의정부지방법원 2024타경74389. 대상은 고양일산호수공원가로수길 1층 비105호로, 감정평가상 판매시설(상점)으로 이용 중입니다. 등기상 현재 소유자는 김지현이고, 2020.04.21 소유권을 이전받은 같은 날 양주축산업협동조합이 채권최고액 576,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2024.07.08 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 90,237,000원으로 감정가 767,000,000원의 11.76% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 하락 폭만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 특히 감정평가상 판매시설이고 이미 6회 유찰된 만큼, 실제 상권·임대수익·공실 가능성과 재매각 가능성을 따로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경74389 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 주엽로 80, 1층비105호 (대화동,고양일산호수공원가로수길) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 판매시설(상점)으로 이용중임 |
| 소유자 | 김지현 |
| 감정가 / 최저가 | 767,000,000원 / 90,237,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권액 | 460,495,076원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 |
| 공시지가 | 3,829,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 등기상 말소기준은 2020.04.21 양주축산업협동조합 근저당권이고, 2024.07.08 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 6회 유찰, 그러나 시세 비교 자료는 없음
감정가는 767,000,000원, 현재 최저매각가는 90,237,000원입니다. 현재 회차는 감정가 대비 11.76%이며, 7회 유찰 시 가정 매각가는 63,165,899원, 8회 유찰 시 가정 매각가는 44,216,129원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 90,237,000원 | 88,212,734원 | 487,787,266원 |
| 7회 유찰 시 | 63,165,899원 | 61,628,913원 | 514,371,087원 |
| 8회 유찰 시 | 44,216,129원 | 43,020,239원 | 532,979,761원 |
반복 유찰로 최저가는 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가의 11.76%라는 사실 자체는 ‘시세보다 싸다’는 증거가 아닙니다. 판매시설은 개별 점포의 위치, 전면 폭, 동선, 공실, 임대료와 관리비 등에 따라 가치 편차가 크므로 현장 수익성 검증이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,237,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,024,266원 |
| 근저당권 · 양주축산업협동조합 | 576,000,000원 | 88,212,734원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준 양주축산업협동조합 근저당권에는 487,787,266원의 미배당이 발생하며, 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 고양문화원 북서측 인근이며, 대단위 아파트단지를 배후로 각종 근린생활시설과 업무시설이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 3호선 주엽역이 소재합니다.
- 이용상태. 판매시설(상점)으로 이용 중입니다.
- 건물. 2017.09.25 사용승인을 받은 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 제1층 제비105호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내 소화전설비가 되어 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 북서측 및 북동측으로 광대와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 3,829,000원/㎡입니다.
- 공부와 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 영업자·점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 상가 수익성 확인. 현재 이용은 판매시설(상점)입니다. 임대료·공실·관리비와 실제 영업 동선을 확인해 현재 최저가가 수익가치에 부합하는지 검토해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 6회 유찰된 물건이므로 권리 외에도 점포 위치·접근성·가시성·상권 수요 등 가격 형성 요인을 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 일반상업지역이며 도시개발구역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역 등 관련 사항이 포함되어 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 확인된 저가”
이 사건의 등기 권리관계는 비교적 단순합니다. 양주축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 가격과 환금성입니다. 감정가 767,000,000원에서 6회 유찰되어 최저가가 90,237,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 이 물건은 낮아진 숫자보다 실제 판매시설의 수익가치와 재매각 가능성을 확인하는 것이 핵심입니다.
