부동산임의경매

2025타경52088 · 청주지방법원 · 건물
철근콘크리트구조 92.71㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

226,800,000원 2억 2,680만 감정가 324,000,000원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

08-25

청주지방법원 10:00

입찰 보증금

2,268만원

최저가의 10% · 22,680,000원

감정가 대비

▼ 30.0% 싸게 매수

감정가 3.24억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 가능 임차인이 존재해 인수위험 확인이 필요한 근린생활시설 경매입니다.

가격 최저매각가 226,800,000원 기준 실거래 비교 자료 없음
자금 현재 회차 매수인 인수 예상 1,000원
리스크 보증금 미상 대항력 임차인 존재로 추가 확인 필요

한 줄 평 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되지만, 대항력 있는 임차인과 보증금 미상 점유자가 있어 권리만 보고 안전하다고 판단하기 어렵습니다. 현재 확인된 매수인 인수 예상액은 1,000원이나, 보증금 미상 임차인의 추가 확인이 필요합니다.

감정가

324,000,000원

평가금액

최저가

226,800,000원

1회 유찰

실질취득

226,801,000원+

인수 예상 1,000원

핵심지표

임차인 5명

대항력 확인 필요

청주지방법원 2025타경52088. 방서동 서진빌딩 제3층 제301호는 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 주식회사서진산업개발이며, 말소기준권리는 2023년 9월 6일 설정된 영운.용암새마을금고 근저당권입니다. 이후 청주시 상당구청 압류, 국민건강보험공단 압류, 청주시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

다만 이 사건의 핵심은 임차인입니다. 일부 점유자는 말소기준권리 이전 전 전입으로 대항력이 인정될 가능성이 있으며, 보증금이 확인되지 않은 경우 매수인 인수범위를 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	청주지방법원 2025타경52088
소재지	충청북도 청주시 상당구 방서동 665 서진빌딩 3층301호
용도 / 이용상태	기타 · 근린생활시설 이용중
소유자	주식회사서진산업개발
감정가 / 최저가	324,000,000원 / 226,800,000원
신청채권자 / 청구액	영운.용암새마을금고 / 162,010,350원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

② 임차인 분석 — 대항력 확인 필요

점유자	용도	전입	보증금	판정
(주)서안조합건축사사무소	사무실	2021.04.15	미상	대항력 有
유민호	사무실	2020.06.02	1,000	인수
씨앤케이도시개발(주)	사무실	2024.08.14	미상	대항력 없음
(주)유아이글로벌	사무실	2025.12.02	미상	대항력 없음
(주)청주서진산업개발	사무실	2021.01.21	미상	대항력 有

⚠️ 임차인 리스크 대항력 있는 점유자는 매수인 인수 가능성이 있습니다. 유민호 보증금 1,000원은 현재 배당표상 매수인 인수로 반영되어 있으며, 보증금 미상 점유자는 매각물건명세서 등 추가 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 226,800,000원 가정)

항목	금액
집행비용	3,975,200원
임차인 유민호 보증금(인수)	1,000원
영운.용암새마을금고 근저당	195,000,000원
소유자 교부	27,824,800원

매각대금 배분

회차별 미배당

유찰 회차별 채권 미배당 변화

④ 입지·환금성 메모

방서사거리 남서측 인근으로 공동주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
차량 출입 가능하며 간선도로 연계 및 대중교통 이용여건은 보통입니다.
준주거지역, 방서지구 지구단위계획구역 등 토지이용계획이 적용됩니다.
현황상 내부 가벽 설치로 2개의 사무실로 사용중입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

대항력 있는 임차인의 보증금과 인수범위를 반드시 확인해야 합니다.
국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 배당 변동 가능성이 있습니다.
보증금 미상 점유자는 매각물건명세서 보완 내용을 확인해야 합니다.
원본 등기부와 현황조사 내용을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “가격보다 인수 리스크 확인이 먼저”

이 물건은 근저당 이후 권리가 정리되는 구조지만, 근린생활시설 특성상 임차인 관계가 핵심입니다. 확인된 인수액은 1,000원이지만 대항력 가능 점유자와 보증금 미상 점유자가 있어 단순 저가 낙찰로 판단하기 어렵습니다. 입찰 전 임차관계 확인이 우선입니다.

부동산임의경매

대항력 임차인 리스크가 남는다 — 청주 서진빌딩 301호

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

② 임차인 분석 — 대항력 확인 필요

③ 예상배당표 (매각가 226,800,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격보다 인수 리스크 확인이 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (10장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	3억 2,400만원
2	2026-08-25	대기	2억 2,680만원