수원지방법원 2025타경101215. 경기도 안양시 만안구 안양동 성결대학교 인근의 베아누체11차 2층 202호입니다. 감정평가상 이용상태는 방 3개와 욕실 2개를 갖춘 도시형생활주택입니다. 이 물건은 3회 유찰을 거쳐 감정가 3억 1,100만원에서 1억 5,923만 2,000원까지 내려왔습니다. 그러나 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 안전하거나 저렴한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.

등기상 말소기준권리는 2025년 7월 3일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023년 8월 28일 이지희의 주택임차권등기가 존재하므로 원칙적으로 인수 대상이 됩니다. 하지만 매각물건명세서에는 임차권 승계인인 HUG가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당받지 못한 잔여 보증금 반환청구권도 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 2026년 6월 10일자 확약서가 제출됐다고 기재되어 있습니다.

따라서 이지희의 임차권은 확약서의 효력과 적용 범위를 확인하는 조건으로 실질 인수액을 0원으로 판단할 수 있습니다. 다만 문종찬이라는 별도 임차인이 존재합니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이 임차인의 권리관계는 아직 금액으로 확정할 수 없습니다. 이번 사건의 진짜 위험은 이 부분입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 경매개시결정, 선순위 임차권은 확약으로 해결

말소기준권리와 임차권의 선후관계가 중요합니다. 2019년 5월 10일 설정된 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 13억원 근저당권은 2019년 10월 8일 등기상 말소되어 현재 유효한 말소기준권리가 아닙니다.

따라서 실제 기준이 되는 권리는 2025년 7월 3일 접수된 갑구 3번 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 2023년 8월 28일 이지희의 주택임차권등기가 설정되어 있습니다. 이 임차권은 원칙적으로 낙찰자가 인수할 수 있는 선순위 권리입니다.

갑구 4번 국민건강보험공단 압류는 2025년 7월 11일로 기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸할 권리입니다. HUG의 경매개시결정 역시 매각절차에 따라 처리됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 권리 위험은 서로 다르다

이지희는 전입·확정일자·임차권등기가 확인되는 선순위 임차인입니다. 문종찬은 전입일만 확인되며 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 두 사람을 동일한 위험으로 취급해서는 안 됩니다.

실제 임차인은 이지희와 문종찬 2명으로 파악됩니다. 주택도시보증공사는 이지희 임차권의 승계인으로 확약서를 제출한 주체이며, 별도의 세 번째 임차인으로 보증금을 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만, 확인된 거래는 2022년 한 건뿐

베아누체11차는 2019년 4월 11일 준공된 12세대 규모의 건물입니다. 확인되는 동일 면적대 거래는 2022년 5월의 한 건입니다. 이 거래를 현재 시세로 그대로 적용하는 것은 위험합니다.

확인된 거래가격은 3억 1,700만원이고 현재 최저가는 1억 5,923만 2,000원입니다. 최저가는 과거 거래금액의 약 50.2% 수준으로 표시됩니다. 감정가 3억 1,100만원도 과거 거래금액과 비슷한 수준입니다.

그러나 가장 중요한 한계는 거래 시점이 2022년 5월이라는 점입니다. 현재 입찰 시점인 2026년 11월과 상당한 시간 차이가 있습니다. 확인된 거래가 단 한 건뿐이므로 최근 12개월의 시장가격을 충분히 대표한다고 보기 어렵고, 상승·하락 추세도 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 159,232,000원 가정)

위 표는 현재 최저매각가 기준 배당 계산입니다. HUG의 246,000,000원 청구는 이지희 임차보증금의 승계와 관련된 채권이므로 두 금액을 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아질수록 미배당액은 증가

이지희의 임차보증금은 2억 4,600만원입니다. 낙찰가격이 낮아지면 배당 가능액이 줄어들고, 확약이 없을 경우 미배당액은 증가합니다. 다만 확약이 유효하다면 이지희에 대한 실질 인수액은 각 회차에서도 0원으로 판단합니다.

* HUG 승계인의 2026.06.10. 확약이 유효하고 해당 임차권에 적용되는 경우에 한합니다. 위 미배당액은 확약이 없을 때의 배당 계산상 금액이며, 문종찬의 별도 임차보증금이나 인수 가능 금액은 포함하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 안양시 만안구 안양동 성결대학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·단독주택·아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 일반 주택지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근과 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕(징크) 5층 건물의 2층 202호입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·지형. 동측 하향 완경사지의 사다리형 토지이며, 북동측으로 폭 약 5m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 토지면적 427.0㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역입니다. 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉되며, 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,254,000원/㎡입니다.
• 임대주택 등록. 2022.11.21. 민간임대주택 등기가 존재합니다. 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 기재되어 있으므로, 경매 취득 시 관련 의무의 존속 여부와 법적 효과를 별도로 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됐습니다.
• 환금성. 12세대 규모의 소규모 도시형생활주택입니다. 단지 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%라는 통계와 2022년 5월 거래 1건뿐이라는 점을 고려하면 매각 후 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 문종찬 임대차 확인. 2024.01.31. 전입의 근거가 되는 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유범위, 실제 점유 상태 및 배당요구 여부를 반드시 확인하세요. 보증금이 확인되지 않는 상태에서 인수 위험을 0원으로 계산하면 안 됩니다.
• HUG 확약서 원본 대조. 2026.06.10. 확약서의 제출 여부뿐 아니라 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 구체적 범위와 효력을 확인하세요. 이지희 외 다른 임차인에게 확약을 확대 적용해서는 안 됩니다.
• 임차권등기 말소 확인. 확약서에 말소 동의가 있다고 해서 등기상 말소가 이미 완료된 것은 아닙니다. 낙찰 이후 말소 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 재확인. 2019년 경기남부수산업협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 2025.07.03. HUG 강제경매개시결정을 기준으로 선순위 임차권과 후순위 압류를 구분하세요.
• 민간임대주택 등록 확인. 2022.11.21. 민간임대주택 등기가 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액 제한의 적용 여부, 경매 취득에 따른 법률관계를 확인해야 합니다.
• 실거래 재확인. 확인된 거래는 2022.05. 317,000,000원 한 건입니다. 현재 시점의 매매 사례와 임대 수요를 추가로 확인하지 않고 과거 거래가격을 기준으로 응찰가를 정하지 마세요.
• 소규모 건물의 환금성. 12세대 규모이고 단지 통계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 향후 매도 기간과 매수 수요를 보수적으로 고려해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 확약서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 이지희는 0원, 문종찬은 아직 미정

이 물건을 단순히 보증금 2억 4,600만원의 선순위 임차권이 있는 위험한 물건이라고만 평가하면 HUG의 확약이라는 중요한 사실을 놓치게 됩니다. 반대로 확약서가 제출됐다는 이유로 인수 위험이 모두 사라졌다고 평가하는 것도 잘못입니다.

이지희의 임차권은 말소기준권리보다 앞서 있지만, HUG 승계인의 2026년 6월 10일자 확약이 유효하게 적용되면 잔존 보증금 반환청구권과 대항력을 포기하므로 실질 인수액은 0원입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 계산상 미배당액 89,797,248원이 발생한다는 점도 함께 기억해야 합니다.

그러나 문종찬은 전입일이 기준권리보다 앞서 있고 보증금이 미상입니다. 이 사람의 권리관계는 HUG 확약과 별개입니다. 또한 현재 최저가가 감정가의 51.2%라는 점은 매력적일 수 있지만, 거래자료는 2022년 한 건뿐이고 단지의 낙찰률도 0.0%입니다. 가격 경쟁력과 환금성을 확정하기에는 근거가 부족합니다.