청주지방법원 2025타경52063. 청주시 흥덕구 오송읍 만수리 862, 업무시설 주건축물제1동 4층 402호입니다. 공부상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 지하 2층·지상 16층 철근콘크리트 건물의 4층 물건이며, 감정가는 135,000,000원입니다. 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 66,150,000원까지 내려왔습니다.
등기만 보면 2025.04.07 설정된 장미진의 근저당권 120,000,000원, 2025.10.16 청주시 압류, 2025.11.28 강제경매개시결정은 모두 분석상 말소기준인 2022.06.13 국 압류보다 후순위로 매각 소멸 대상입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 장미진은 현황조사와 매각물건명세서에 임차인으로 나타나고, 전입일이 말소기준보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52063 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 만수리 862 오송읍만수리862업무시설 주건축물제1동 4층 402호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 16층 · 대상 4층 402호 |
| 소유자 | 현경미래개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 66,150,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장미진 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 오송생명과학단지 지구단위계획구역 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 핵심
2020~2021년의 신탁등기와 2020.06.19 풍납동새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2022.06.13 삼성세무서장 처분의 국 압류이고, 그 뒤 장미진의 120,000,000원 근저당권, 청주시 압류, 강제경매개시결정은 매각 소멸 대상으로 표시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장미진 | 전체 | 2021.11.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
② 가격 판단 — 49%지만 ‘싸다’고 단정할 단계는 아니다
현재 최저매각가 66,150,000원은 감정가 135,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에는 최근 실거래 비교값이 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 더구나 임차보증금이 미상이라 실질취득가는 66,150,000원에서 끝난다고 볼 수도 없습니다.
따라서 이 물건에서 가격 메리트를 판단할 기준은 ‘감정가 대비 할인율’이 아니라 낙찰가 + 실제 승계되는 임차보증금입니다. 현재는 그 두 번째 값이 정해지지 않았으므로 최저가 49%만으로 저렴하다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,590,700원 |
| 2. 근저당 · 장미진 | 120,000,000원 | 64,559,300원 |
| 3. 경매개시결정 · 장미진 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 1,590,700원을 제외한 64,559,300원이 장미진 근저당에 배당되고, 계산상 채권 미배당액은 175,440,700원입니다. 이 배당 계산의 매수인 인수액 표시는 0원이지만, 별도로 확인된 임차인 장미진의 보증금이 미상이므로 실제 승계금액까지 0원이라고 단정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
또한 장미진의 근저당 120,000,000원과 경매신청 청구 120,000,000원이 각각 배당 계산에 표시돼 있으므로, 실제 배당표에서는 동일 채권의 관계와 중복 여부를 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오송역사 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·근린생활시설·오피스텔·오송역사 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 오송역사가 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 근린시설이고 현황은 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없다고 평가돼 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 4차선 도로와 북서측 약 8m 보행자도로에 접한 광대소각입니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·오송생명과학단지 지구단위계획구역·국가산업단지에 해당하며 공시지가는 1,872,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수·전기·난방·옥내소화전·엘리베이터 설비가 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 장미진의 보증금이 얼마인지 확인하지 않고는 매수인 승계액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 현재 판단은 ‘대항력 가능·미상’입니다.
- 동일인 관계 확인. 장미진이 임차인·근저당권자·경매신청채권자로 동시에 나타납니다. 실제 임대차계약과 점유관계를 확인해야 합니다.
- 49% 숫자만 보지 말 것. 최근 실거래 비교값이 없고 임차인 인수도 미확정이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
- 용도 확인. 공부상 근린시설이면서 현재 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현황·이용상태를 입찰 전 직접 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·배당요구 및 실제 배당관계를 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 숫자는 임차보증금
이 사건은 감정가 135,000,000원에서 최저가 66,150,000원까지 내려와 겉으로는 할인 폭이 큽니다. 하지만 실제 임차인 1명인 장미진의 전입이 말소기준보다 빠르고 보증금이 확인되지 않았다는 점이 가격 판단을 완전히 바꿉니다. 등기부상 후순위 권리는 매각 소멸 대상으로 정리되지만, 임차권은 별개의 문제입니다.
현재 확인 가능한 결론은 명확합니다. 실질취득가는 최소 66,150,000원이지만 상단이 아직 열려 있습니다. 보증금과 임대차 실체가 확인돼 승계액이 0원인지, 아니면 추가 부담이 생기는지가 확정된 뒤에야 이 물건의 가격 메리트를 판단할 수 있습니다. 두 차례 유찰됐다는 사실만으로 ‘싸다’고 결론낼 수 없는 사건입니다.
