수원지방법원 2025타경101077. 안양시 만안구 안양동 유앤어스빌비동 5층 501호, 다세대주택입니다. 감정가는 265,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 212,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 할인율이 아니라 보증금 255,000,000원의 대항력 임차권과 그 뒤에 제출된 2026.06.01. 확약서입니다. 확약이 없었다면 현재 회차 매각가에서 신셀라 보증금의 미배당분 46,768,000원이 매수인 부담으로 계산되지만, 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 때문에 이 부분은 실질 인수 0원*으로 바뀝니다.
가격만 보면 현재 최저가 212,000,000원은 유앤어스빌의 기록된 실거래 평균 280,000,000원의 75.7%입니다. 다만 비교 표본은 2건뿐이고 최신 거래도 2023.08이므로, 280,000,000원을 현재 시세로 그대로 확정해 공격적인 가격 가점을 주기는 어렵습니다. 권리상 큰 반전은 확약으로 해소됐지만, 국세·지방세 등 압류와 보증금이 확인되지 않은 점유자 이영식의 임대차관계는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101077 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 501-12 유앤어스빌비동 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 중 5층 |
| 소유자 | 김금순 (2020.10.06. 매매 · 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 212,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 감정상 특이사항 | 건축물현황도 상 5층은 내부계단을 이용한 복층구조인 것으로 목측 |
① 권리 흐름 — 기준은 2023.03.08. 압류
말소기준은 2023.03.08. 갑구 7번 압류입니다. 그 뒤의 국세 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 서울특별시 압류와 2024.02.01. 등기된 신셀라의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 신셀라는 임차권등기 자체는 말소기준 이후여도 전입 2022.11.18.·확정일자 2022.10.25.로 기준권리보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신셀라 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.18 2022.10.25 | 255,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 2025.07.31. 배당요구 | 주택도시보증공사 우선변제권 승계 실질 인수 0원* |
| 이영식 | 2024.09.13 확정일자 확인 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 말소기준 이후 전입 보증금 확인 필요 |
② 가격 비교 — 실질취득 212,000,000원 기준
확약을 반영하면 신셀라 관련 잔존보증금 인수는 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 212,000,000원입니다. 기록된 유앤어스빌 실거래는 전용 49.95㎡ 2건으로 모두 280,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 49.95㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2022.09 | 49.95㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 280,000,000원 |
현재 실질취득 212,000,000원은 기록된 실거래 평균 280,000,000원의 75.7%입니다. 금액 차이는 68,000,000원입니다. 다만 실거래 표본이 2건이고 최신 거래가 2023.08이므로, 현재 시장가격이 280,000,000원이라고 단정할 수는 없습니다. 따라서 이 비율은 가격 여유의 참고값으로 보되 입찰 직전의 최신 거래·매물 호가 확인이 필수입니다.
③ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,768,000원 |
| 1. 임차인 신셀라 보증금 · 우선변제 | 255,000,000원 | 208,232,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 적용하면 신셀라 보증금 부족분은 46,768,000원입니다. 그러나 2026.06.01. 확약서로 대항력·매수인에 대한 잔존보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 본 리포트의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 평가합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 전 인수계산은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 212,000,000원 | 46,768,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 169,600,000원 | 88,574,400원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 135,680,000원 | 122,019,520원 | 0원* |
확약이 없었다면 대항력 임차보증금 255,000,000원이 매각가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 낙찰가 + 인수액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 하지만 이번 사건은 주택도시보증공사가 잔존보증금 반환청구권까지 포기한 확약을 제출해, 위 룰상 인수금은 신셀라 건에 관해서는 실질 0원*으로 처리됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물의 5층입니다.
- 입지. 안양시 만안구 안양동 만안구청 서측 인근으로, 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 섞인 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리에 명학역(지하철 1호선)이 있어 대중교통상황은 보통인 편입니다.
- 도로·토지. 남서측 중로변에 접하고, 도시지역·제1종일반주거지역이며 토지 공시지가는 2,512,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 규모·거래. 유앤어스빌은 20세대, 사용승인일은 2018.11.14.이며 확인된 실거래는 2건입니다.
- 특이 구조. 건축물현황도 상 5층은 내부계단을 이용한 복층구조인 것으로 목측됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01. 확약서의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 제출 주체를 원본으로 대조하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰·대금납부 이후 실제 임차권등기 말소가 확약 내용대로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 이영식 임대차 확인. 2024.09.13. 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 현황조사·매각물건명세서 최신본을 다시 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지와 실제 교부청구액을 확인해야 배당 변동을 판단할 수 있습니다.
- 시세 최신화. 280,000,000원 실거래는 2022.09·2023.08 두 건뿐입니다. 입찰 직전 동일·유사 면적의 최신 거래와 매물 호가를 다시 대조하세요.
- 복층구조 현장 확인. 건축물현황도 상 내부계단을 이용한 복층구조로 목측됐으므로 현장 상태와 공부 일치 여부를 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 255,000,000원의 대항력 임차권이 감정가 265,000,000원짜리 다세대에 걸려 있어 상당히 부담스럽습니다. 실제 배당 시뮬레이션도 현재 최저가 212,000,000원에서 46,768,000원의 미배당 인수를 계산합니다. 그러나 2026.06.01. 주택도시보증공사의 확약으로 대항력과 매수인에 대한 잔존보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의했으므로, 신셀라 관련 매수인 부담은 실질 0원*으로 보는 것이 핵심입니다.
그 결과 현재 회차의 실질취득은 212,000,000원입니다. 이는 확인된 실거래 280,000,000원의 75.7%지만 표본이 2건에 불과하고 최신 거래도 2023.08입니다. 따라서 확약으로 권리 부담은 크게 낮아졌지만, 최신 시세 검증까지 끝나야 가격 메리트를 확정할 수 있는 물건입니다. 세금 압류와 보증금 미상의 후순위 점유자도 마지막 확인사항입니다.
