부동산강제경매

2026타경4 · 청주지방법원 · 건물
철근콘크리트구조 61.6㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

120,700,000원 1억 2,070만 감정가 172,400,000원

감정가의 70% 2026-08-25 낙찰

최저매각가 120,680,000원 최저가 대비 +0%

낙찰일

08-25 낙찰 완료

청주지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,206만원

최저가의 10% · 12,068,000원

감정가 대비

▼ 30.0% 싸게 매수

감정가 1.72억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차인 존재로 인수 가능성을 먼저 확인해야 하는 경매. 최저가는 시세 대비 낮지만 보증금 미상 리스크가 남습니다.

가격 최저가 120,680,000원은 최근 12개월 평균 157,333,333원의 76.7% 수준
자금 최저가 10% 입찰보증금 약 12,068,000원 · 배당상 신청채권 30,098,630원 변제
리스크 김다영 전입 2025.12.02·대항력 있음으로 표시, 보증금 미상 확인 필요

한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 물건으로 가격은 매력 구간에 들어왔지만, 대항력 있는 임차인 김다영의 보증금 미상이 핵심 변수입니다. 최저가만 보고 접근하기보다 임차보증금 확인 후 입찰해야 합니다.

감정가

172,400,000원

평가금액

최저가

120,680,000원

1회 유찰

실거래 최근평균

157,333,333원

최근 12개월 3건

임차 리스크

확인 필요

대항력·보증금 미상

청주지방법원 2026타경4. 청주시 흥덕구 봉명동 더라움3차 301동 405호입니다. 권리 흐름은 비교적 단순하지만, 일반적인 무임차 경매와 다릅니다. 현황조사상 김다영이 전입했고 대항력 있음으로 판단되어 매수인 인수 가능성을 먼저 검토해야 합니다.

가격만 보면 최저매각가는 감정가 대비 70% 수준으로 내려왔고 최근 12개월 평균 거래가보다 낮습니다. 다만 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최종 취득원가가 달라질 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	청주지방법원 2026타경4 (강제경매)
소재지	충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 2308 301동 4층405호
물건종류 / 이용상태	기타 · 공동주택(도시형생활주택) 이용
소유자	전태진
감정가 / 최저가	172,400,000원 / 120,680,000원
신청채권자 / 청구	고명진 / 30,098,630원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차인 확인이 핵심

⚠️ 대항력 임차인 주의 김다영은 2025.12.02 전입, 배당요구를 했으며 대항력 있음으로 표시되어 있습니다. 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수 가능성을 판단하려면 매각물건명세서 등 원본 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석

임차인	전입	보증금	대항력	배당요구
김다영	2025.12.02	미상	있음	신청

전입신고가 말소기준권리보다 앞선 것으로 조사되어 대항력이 있는 임차인입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수금액을 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 변수 존재

더라움3차 최근 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 157,333,333원, 최신 거래는 127,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균 대비 76.7% 수준입니다.

거래월	면적	층	거래가
2023.12	61.35㎡	1	127,000,000원
2023.11	66.27㎡	4	170,000,000원
2023.10	66.27㎡	2	175,000,000원
최근 12개월 평균			157,333,333원

최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -4.4%로 하락 흐름입니다. 최저가는 가격상 메리트가 있지만, 임차인 보증금이 확정되지 않으면 실질 취득가는 달라질 수 있습니다.

배당 분배 (최저가 120,680,000원)

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 12개월 평균보다 낮지만 임차 인수 여부 확인이 필요합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차보증금 확인. 대항력 임차인의 보증금 미상 상태이므로 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
가격 판단. 최저가는 최근 거래 대비 낮지만 인수금액 발생 가능성을 반영해야 합니다.
권리 확인. 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정이며 기존 말소된 권리는 인수 대상이 아닙니다.
점유 확인. 임차인 점유 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.

맺으며 — “저렴해 보여도 임차인을 먼저 보자”

이 물건은 1회 유찰로 가격 매력은 생겼지만, 대항력 임차인의 보증금 미상이 가장 큰 변수입니다. 권리상 경매 절차는 단순하지만, 실제 투자 판단은 최저가가 아니라 임차 인수 가능성을 포함한 실질 취득 기준으로 해야 합니다.

부동산강제경매

가격은 내려왔지만, 대항력 임차인 확인이 먼저다 — 청주 더라움3차 405호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인 확인이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 변수 존재

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “저렴해 보여도 임차인을 먼저 보자”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (2장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	1억 7,240만원
2	2026-08-25	대기	1억 2,068만원