수원지방법원 2025타경101098. 경기도 안양시 만안구 안양동 695-148, 하이캐슬2차 4층 402호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택이며, 사건상 용도는 다세대입니다. 전용면적은 50.74㎡로 확인됩니다. 2014년 8월 14일 사용승인을 받은 지상 5층 건물의 4층 물건입니다.
현재 소유자는 김덕희 씨입니다. 2021년 4월 28일 매매를 원인으로 2021년 5월 28일 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 247,000,000원입니다.
권리관계에서 가장 중요한 사실은 2014년 신한은행 근저당권은 이미 해지되어 말소되었다는 점입니다. 따라서 과거 근저당권 채권최고액 156,000,000원을 현재 살아 있는 말소기준권리로 보면 안 됩니다. 현재 권리분석의 기준은 2025년 4월 24일 의왕시 압류이며, 그보다 앞선 2023년 6월 26일 등기된 정민지의 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다.
결국 이 사건은 단순히 3회 유찰된 다세대주택이 아닙니다. 선순위 임차보증금 2억 4,700만원이 매수인의 실질취득비용을 결정하는 인수형 경매입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101098 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 695-148 하이캐슬2차 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용면적 50.74㎡ |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 건물 중 4층 402호 · 사용승인 2014.08.14 |
| 소유자 | 김덕희 (2021.05.28 소유권이전 · 거래가액 247,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 286,500,000원 / 146,688,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 247,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.24 의왕시 압류 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아 있다
이 사건에서 과거 권리와 현재 권리를 구분해야 합니다.
2014년 9월 5일 설정된 신한은행 근저당권은 채권최고액 156,000,000원이었으나, 2021년 5월 14일 해지를 원인으로 말소되었습니다. 따라서 현재 매수인이 이 근저당권을 인수하는 구조가 아닙니다.
정민지의 임대차계약일은 2021년 4월 9일, 확정일자는 2021년 4월 14일, 전입 및 점유개시일은 2021년 5월 14일입니다. 이후 2023년 6월 26일 주택임차권등기가 완료되었습니다. 현재 기준권리인 2025년 4월 24일 의왕시 압류보다 앞선 권리이므로 정민지의 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 대항할 수 있습니다.
2023년 7월 4일 박덕진의 강제경매개시결정은 2024년 8월 26일 취소기각결정에 따라 등기부상 말소되었습니다. 현재 경매는 2025년 5월 23일 주택도시보증공사가 신청한 별도 강제경매입니다.
② 임차인 및 점유관계 — 확정된 인수액 외에도 미상 위험이 있다
| 임차인 / 점유자 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정민지 전유부분 전부 · 임차권등기 |
247,000,000원 | 2021.05.14 / 2021.04.14 | 有 | 有 | 103,165,632원 인수 |
| 김애숙·유대석 공동 점유기록 · 현황조사 |
미상 | 모두 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 미확정 |
| 유대석 매각물건명세서 별도 기재 |
0원 기재 | 모두 미상 | 가능·미상 | 미상 | 실점유 확인 필요 |
정민지는 전입일과 확정일자, 보증금이 모두 확인되는 선순위 임차권자입니다. 배당요구도 2025년 8월 5일 완료되어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
반면 김애숙·유대석은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 특히 유대석은 공동 점유기록과 별도의 명세서 기재가 함께 나타납니다. 두 기록을 별개의 보증금으로 합산해서는 안 되며, 실제 점유자와 임대차계약 관계를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 51%가 실제 매입가격은 아니다
하이캐슬2차의 거래자료는 총 3건으로 확인됩니다. 다만 본건 대상면적은 50.74㎡이고, 확인된 거래는 63.85㎡와 35.68㎡입니다. 따라서 본건과 동일 면적의 직접 비교자료로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 63.85㎡ | 3 | 298,000,000원 |
| 2025.07 | 63.85㎡ | 3 | 298,000,000원 |
| 2022.07 | 35.68㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 250,333,333원 |
| 집계상 최근 12개월 평균 | 298,000,000원 (2건) |
|---|---|
| 최신 거래 | 298,000,000원 (2025.07) |
| 최근 거래 추세 지표 | +92.3% |
| 최저가 ÷ 최근 평균 | 49.2% |
| 실질취득 ÷ 최근 평균 | 약 83.8% |
최저가 146,688,000원만 보면 최근 거래 집계 평균 298,000,000원의 49.2%에 불과합니다. 하지만 이것은 임차보증금 인수액을 반영하지 않은 숫자입니다.
정민지의 미배당 보증금 103,165,632원을 합산하면 실질취득액은 249,853,632원입니다. 이는 집계상 최근 12개월 평균 298,000,000원의 약 83.8%에 해당합니다.
다만 이 비교 역시 확정적인 저가 판단 근거는 아닙니다. 본건 50.74㎡와 거래표본 63.85㎡·35.68㎡는 면적이 다릅니다. 또한 최근 12개월 집계는 2건으로 표시되지만 개별 거래월은 2025년 7월로 기재되어 있어 기준기간의 정합성도 원자료 확인이 필요합니다. 추세 지표는 +92.3%로 하락 수치가 아니지만, 면적 차이와 제한된 거래표본을 고려하면 본건의 가격 경쟁력을 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총취득비용은 크게 줄지 않는다
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 현재 최저가보다 높습니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당되는 금액은 줄어들고, 매수인이 부담하는 미배당 보증금은 반대로 증가합니다.
| 구분 | 매각가격 | 매수인 인수 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 51.2% |
146,688,000원 | 103,165,632원 | 249,853,632원 |
| 4회 유찰 시 감정가 41% |
117,350,400원 | 132,092,506원 | 249,442,906원 |
| 5회 유찰 시 감정가 33% |
93,880,320원 | 155,209,526원 | 249,089,846원 |
3개 시나리오 모두 낙찰가와 매수인 인수액을 합산하면 약 2억 4,900만원 수준입니다. 유찰이 반복되어 최저가가 내려가더라도 선순위 임차인의 보증금 미회수분이 늘어나기 때문에 총취득비용이 그만큼 낮아지는 구조가 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 146,688,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 1.9% 추정) | - | 2,853,632원 |
| 1. 임차인 정민지 보증금 (우선변제) | 247,000,000원 | 143,834,368원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매신청 채권 | 247,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 정민지 보증금 미배당 | - | 103,165,632원 |
매각대금 146,688,000원에서 집행비용 2,853,632원을 제외하면 정민지에게 배당되는 금액은 143,834,368원입니다. 보증금 247,000,000원과의 차액 103,165,632원은 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 신청채권 247,000,000원은 해당 배당 가정에서 배당액 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 경기도 안양시 만안구 안양동 소재, 지하철 1호선 안양역 서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·단독주택·교육시설·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 평슬래브 지붕의 지상 5층 건물입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 사다리형 토지이며, 면적은 235.3㎡입니다. 제1종일반주거지역에 해당하고 공시지가는 2,279,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 세로변 포장도로에 각각 접하고 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 하이캐슬2차는 총 8세대의 소규모 건물입니다. 집계상 평균 유찰 횟수는 3회, 낙찰률은 0.0으로 나타나 거래 및 환금성 측면에서 신중한 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정민지 임차권 확인. 임대차계약일 2021.04.09, 확정일자 2021.04.14, 전입일 2021.05.14, 보증금 247,000,000원과 2023.06.26 임차권등기 내용을 등기부 및 매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
- 미배당 보증금 인수 계산. 현재 최저가 기준 인수액 103,165,632원과 실질취득액 249,853,632원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다. 낙찰가만으로 투자수익률을 계산하지 마세요.
- 미상 점유자 확인. 김애숙·유대석의 전입일, 실제 점유 여부, 임대차계약 및 보증금을 확인해야 합니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자의 대항력을 없다고 단정하면 안 됩니다.
- 중복 기재 확인. 김애숙·유대석 공동 점유기록과 유대석 별도 기재의 관계를 확인하세요. 동일인을 별개의 임차인으로 보고 보증금을 중복 합산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 배당절차 확인. 정민지의 배당요구 및 배당액, 주택도시보증공사의 신청채권과 실제 배당관계를 확인하세요. 예상배당표는 확정 배당표가 아닙니다.
- 시세 재조사. 최근 거래자료는 본건과 면적이 일치하지 않습니다. 50.74㎡에 해당하는 실거래와 동일 건물의 실제 매매사례를 추가 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 임차권등기와 실제 점유관계가 일치하는지 확인하고, 매수 후 인도 및 명도 절차를 사전에 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 전입세대열람을 교차 확인하세요.
맺으며 — “최저가 51% ≠ 실질취득 51%”
이 물건은 세 번 유찰되어 최저가가 146,688,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 약 51.2%라는 숫자만 보면 상당히 낮아 보입니다.
그러나 정민지의 선순위 대항력 임차권이 살아 있습니다. 보증금 247,000,000원 가운데 현재 배당 가능한 금액은 143,834,368원이고, 부족한 103,165,632원은 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 결과적으로 현재 최저가 기준 실질취득액은 249,853,632원입니다.
더욱이 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 증가하므로, 유찰 횟수만으로 취득비용이 크게 낮아지는 구조도 아닙니다. 김애숙·유대석의 보증금 및 전입일도 미상이라 추가적인 권리 위험을 완전히 배제할 수 없습니다.
거래자료 역시 본건과 면적이 일치하지 않아 시세 메리트를 확정하기 어렵습니다. 소규모 8세대 건물이며 평균 유찰 3회, 집계상 낙찰률 0.0이라는 점도 환금성에 부담입니다.
