수원지방법원 2025타경101089. 안양시 만안구 석수동 타운하우스 에이동 3층 302호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 박시현이며, 말소기준권리는 2021.11.23. 설정된 주식회사주에프앤씨대부 근저당권 225,000,000원입니다. 등기 순위만 보면 임차권등기는 말소기준보다 뒤지만, 노해옥의 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2021.08.26.로 말소기준보다 앞서 있어 대항력이 인정되는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 그래서 단순한 “후순위 임차권 소멸”이 아닙니다. 보증금 357,000,000원의 대항력 임차권은 현 최저가 290,400,000원보다 커서 확약이 없다면 매각대금 배당 후 부족분 71,465,600원을 매수인이 떠안을 수 있습니다. 하지만 2026.06.01.자 확약으로 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 따라서 노해옥 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101089 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 석수동 814-1 타운하우스 에이동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 지상4층 건물 내 제3층 제302호 |
| 비교대상 면적 | 60.27㎡ |
| 소유자 | 박시현 |
| 감정가 / 최저가 | 363,000,000원 / 290,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구금액 | 357,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 확약 확인이 핵심
말소기준은 2021.11.23. 주식회사주에프앤씨대부 근저당권입니다. 이후 서울특별시종로구·안양시·안산시의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 노해옥은 전입·점유가 말소기준보다 빠르므로 별도 검토가 필요합니다. 현 회차 배당계산상 보증금 357,000,000원 중 285,534,400원이 배당되고 71,465,600원이 부족하지만, 2026.06.01.자 확약에 따라 이 임차인에 대한 매수인의 실질 부담은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노해옥 | 2021.08.26 | 357,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 확정일자 2021.06.02 · 배당요구 2025.08.01 | 실질 0원 확약 전 계산상 71,465,600원 |
| 임임남 | 2024.10.10 | 1,000원 | 대항력 없음 | 해당 없음 | 인수 없음 |
③ 시세 비교 — 확약 반영 후 실질취득 290,400,000원
타운하우스(A동)는 7세대, 사용승인일은 2020.05.11.입니다. 시장 비교지표의 최근 12개월 평균은 350,000,000원으로 1건이며, 최신 거래 역시 2023.05 · 350,000,000원입니다. 확약을 반영한 현 회차 실질취득액은 최저매각가와 같은 290,400,000원으로, 최근 12개월 평균 지표의 83.0% 수준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 58.77㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 350,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 290,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,865,600원 |
| 1. 임차인 노해옥 보증금 | 357,000,000원 | 285,534,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사주에프앤씨대부 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 357,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표의 임차보증금 부족분은 71,465,600원이지만, 노해옥 관련 확약으로 매수인에게 실질 승계되는 금액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당순위와 후순위 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 확약 전 인수액은 증가
| 회차 | 매각가 | 확약 전 인수 계산 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 290,400,000원 | 71,465,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 232,320,000원 | 128,732,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 185,856,000원 | 174,545,984원 | 0원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 인수형 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 이 사건은 그 위험이 확약으로 노해옥에게 한정해 해소된 것이 핵심입니다. 따라서 가격 비교 역시 확약을 반영한 실질취득액을 기준으로 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양호암초등학교 남서측 인근. 단독주택·공동주택·근린생활시설·안양예술공원·임야 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층 건물, 사용승인일 2020.05.11. 위생급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 5미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역 · 지구단위계획구역 · 정비구역 · 과밀억제권역 등이며 공시지가는 2,078,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문 부재로 내부 및 이용관리상태는 응찰 전 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 7세대 규모이며 경매물건 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01.자 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 최종 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 서울특별시종로구·안양시·안산시 압류가 있어 당해세 해당 여부와 배당순위를 확인하세요.
- 임임남 현황 확인. 2024.10.10. 전입, 보증금 1,000원으로 말소기준 이후라 대항력은 없지만 실제 점유관계는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문 부재였으므로 내부 상태와 실제 이용관리상태를 반드시 확인하세요.
- 환금성 점검. 7세대 규모와 평균 유찰 4.0회·낙찰률 0.0%를 감안해 향후 매도기간과 매수층을 보수적으로 판단하세요.
- 가격 기준. 확약 반영 현 회차 실질취득은 290,400,000원으로 최근 12개월 평균 지표 350,000,000원의 83.0%입니다. 가격 메리트와 환금성 위험을 함께 보세요.
맺으며 — “대항력은 있었지만, 확약이 판을 바꿨다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 357,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 290,400,000원을 웃도는 전형적인 인수 위험형입니다. 현 회차 기준으로도 미배당액 71,465,600원이 계산됩니다. 그러나 2026.06.01.자 확약으로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 노해옥 관련 실질 인수는 0원입니다.
그 결과 실질취득액은 현 최저가인 290,400,000원으로 내려오며, 최근 12개월 평균 지표 350,000,000원의 83.0% 수준입니다. 다만 7세대 다세대, 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0.0%라는 수치는 가격 할인만큼 강한 경고입니다. 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 환금성과 세금·현장 확인은 여전히 남아 있는 물건입니다.
