의정부지방법원 2024타경72116. 파주시 문산읍 문산리 56-15 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 표시상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 101㎡, 일반상업지역이며 건물은 사용승인일 1997.04.22.인 연와조 슬라브지붕 지상 1층 단독주택으로 조사됐습니다.
등기 권리는 비교적 명확합니다. 소유자 이복임이 2020.04.17. 증여로 소유권을 취득했고, 2020.04.28. 설정된 파주중앙새마을금고 근저당권 64,800,000원이 말소기준입니다. 그 뒤의 홍성택 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기보다 토지의 진입·경계·침범 가능성과 현장 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경72116 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 문산리 56-15 · 경기도 파주시 문산읍 독산로 32-2 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택 |
| 토지 | 101㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 일반상업지역 · 지적상 맹지 |
| 건물 | 1997.04.22. 사용승인 · 연와조 슬라브지붕 지상 1층 단독주택 |
| 소유자 | 이복임 (2020.04.17. 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 227,818,000원 / 38,289,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 파주중앙새마을금고 / 48,736,730원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.04.28.
말소기준은 을구 9번 파주중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 64,800,000원이며, 이후 설정된 홍성택 근저당권 39,000,000원과 2024.06.05. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020.06.24. 설정된 주식회사펀딩119대부 근저당권 39,000,000원은 2021.06.18. 이미 말소됐습니다.
② 가격 해석 — 16.81%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 38,289,000원으로 감정가 227,818,000원의 16.81%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건은 이미 5회 유찰됐습니다. 게다가 지적상 맹지, 불명확한 경계, 인접 건물과의 침범 가능성, 노후 건물 밀집이라는 물건 특유의 위험이 동시에 확인됩니다.
따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 판단해서는 안 됩니다. 이 사건은 인근 유사 단독주택·토지의 최근 거래와 실제 경계·진입권 상태를 함께 확인한 뒤 현재 실질취득가 38,289,000원이 시장가치보다 낮은지를 다시 판단해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 38,289,000원 | 66,600,202원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 26,802,300원 | 77,880,141원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 18,761,610원 | 85,776,099원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 38,289,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,089,202원 |
| 2. 근저당 · 파주중앙새마을금고 | 64,800,000원 | 37,199,798원 |
| 3. 근저당 · 홍성택 | 39,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 채권액은 103,800,000원, 총 예상배당은 37,199,798원, 미배당액은 66,600,202원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 물건 자체 리스크 — 권리보다 중요한 부분
- 지적상 맹지. 목록 1 토지는 지적상 맹지이며, 현재는 인접 필지를 통과해 목록 2 건물로 진출입 가능한 것으로 기재돼 있습니다.
- 경계 불명확. 인접 필지와의 지적경계가 불명확해 별도 지적현황측량이 요구됩니다.
- 상호 침범 가능성. 타인 건물이 본건 필지에 침범하거나 본건 건물이 타인 소유 필지를 침범했을 가능성이 있는 것으로 조사됐습니다.
- 제시외 건물 포함. 건물 외부의 창고, 옥상창고 및 계단이 건물의 부합물로 판단되어 일괄매각에 포함됩니다.
- 노후 건물 밀집. 감정평가상 본건 일대는 노후 건물이 밀집해 현황경계와 지적경계의 불일치 가능성이 지적됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 문산읍 문산리 임진초등학교 북서측 인근. 일반상업지역 전면에는 상업용·주상용 건물, 후면에는 단독주택이 소재합니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 남측 문산로변에 노선버스 정류장이 있으며, 남동측 인근 도보 약 10분 거리에 경의중앙선 문산역이 위치합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 토지 특성. 지목은 대, 이용상황은 단독, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)로 조사됐습니다.
- 공시지가. 648,100원/㎡입니다.
- 위반건축물. 감정평가상 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 역·상업지역 접근성은 있으나 맹지, 경계·침범 문제와 노후 단독주택이라는 특성이 재매각 시 매수층을 제한할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지적현황측량. 토지 경계와 건물의 실제 위치를 측량해 인접 필지 침범 여부를 먼저 확인해야 합니다.
- 통행 경로. 현재 인접 필지를 통과하는 진출입 방식이 어떤 권원으로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 점유자 조사. 임대관계가 미상이므로 현장 방문, 전입세대 확인 등을 통해 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 창고·옥상창고·계단의 위치와 상태, 부합물 판단 및 실제 사용 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 16.81%라는 숫자만 보지 말고 인근 단독주택·토지의 최근 거래와 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 매각기일 전 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 경계와 진입이 먼저”
이 사건은 등기만 보면 복잡하지 않습니다. 2020.04.28. 파주중앙새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 부동산 자체는 전혀 단순하지 않습니다. 5회 유찰돼 최저가가 감정가의 16.81%까지 내려왔고, 동시에 지적상 맹지·불명확한 경계·인접 건물 침범 가능성·제시외 건물이 확인됩니다.
따라서 이 물건의 승부처는 ‘얼마나 싸게 받느냐’보다 먼저 내가 실제로 어떤 토지와 건물을, 어떤 진입 조건으로 취득하는지 확정하는 것입니다. 지적현황측량과 현장 점유 확인 없이 최저가만 보고 접근하기에는 위험요소가 많습니다. 권리 인수는 0원이지만, 물건 자체의 불확실성은 별도로 남아 있습니다.
