의정부지방법원 2024타경74907. 고양시 덕양구 도내동 힐사이드파크1차 14층 1419호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 3,757,000원이라는 최저매각가가 실제 취득 부담을 뜻하지 않는다는 점입니다. 임차인 이주희는 2021.09.17 점유를 시작하고 2021.09.24 전입했으며, 확정일자는 2021.09.02입니다. 2023.11.08에는 보증금 115,000,000원의 주택임차권까지 등기됐습니다. 반면 말소기준은 2024.04.03 주택도시보증공사의 가압류이므로, 임차인의 대항요건과 임차권등기가 모두 그보다 앞섭니다.
현재 매각가 3,757,000원을 기준으로 집행비용 467,626원을 먼저 공제하면 임차인에게 돌아가는 예상배당은 3,289,374원뿐입니다. 보증금 115,000,000원 중 남는 111,710,626원은 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 115,467,626원입니다. 최저가가 감정가의 극히 일부까지 내려간 모습만 보고 가격 메리트를 판단하면 권리구조를 거꾸로 읽게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경74907 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 권율대로 508, 14층1419호 (도내동,힐사이드파크1차) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평지붕 23층건 중 14층 1419호 |
| 소유자 | 김영규 · 거래가액 138,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 3,757,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 104,693,149원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
말소기준은 2024.04.03 주택도시보증공사 가압류 100,000,000원입니다. 이보다 뒤의 2024.07.15 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 이주희의 전입·점유·확정일자와 2023.11.08 주택임차권등기는 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 부족분은 매수인이 인수합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이주희 | 건물 전체 · 주거(임차권등기) | 2021.09.24 | 2021.09.02 | 115,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 중복 아님 |
② 실질취득가 — 유찰돼도 약 115,000,000원 부근
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액도 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 늘어납니다. 그래서 최저가만 계속 내려가도 실질취득 부담은 크게 줄지 않습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 3,757,000원 | 111,710,626원 | 115,467,626원 |
| 11회 유찰 시 | 2,629,900원 | 112,817,438원 | 115,447,338원 |
| 12회 유찰 시 | 1,840,929원 | 113,592,208원 | 115,433,137원 |
감정가는 133,000,000원이지만 감정가 자체를 현재 시세로 볼 수는 없습니다. 이 사건에서는 실거래 비교 없이 감정가만으로 싸고 비싸다고 결론내리기보다, 우선 인수액까지 합친 115,467,626원의 총 부담을 기준점으로 놓는 것이 정확합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,757,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 467,626원 |
| 1. 임차인 이주희 보증금 | 115,000,000원 | 3,289,374원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 선순위 임차인에게 배당됩니다. 임차보증금 중 111,710,626원은 미변제되어 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 23층 건물의 14층 1419호입니다.
- 입지. 고양시 덕양구 도내동 도래울초등학교 북서측 인근으로, 주위에 근린생활시설·아파트단지·학교·공원·농경지가 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 권율대로와 남동측 의장로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부는 폐문·부재로 직접 확인하지 못하고 외관·탐문·건축물현황도면을 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성 신호. 이 사건은 이미 10회 유찰됐습니다. 최저가 하락 자체보다 반복 유찰이라는 시장 반응과 인수보증금 구조를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가 확인. 현재 기준 3,757,000원에 낙찰받더라도 인수 111,710,626원을 더한 총 부담은 115,467,626원입니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 이주희 보증금 115,000,000원이 실제 배당에서 얼마까지 변제되는지 확인하고, 미배당분을 인수금액으로 반영해야 합니다.
- 임차권과 대위변제 관계 원본 대조. 임차권등기에는 주택도시보증공사의 대위변제 기록이 병기되어 있으므로 등기부·매각물건명세서·배당요구 관련 문서를 서로 대조하세요.
- 유찰 추가 시 총액 재계산. 11회·12회 유찰 가정에서도 실질취득이 115,447,338원·115,433,137원으로 크게 내려가지 않는 구조입니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문·부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 관리상태·하자·점유상태를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 매각기일 관련 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,757,000원 낙찰”이 아니라 “115,467,626원 취득”
이 사건은 숫자 하나만 보면 극단적으로 싸 보입니다. 감정가 133,000,000원인 오피스텔이 10회 유찰돼 최저매각가가 3,757,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석의 결론은 정반대입니다. 말소기준보다 앞선 이주희의 대항력 있는 임차보증금 115,000,000원이 존재하고, 현재 예상배당 후 111,710,626원이 매수인에게 남습니다.
결국 현재 회차의 실질취득은 115,467,626원이며, 더 유찰돼도 인수액이 늘어 총 부담은 115,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 따라서 이 물건의 판단 기준은 “최저가가 얼마나 낮아졌는가”가 아니라 “선순위 임차보증금을 포함해 얼마를 실제로 부담하는가”입니다. 10회 유찰이라는 이력과 오피스텔 용도까지 겹쳐 있으므로, 최저가만으로 가격 매력을 부여할 수 없는 사건입니다.
