매력지수 C등급 · 유찰로 가격은 낮아졌으나 대항력 임차인 보증금 미상 리스크가 남은 근린시설
최저가는 감정가 대비 하락했지만 대항력 있는 장미진 임차인의 보증금이 확인되지 않았고 관계인 가능성 분석이 필요해 보수적 평가
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 오송역 인근 근린시설로 가격은 1회 유찰로 낮아졌지만, 핵심 변수는 가격이 아니라 대항력 임차인 장미진의 보증금 미상입니다. 등기상 근저당권자와 동일인이어서 관계인 가능성도 있어, 낙찰 전 임차관계 확인이 필수입니다.
감정가
135,000,000원
근린시설
최저가
94,500,000원
1회 유찰
실질취득 검토
확인 필요
임차보증금 미상
핵심지표
대항력 임차
인수 가능성
청주지방법원 2025타경52063. 오송역 북측 인근 오송생명3로 184 업무시설 4층 402호 근린시설입니다. 감정가는 1.35억, 현재 최저매각가는 9,450만원으로 1회 유찰된 상태입니다. 하지만 이 사건은 단순히 “30% 할인된 물건”으로 보기 어렵습니다. 현황조사상 장미진이 점유자로 확인되고 전입신고가 말소기준권리 이전이라 대항력이 인정됩니다.
물건 개요
사건번호
청주지방법원 2025타경52063
소재지
충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 만수리 862 오송읍만수리862업무시설 주건축물제1동 4층402호
용도 / 이용상태
근린시설 · 오피스텔로 이용중
소유자
현경미래개발주식회사
감정가 / 최저가
135,000,000원 / 94,500,000원
신청채권자 / 청구
장미진 / 120,000,000원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 대항력 임차 확인이 핵심
등기상 말소기준권리는 2022년 6월 13일 압류(국)로 계산됩니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 장미진은 2021년 11월 19일 전입으로 말소기준 이전 대항력이 있어, 보증금 확인 여부에 따라 매수인의 실질 부담이 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상 리스크
임차인
점유
대항력
보증금
비고
장미진
전체
有
미상
전입 2021.11.19 · 보증금 확인 필요
⚠️ 가장 중요한 체크포인트 장미진은 등기상 을구 3번 근저당권자 및 경매 신청채권자와 동일인입니다. 보증금 관계와 실제 임대차 여부를 확인해야 하며, 보증금이 존재한다면 낙찰가와 별도로 인수 위험이 발생할 수 있습니다.
③ 예상 배당표 (매각가 94,500,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,101,000원
을구 3번 근저당권 · 장미진
120,000,000원
92,399,000원
잔여 · 소유자 교부
-
0원
채권최고액 기준 120,000,000원 중 92,399,000원이 배당되고 미배당이 발생합니다. 임차인의 우선변제 여부는 보증금·확정일자 확인이 필요합니다.
매각대금 배분
감정가 vs 최저매각가
1회 유찰 후 가격은 낮아졌지만 임차인 리스크 확인이 우선입니다.
✅ 긍정 요소 오송역 인근 입지와 1회 유찰로 인한 가격 하락은 장점입니다. 등기상 후순위 권리는 대부분 매각으로 정리됩니다.
⛔ 주의 요소 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가만 보고 저렴하다고 판단하기 어렵습니다. 실질취득가는 임차관계 확인 후 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 오송역사 북측 인근으로 단독주택·근린생활시설·오피스텔이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장과 오송역사가 위치합니다.
용도. 일반상업지역, 오송생명과학단지 내 위치한 업무시설입니다.
이용상태. 오피스텔 이용 상태로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차관계 확인. 장미진의 실제 임대차 여부와 보증금 확인이 최우선입니다.
관계인 여부 확인. 등기 권리자와 동일인이므로 배당 및 점유 관계를 검토해야 합니다.
가격 판단. 최저가 94,500,000원만으로 판단하지 말고 인수 가능 비용을 반영해야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 권리 확인이 먼저”
이 물건은 오송역 인근 근린시설이라는 입지와 1회 유찰이라는 가격 장점이 있습니다. 하지만 대항력 있는 장미진 임차인이 존재하고 보증금이 확인되지 않아, 낙찰가는 곧 최종 취득가격이 아닐 수 있습니다. 특히 임차인이 등기상 권리자와 동일하다는 점은 추가 확인이 필요한 부분입니다. 가격은 내려왔지만, 권리 확인이 끝나야 입찰 판단이 가능한 물건입니다.
사건 개요
같은 단지 2건 동시 경매
소재지
충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 만수리 862 오송읍만수리862업무시설(현경미래개발주식회사)주건축물제1동 4층402호
