이 계산에 포함돼 있으므로, 현존 권리만 놓고 실제 배당액과 매수인 인수액을 다시 산정해야 합니다.
- 당해세 확인. 과거 국세·지방세 압류 이력이 있으므로 교부청구와 당해세 여부를 확인해야 합니다. 당해세가 우선 차감되면 임차보증금 미배당액이 커질 수 있습니다.
- 재매각 조건. 매수신청보증금은 최저가의 20%인 423,200원입니다. 재매각 절차와 대금 미납 시 제재 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 복층 현황. 복층 여부, 전유부분 범위, 내부 계단·구조 변경 및 공부와 실제 현황의 차이를 현장과 건축물대장으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “2,116,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 최저가 2,116,000원은 경제적 취득가격을 보여주지 않습니다. 선순위 대항력 임차권의 보증금이 110,000,000원이고, 배당에서 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다. 현재 회차에서 최저가를 보증금에서 단순 차감한 인수 가능액만 약 107,884,000원이며, 둘을 합친 실질취득은 약 110,000,000원입니다.
이는 감정가 107,000,000원보다 3,000,000원 높은 수준입니다. 12회·13회로 더 유찰돼도 낙찰가 감소분만큼 보증금 인수액이 늘어 총 부담은 비슷하게 유지됩니다. 여기에 11회 유찰, 재매각, 임차권자와 신청채권자의 동일인 문제, 배당 계산과 말소등기의 충돌까지 겹칩니다. 가격은 초저가가 아니라 감정가 이상, 권리는 고위험 검증형입니다. 결론은 명확합니다. 최저가가 아닌 임차보증금과 실제 배당액을 기준으로 판단해야 합니다.