청주지방법원 2025타경52088. 방서동 서진빌딩 3층 301호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 등기부상 소유자는 주식회사서진산업개발이고, 현재 말소기준권리는 2023.09.06 영운.용암새마을금고 근저당권 195,000,000원입니다. 이후 청주시상당구청·국민건강보험공단·청주시의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기부만 보면 단순해 보이는 이 사건은 점유관계를 함께 봐야 합니다. 현황조사상 5개의 사무실 점유관계가 확인됐고, 이 가운데 유민호·(주)서안조합건축사사무소· (주)청주서진산업개발은 말소기준권리보다 이른 날짜가 확인됩니다. 특히 두 법인의 보증금은 확인되지 않아 매수인이 떠안을 금액을 현재 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52088 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 방서동 665 서진빌딩 3층301호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사서진산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 158,760,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 영운.용암새마을금고 / 162,010,350원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 현황 | 내부에 가벽을 설치하여 2개의 사무실로 사용중 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
2020.06.03 설정됐던 영운.용암새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 기준이 되는 권리는 2023.09.06 을구 2번 근저당권입니다. 채권최고액은 195,000,000원입니다. 그 이후 들어온 압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 확인된 1,000원보다 ‘미상 보증금’이 중요
| 점유자 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)서안조합건축사사무소 | 사무실 1칸 | 2021.04.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유민호 | 사무실 1칸 | 2020.06.02 | 1,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 씨앤케이도시개발(주) | 사무실 | 2024.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)유아이글로벌 | 사무실 | 2025.12.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)청주서진산업개발 | 사무실 | 2021.01.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
유민호는 말소기준권리보다 빠른 2020.06.02부터 점유한 것으로 조사됐고, 확인된 보증금은 1,000원입니다. 배당계산상 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다. 배당요구는 2026.02.24 접수됐습니다.
더 중요한 부분은 (주)서안조합건축사사무소와 (주)청주서진산업개발입니다. 각각 2021.04.15, 2021.01.21로 말소기준일 2023.09.06보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 두 점유자는 단순히 “대항력 있음”으로 확정하기보다 대항력 가능·인수금액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당과 유찰 시나리오 (현재 최저가 158,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,022,640원 |
| 인수 · 유민호 보증금 | 1,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 영운.용암새마을금고 | 195,000,000원 | 155,737,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 영운.용암새마을금고 채권최고액 195,000,000원 가운데 155,737,360원이 배당되는 계산이며 미배당은 39,262,640원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위에서 차감돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 158,760,000원 | 155,737,360원 | 39,262,640원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 111,132,000원 | 108,776,152원 | 86,223,848원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 77,792,400원 | 75,992,137원 | 119,007,863원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 현황조사보고서에는 내부에 가벽을 설치하여 2개의 사무실로 사용중인 것으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 방서사거리 남서측 인근으로 공동주택·근린생활시설·아파트단지 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근 간선도로와 연계됩니다. 일반차량 접근성과 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 남측으로 왕복 3차선 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제3층 제301호이며, 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지 및 경보설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(방서지구) 등의 적용을 받으며 공시지가는 1,387,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 보증금 확인. (주)서안조합건축사사무소와 (주)청주서진산업개발의 보증금이 확인되지 않아 인수금액을 확정할 수 없습니다.
- 유민호 인수. 확인된 보증금 1,000원은 배당계산상 우선변제권 없이 전액 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
- 후순위 점유. 씨앤케이도시개발(주)과 (주)유아이글로벌은 말소기준권리 이후 전입일로 조사돼 대항력 없음으로 분류돼 있습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하면 배당순위와 실제 채권자 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 현장 점유 확인. 내부가 가벽으로 나뉘어 2개 사무실로 사용중인 만큼 실제 사용구획과 각 점유자의 점유범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세자료가 없어 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시장가 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 점유자의 임대차계약 내용을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 선순위 임차관계가 먼저”
이 사건은 감정가 324,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 158,760,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 확인되는 실질취득비용 158,761,000원은 어디까지나 유민호의 보증금 1,000원만 반영한 최소치입니다. 말소기준권리 이전부터 점유한 두 법인의 보증금이 확인되지 않아 추가 인수 가능성을 숫자로 확정할 수 없습니다.
등기상 후순위 압류와 경매개시결정은 소멸하지만, 이 물건의 권리분석 난도는 그보다 임차·점유관계에 있습니다. 실거래 시세자료도 없어 “감정가의 49%니까 싸다”는 결론 역시 근거가 부족합니다. 선순위 점유자의 보증금과 실제 점유관계를 먼저 확정한 뒤에야 현재 최저가의 의미를 판단할 수 있는 사건입니다.
