수원지방법원 2025타경101215. 안양시 만안구 안양동 베아누체11차 2층 202호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 감정가는 311,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 248,800,000원입니다. 등기상 현 소유자는 이범섭이고, 경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사입니다.
권리관계의 핵심은 두 갈래입니다. 먼저 이지희는 2019.10.08 주민등록·점유를 갖추고 2019.11.04 확정일자를 받은 보증금 246,000,000원의 임차권자입니다. 이 임차권은 2025.07.03 강제경매개시결정보다 앞서 있어 원칙적으로 매수인에게 위험한 권리입니다. 그러나 2026.06.10 제출된 확약서에서 임차권 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 따라서 이지희 보증금의 미배당분은 매수인이 실질적으로 부담하지 않는 구조입니다.
반면 문종찬은 2024.01.31 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이런 점유자를 단순히 “대항력 있음”으로 단정하면 안 됩니다. 이 건에서는 대항력 가능·미상으로 두고, 보증금·점유관계·임대차계약의 실체를 매각 전 반드시 확인해야 합니다. 확약은 이지희 임차권에만 적용되므로 문종찬 관련 위험까지 없애주는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101215 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 463-4 베아누체11차 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 도시형생활주택 · 방3·욕실2·거실·주방·발코니·보일러실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기타지붕 5층 내 2층 202호 |
| 소유자 | 이범섭 |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 248,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 246,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 공시지가 | 2,254,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 확약으로 끝난 권리와 아직 안 끝난 점유
과거 경기남부수산업협동조합 근저당권 1,300,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2025.07.03 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이며, 이후 2025.07.11 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — HUG 확약은 이지희에게만 적용
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지희 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.10.08 / 2019.11.04 | 246,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 확약 · 실질 0원* |
| 문종찬 점유부분 미상 | 2024.01.31 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 위험 |
* 이지희 임차보증금은 배당 계산 규칙상 현재 회차에서 1,483,200원이 미배당되지만, 2026.06.10 확약에 따라 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 해당 부분의 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다. 이 확약은 문종찬에게 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 숫자상 78.5%, 그러나 거래시점이 오래됐다
베아누체11차는 총 12세대이고 2019.04.11 사용승인된 건물입니다. 확인되는 실거래는 2022.05 한 건으로, 전용 52.66㎡ 3층이 317,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저매각가 248,800,000원은 이 거래가의 78.5%입니다.
다만 이 한 건을 현재 시세처럼 취급해서는 안 됩니다. 최신 거래 자체가 2022.05이고 표본도 1건이므로, 248,800,000원이 317,000,000원보다 낮다는 이유만으로 현재 시세보다 싸다고 단정하거나 가격 가점을 주기 어렵습니다. 특히 문종찬의 보증금이 미상이라 실제 취득비용은 현재 최저가보다 커질 가능성이 열려 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 52.66㎡ | 3 | 317,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 248,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,283,200원 |
| 1. 임차인 이지희 보증금 | 246,000,000원 | 244,516,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 246,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 이지희 보증금 중 1,483,200원이 남습니다. 그러나 이 금액은 2026.06.10 확약에 의해 매수인에 대한 반환청구권이 포기된 부분이므로 실질 인수 0원*입니다. 다만 문종찬의 보증금이 확인되지 않아 그 점유관계에서 발생할 수 있는 별도 인수액은 이 표에 반영할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 이지희 인수는 늘어도 확약상 실질 0원*
| 회차 | 매각가 | 룰상 이지희 미배당·인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 248,800,000원 | 1,483,200원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 199,040,000원 | 50,546,560원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 159,232,000원 | 89,797,248원 | 실질 0원* |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 “최저가가 싸 보여도 실질취득은 보증금 부근에 고정”되는 구조가 됩니다. 하지만 이 건의 이지희 임차권은 주택도시보증공사의 확약 때문에 그 공식에서 벗어납니다. 위 시나리오의 1,483,200원·50,546,560원·89,797,248원은 룰상 미배당액이고, 확약이 유효하게 이행되는 한 이지희 부분의 매수인 실질 부담은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성결대학교 북측 인근. 다세대주택·단독주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택으로 방3·욕실2·거실·주방·발코니·보일러실 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 동측 하향 완경사지의 사다리형 토지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 5미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 베아누체11차는 총 12세대로, 확인 가능한 매매 표본이 2022.05 한 건에 그쳐 현재 가격대의 시장 유동성 판단에는 한계가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.10 확약서의 제출 주체, 적용 임차권, 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 문종찬 보증금 확인. 보증금·확정일자·점유 범위·임대차계약·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 이 부분이 이 사건의 핵심 잔존 위험입니다.
- 실제 임차인 수 구분. 실제 임차인은 문종찬·이지희 2명이고, 주택도시보증공사는 이지희 임차권의 승계인입니다. 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
- 가격 판단 보수적으로. 317,000,000원 실거래는 2022.05 한 건뿐입니다. 현재 최저가가 그 금액의 78.5%라고 해서 현재 시세 대비 할인으로 단정하지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에는 2022.11.21 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 이후 처리와 관련 서류를 원문에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·임대차 관련 자료를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “HUG 확약 해결”과 “전체 임차 위험 해결”은 다르다
이 사건에서 가장 큰 246,000,000원짜리 임차권은 처음 보면 강한 인수형 권리입니다. 현재 회차 배당만 놓고도 1,483,200원이 남고, 더 유찰되면 룰상 미배당액은 50,546,560원, 89,797,248원으로 커집니다. 하지만 주택도시보증공사가 2026.06.10 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 이지희 부분은 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
문제는 그 다음입니다. 문종찬은 2024.01.31 전입했지만 보증금과 확정일자가 미상이고, 이지희에 대한 확약의 보호 범위 밖입니다. 따라서 이 물건을 “HUG 확약이 있으니 인수 0원인 안전 물건”으로 단순화하면 안 됩니다. 가격 역시 2022.05 실거래 한 건만으로 현재 시세를 확정할 수 없습니다. 주된 임차권은 해결됐지만, 미상임차인 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.
