수원지방법원 2025타경101098. 안양역 서측 인근 하이캐슬2차 4층 402호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 286,500,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 229,200,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 80%까지 내려온 물건이지만, 이 사건은 최저가만 보고 할인폭을 판단하면 안 됩니다.
이유는 등기된 임차권입니다. 정민지는 임대차계약일 2021.04.09, 확정일자 2021.04.14, 주민등록·점유개시 2021.05.14, 보증금 247,000,000원으로 등기되어 있습니다. 데이터상 말소기준은 2025.04.24 의왕시 압류이고, 정민지의 전입은 그보다 앞서므로 대항력이 있는 선순위 임차인입니다. 배당요구도 2025.08.05에 했지만 현재 최저가에서는 보증금 전액이 배당되지 않아 부족분을 매수인이 승계합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101098 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 695-148 하이캐슬2차 4층 402호 |
| 도로명 | 경기도 안양시 만안구 박달로578번길 23-17 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 대상면적 50.74㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 사용승인 | 2014.08.14 |
| 소유자 | 김덕희 · 2021.05.28 소유권이전 · 거래가액 247,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 286,500,000원 / 229,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 247,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2014년 설정됐던 신한은행 근저당 156,000,000원은 2021.05.14 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 데이터상 2025.04.24 의왕시 압류이며, 이 압류와 이후 2025.05.23 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정민지 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 247,000,000원 | 2021.05.14 | 2021.04.14 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 현재 21,808,800원 |
| 김애숙, 유대석 | 전부 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 유대석 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
정민지는 보증금·전입일·확정일자·배당요구가 모두 확인되는 임차권자입니다. 반면 김애숙·유대석 관련 기록은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 단정할 수 없습니다. 다만 반대로 대항력이 없다고 단정할 자료도 없어 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 유대석은 별도 주거 점유자로도 기재돼 있어 실제 점유관계와 중복 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
③ 유찰돼도 총부담이 크게 내려가지 않는 이유
| 회차 | 예상 매각가 | 정민지 미배당 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 229,200,000원 | 21,808,800원 | 낙찰가가 보증금보다 낮아 미배당분 승계 |
| 2회 유찰 시 | 183,360,000원 | 67,007,040원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 3회 유찰 시 | 146,688,000원 | 103,165,632원 | 낙찰가가 더 내려가도 보증금 부담은 남음 |
이 구조에서는 최저가가 229,200,000원에서 183,360,000원, 146,688,000원으로 내려가도 정민지에게 미배당되는 금액이 21,808,800원에서 67,007,040원, 103,165,632원으로 증가합니다. 따라서 “다음 회차가 더 싸다”는 판단은 낙찰가만 본 착시입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 동안 경제적 취득부담은 보증금 247,000,000원 수준을 중심으로 고정됩니다.
④ 시세 비교 — 최저가 2.292억이 아니라 실질취득을 봐야 한다
하이캐슬2차의 최근 12개월 거래는 2025.07, 전용 63.85㎡, 3층, 298,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 298,000,000원입니다. 전체 3건 평균 250,333,333원보다 최근 거래가 높고, 최근 대 과거 추세는 92.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 63.85㎡ | 3 | 298,000,000원 |
| 2025.07 | 63.85㎡ | 3 | 298,000,000원 |
| 2022.07 | 35.68㎡ | 5 | 155,000,000원 |
다만 이 가격을 곧바로 대상 호수의 시세로 대입해선 안 됩니다. 대상 면적은 50.74㎡인데 최근 298,000,000원 거래는 63.85㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 “최근 거래 2.98억보다 실질취득 2.47억이 낮다”는 사실은 참고할 수 있지만, 이를 근거로 확정적인 저가매수라고 평가하기에는 비교 표본의 적합성이 부족합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 229,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,008,800원 |
| 1. 임차인 정민지 보증금 | 247,000,000원 | 225,191,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 247,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 정민지 보증금 부족분 21,808,800원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 집행비용은 매각가의 1.7% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철1호선 안양역 서측 인근으로, 주변에 다세대주택·단독주택·교육시설·근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 4층 402호이며 사용승인일은 2014.08.14입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 235.3㎡의 2필 일단 사다리형 평지로, 공동주택(도시형생활주택) 및 제1종근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 대기관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 하이캐슬2차는 8세대 규모이고 최근 거래 표본도 3건뿐이며 대상 면적과 최근 거래 면적이 일치하지 않아 가격 검증의 폭이 좁습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 229,200,000원만 기준으로 시세 대비 76.9%라고 판단하면 안 됩니다. 정민지 보증금 247,000,000원과 미배당 인수액을 먼저 반영해야 합니다.
- 정민지 배당액 재확인. 현재 예상 인수는 21,808,800원이지만 실제 배당에서는 집행비용·세금 등 순위에 따라 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당순위를 원본 대조해야 합니다.
- 김애숙·유대석 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 현황조사와 주민등록 전입세대 열람 등을 통해 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 유대석 표기 중복 확인. 김애숙·유대석 공동 표기와 유대석 단독 주거 표기가 함께 있어 동일 점유관계인지 별도 임차관계인지 확인이 필요합니다.
- 비교 거래 면적 확인. 최근 298,000,000원 거래는 63.85㎡이고 대상은 50.74㎡입니다. 면적 차이를 무시한 단순 가격 비교는 피해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질가격은 같이 내려가지 않는다”
이 물건의 핵심은 229,200,000원이라는 최저매각가가 아닙니다. 정민지의 보증금 247,000,000원이 먼저 보입니다. 현재 회차에서는 21,808,800원, 2회 유찰 시 67,007,040원, 3회 유찰 시 103,165,632원이 매수인 인수로 계산돼 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 구조입니다.
최근 12개월 거래 298,000,000원보다 보증금 수준의 실질취득 부담이 낮아 보이지만, 해당 거래는 63.85㎡로 대상 50.74㎡와 면적이 맞지 않고 표본도 제한적입니다. 게다가 김애숙·유대석 관련 점유정보는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 추가 승계 위험을 완전히 닫을 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “1회 유찰된 저가 물건”이 아니라 “선순위 임차보증금과 미상 점유관계를 먼저 해결해야 하는 물건”으로 접근하는 것이 맞습니다.
