수원지방법원 2025타경101223. 군포시 산본동 ‘임광그대가’ 102동 14층 1401호, 전용 84.926㎡ 아파트입니다. 소유자 송병근은 2011년 12월 1일 거래가 305,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2016년 1월 27일 설정된 주식회사신한은행 근저당권 205,200,000원입니다. 이 근저당권 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어, 계산상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.

가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가는 570,000,000원이지만 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 456,000,000원입니다. 최근 12개월 동일면적 평균 539,600,000원보다 83,600,000원 낮고, 최신 2026년 8월 거래 550,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 시세가 과거 구간보다 0.7% 하락한 흐름이므로, 단순히 전체 평균 540,250,000원만 보고 가격을 평가하기보다는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 기준으로 판단하는 편이 적절합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 매수인 인수 0원

대항력 임차인 확인 내역은 없습니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으나, 현재 권리·배당 계산에는 임차인 승계액이 잡혀 있지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2016년 1월 27일 신한은행 근저당권이며, 이후 사립학교교직원연금공단 압류, 군포시 압류, 임의경매개시결정 및 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세의 84.5%

임광그대가는 170세대, 2005년 9월 12일 준공 단지입니다. 대상과 면적이 일치하는 전용 84.93㎡ 실거래가 확인되며, 전체 12건 평균은 540,250,000원, 최근 12개월 10건 평균은 539,600,000원입니다. 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.

실거래 범위는 500,000,000원~570,000,000원이고 최신 거래는 2026년 8월 550,000,000원입니다. 현재 최저매각가 456,000,000원은 최근 12개월 평균의 84.5%이므로, 현 회차 가격만 놓고 보면 최근 시세보다 낮은 구간입니다. 다만 최근 12개월 구간이 이전 구간보다 0.7% 하락했다는 점은 반드시 함께 봐야 합니다. 하락 폭은 크지 않지만, 응찰가를 정할 때 과거 고가 거래만 기준으로 삼는 것은 피하는 편이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 456,000,000원 가정)

현재 배당 추정에서는 신한은행 근저당 채권최고액 205,200,000원이 전액 배당되고 243,840,000원이 소유자 잔여로 계산됩니다. 채권액이 확인되지 않은 가압류는 배당 계산에서 제외됐고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 회차별 가격 시나리오

이 사건은 대항력 임차인의 보증금을 떠안는 구조가 아니므로, 유찰될수록 실질취득액도 실제로 낮아지는 유형입니다. 현재 회차만 해도 최근 12개월 평균보다 낮은 가격대에 들어와 있으며, 추가 유찰 시에는 각각 364,800,000원, 291,840,000원으로 내려갑니다. 다만 실제 응찰전략은 최근 거래 추세와 물건 상태를 함께 반영해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물 중 14층 1401호입니다.
• 입지. 곡란초등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 노선버스정류장의 위치와 운행빈도, 전철 1호선 금정역까지의 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로·설비. 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연계되며 위생·급배수, 소화전, 승강기, 도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등이며 공시지가는 2,587,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 거래성. 170세대 단지로 동일면적 실거래 12건이 확인되며, 거래가격은 500,000,000원에서 570,000,000원 사이입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 3건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해 실제 배당순위를 대조하세요.
• 임대관계 재확인. 현재 대항력 임차인 승계액은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 540,250,000원보다 최근 12개월 평균 539,600,000원과 최신 거래 550,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
• 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간보다 0.7% 낮습니다. 현재 최저가가 시세보다 낮더라도 상승장을 전제로 응찰가를 높이는 판단은 피하는 편이 안전합니다.
• 물건 상태 확인. 감정평가상 공부와 차이는 없고 위반건축물 표시는 없지만, 내부 상태와 수선비는 현장 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 세금 관련 자료와 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리 부담은 낮고, 가격은 이미 시세 아래”

이 물건의 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2016년 신한은행 근저당이고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가 456,000,000원이 그대로 실질취득액이 됩니다. 최근 12개월 동일면적 평균 539,600,000원과 최신 거래 550,000,000원에 비하면 현재 가격은 분명 낮은 구간입니다.

다만 시세 방향은 -0.7%로 소폭 하락 중이고, 국세·지방세 압류에 따른 실제 우선배당 여부는 최종 확인이 필요합니다. 즉 이 사건은 최저가가 낮아도 인수금이 커져 실질취득가가 고정되는 유형이 아니라, 낙찰가 하락이 실제 취득가격 하락으로 연결되는 구조입니다. 권리 부담은 낮고 현재 가격도 최근 시세보다 낮지만, 응찰가는 최신 거래 흐름과 세금 배당 확인을 전제로 보수적으로 정하는 것이 맞습니다.