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특수권리·특수조건 1

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.12.08 4회 · 최저 699,000원
D 매력지수38 유찰 13회

부동산강제경매

2024타경72673 · 고양지원 · 다세대
낙찰가 유찰 13회 후 낙찰
3,000,000원 300만 감정가 210,000,000원
감정가의 1% 2026-08-25 낙찰
최저매각가 2,035,000원 최저가 대비 +47%
낙찰일
08-25 낙찰 완료
고양지원 13회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
20만원
최저가의 10% · 203,500원
실거래 대비
▼ 98.3% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 1.78억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
13 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · Ⅶ-0.182g 감정가 대비 99% 할인 유찰 13회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 13회 유찰로 싸 보이지만 대항력 임차권 때문에 실질취득은 약 2.65억 수준으로 봐야 합니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 13회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(다세대)

13회 유찰에도 남는 2.63억 임차보증금 — 고양 한울하임 102호

의정부지방법원 2024타경72673 · 경기도 고양시 일산동구 동국로223번길 27-4 한울하임 제109동 1층102호
감정가 2.1억 · 최저매각가 203.5만원(13회 유찰) · 매각기일 2026.08.25 · 강제경매
38점
매력지수 D등급 · 13회 유찰로 최저가는 낮지만 대항력 임차보증금 2.63억 인수 위험이 남는 물건
최저매각가는 203만원까지 하락했지만 대항력 있는 임차인 보증금 미배당 약 2.63억을 매수인이 부담할 수 있어 실질취득 기준 가격 메리트가 없다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 13회 유찰로 최저가는 감정가의 1% 수준까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 강설의 임차보증금 265,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 부담할 수 있어, 낙찰가만 보고 접근하면 안 되는 인수 위험형 물건입니다.
감정가
210,000,000원
다세대
최저가
2,035,000원
13회 유찰
실질취득 위험
약 265,000,000원
임차보증금 기준
매수인 인수
263,401,630원
현 배당 시나리오

의정부지방법원 2024타경72673. 고양시 일산동구 성석동 한울하임 109동 102호 다세대주택입니다. 감정가는 2.1억원이지만 13회 유찰 후 최저매각가는 203만5천원까지 떨어졌습니다. 그러나 이 물건은 단순 저가 낙찰형이 아닙니다. 등기된 주택임차권과 대항력 있는 임차인이 존재해, 배당 부족분이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.

물건 개요

사건번호의정부지방법원 2024타경72673
소재지경기도 고양시 일산동구 동국로223번길 27-4, 109동 1층102호 (성석동, 한울하임)
물건종류 / 이용상태다세대 · 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니
소유자소원겸
감정가 / 최저가210,000,000원 / 2,035,000원 (13회 유찰)
청구금액265,000,000원
매각기일2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준권리는 2021.02.08 압류(국)로 판단됩니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 하지만 을구 3번 주택임차권은 말소기준권리보다 앞선 전입과 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차권으로 확인됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수 가능성

임차인보증금대항력우선변제승계
강설 265,000,000원 有 有 배당 부족분 인수 가능
⛔ 대항력 임차보증금 주의 현재 최저가 2,035,000원 기준 배당 예상액은 1,598,370원입니다. 부족분 263,401,630원은 매수인이 인수할 수 있습니다. 따라서 실질취득 판단은 최저가가 아니라 약 2.65억원 기준으로 해야 합니다.

③ 배당 분석

배당 항목채권액예상배당
집행비용-436,630원
임차인 강설 보증금265,000,000원1,598,370원
근저당권 최경호39,600,000원0원
충남신용보증재단 가압류21,234,579원0원
SBI저축은행 가압류61,151,215원0원
매각대금 배분 (2,035,000원)
낙찰가 vs 실질취득 기준
최저가는 낮지만 임차보증금 인수 위험으로 실질취득은 약 2.65억원 수준입니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 성석동마을 복지사무소 북동측 인근으로 다세대주택단지·단독주택·근린시설이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 진출입 가능하며 동국로변 노선버스 정류장이 있습니다.
  • 건물. 사용승인일 2018.12.14 철근콘크리트구조 공동주택이며 공부와 차이는 없습니다.
  • 환금성. 한울하임109동110동 18세대 규모로 최근 거래 1건이 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 최저가 착시 주의. 203만원 낙찰이 가능해 보여도 임차보증금 인수 여부가 핵심입니다.
  • 실질취득 기준 검토. 대항력 임차보증금 265,000,000원을 기준으로 투자성을 판단해야 합니다.
  • 임차관계 확인. 임차인 강설은 등기부상 임차권자로 대항력 및 우선변제권이 확인됩니다.
  • 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건 존재해 배당 변동 가능성을 확인해야 합니다.

맺으며 — “13회 유찰보다 중요한 것은 인수금액”

이 물건은 숫자만 보면 매우 저렴해 보입니다. 하지만 법원경매에서 중요한 것은 최저매각가가 아니라 최종 부담액입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 부족분이 남는 구조에서는 낙찰가가 내려가도 실질취득 부담은 크게 줄지 않습니다. 따라서 이 사건은 낮은 가격의 기회형이 아니라 임차권 인수 검토가 필요한 위험형 물건으로 접근해야 합니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당자료를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 과정에서 변동될 수 있는 항목은 원본 확인이 필요합니다. 입찰 전 등기부와 법원 서류를 직접 확인하시기 바랍니다.

위치 / 로드뷰

경기도 고양시 일산동구 동국로223번길 27-4, 109동 1층102호 (성석동,한울하임)

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