청주지방법원 2025타경51770. 감정가 1,758,247,240원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 861,541,000원입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설 등으로 이용 중이며 토지가 함께 묶인 사건입니다. 현재 소유자는 주식회사피제이엠이고, 말소기준권리는 2021.10.20 설정된 증평농업협동조합의 채권최고액 1,488,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.07.08 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2025.09.16 농업협동조합자산관리회사가 임의경매개시결정을 받았습니다.
다만 권리분석의 중심은 근저당이 아닙니다. 박종현의 전입일 2020.08.31은 말소기준일 2021.10.20보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고 매수인 인수 가능성이 존재합니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아, 낙찰가에 얼마를 더 부담하게 되는지 지금 숫자로 확정할 수 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 인수액 0원은 이 미상 보증금을 확정해 주는 값으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51770 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 내수읍 초정리 216-1 · 충청북도 청주시 청원구 내수읍 미원초정로 1236 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 등으로 이용 중 |
| 건물 | 라멘조 및 철골조 슬래브지붕 4층 건물 |
| 토지 | 783.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사피제이엠 |
| 감정가 / 최저가 | 1,758,247,240원 / 861,541,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 1,516,596,775원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2021.10.20 증평농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 2022.01.28 이규선 근저당권, 2023.11.20 국 압류, 2023.12.11 서울보증보험주식회사 가압류, 2025.09.16 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 임차인 박종현은 2020.08.31 전입해 말소기준보다 앞서므로 별도로 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 그중 1명은 대항력 있음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박흥범 | 1층 전체 | 2024.07.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
| 박종현 | 확인 필요 | 2020.08.31 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 |
③ 매수인이 인수하는 권리 — 구분지상권설정등기 3건
매각물건명세서에는 다음 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 최저매각가가 감정가의 49%까지 내려왔더라도 이 권리들은 가격 하락과 별개로 남습니다.
| 목록 | 권리 | 접수일 | 접수번호 | 매각 후 |
|---|---|---|---|---|
| 목록 1 | 을구 14번 구분지상권설정등기 | 2021.12.29 | 제156106호 | 매수인 인수 |
| 목록 3 | 을구 11번 구분지상권설정등기 | 2021.12.29 | 제156121호 | 매수인 인수 |
| 목록 5 | 을구 1번 구분지상권설정등기 | 2019.01.03 | 제1417호 | 매수인 인수 |
또한 2026.04.23 한국자산관리공사 공매공고가 존재하므로 법원경매와 공매 진행관계를 교차 확인할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 861,541,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,015,410원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 증평농업협동조합 | 1,488,000,000원 | 850,525,590원 |
| 3. 을구 13번 근저당권 · 이규선 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 111,982,530원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,799,982,530원 중 예상배당은 850,525,590원이며 미배당은 949,456,940원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 박종현의 미상 보증금 인수 여부·금액을 확정하는 자료가 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 위험은 그대로 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 861,541,000원 | 850,525,590원 | 949,456,940원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 603,078,700원 | 594,647,913원 | 1,205,334,617원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 422,155,090원 | 415,533,539원 | 1,384,448,991원 |
⑥ 토지·현황 리스크
- 일괄매각. 목록 2 제시외 건물 중 감정평가서상 ㉠~㉦은 매각에 포함됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록 4·5·7은 농지취득자격증명 제출이 필요하며 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 발급기간 연장 가능성이 있어 행정관청 사전 문의가 요구됩니다.
- 매각 제외. 목록 1·3 지상 제시외 수목과 분홍색 카라반은 매각에서 제외됩니다.
- 시설물. 목록 1·3·6 일부의 비가림막시설 및 데크 등은 해체·이동 가능하여 평가에서 제외됐습니다.
- 송전선. 목록 6 현황상 공중공간에 송전선이 존속합니다.
- 공사 진행·중지. 목록 3·5·6은 현황상 토목공사 등이 진행 또는 중지된 토지입니다.
- 잡종지 상태. 목록 4·7은 현황상 잡종지 상태입니다.
- 맹지. 목록 4는 지적도상 맹지입니다.
⑦ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 내수읍 초정리 ‘교재소류지’ 남동측 인근으로, 근린생활시설·임야·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 본건 2는 근린생활시설 등으로 이용 중이며, 위생·급배수설비와 전기설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역 등이 포함되며 일부 토지는 전기공급설비 저촉 또는 준보전산지에 해당합니다.
- 공부와 현황 차이. 본건 3은 공부상 임야이나 현황은 건축신고 후 토목공사가 진행 또는 중지된 상태이고, 본건 5·6도 공부상 전·임야와 현황이 다릅니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 박종현 보증금 확인. 전입일 2020.08.31로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 매각물건명세서 기재 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
- 구분지상권 3건. 목록 1·3·5의 구분지상권설정등기는 매각 후에도 인수되므로 존속 범위와 토지 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록 4·5·7의 증명 발급 가능 여부를 입찰 전에 해당 행정관청에 확인해야 합니다.
- 공매 병행 여부. 2026.04.23 한국자산관리공사 공매공고가 있으므로 법원경매와 공매 진행상태를 교차 확인해야 합니다.
- 현황 재조사. 송전선, 맹지, 토목공사 중지 토지, 제시외 물건의 포함·제외 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 확인할 것이 많다
표면적으로는 감정가 1,758,247,240원에서 최저가 861,541,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 박종현의 선순위 전입과 미상 보증금, 그리고 매수인에게 남는 구분지상권 3건이 먼저입니다. 여기에 농지취득자격증명, 공매공고, 송전선, 맹지, 토목공사 진행·중지 토지까지 확인해야 합니다.
실거래 자료도 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싼지 판단할 근거가 없습니다. 더구나 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득가 자체가 확정되지 않습니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 49%”라는 숫자보다 임차보증금·인수권리·토지별 조건을 먼저 확정하는 권리분석이 필요한 사건입니다.
