수원지방법원 2025타경101232. 안양시 만안구 안양동 아트리움 3층 301호로, 감정평가서상 단지형다세대주택으로 이용 중입니다. 현 소유자는 김준호이며 2019.11.27. 매매를 원인으로 2020.01.14. 거래가액 150,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 권리는 소유권이 아니라 이현범의 주택임차권입니다.
이현범은 2018.09.15. 점유를 시작하고 2018.09.17. 주민등록을 마쳤으며, 최초 확정일자는 2018.09.06.입니다. 임차보증금은 157,500,000원이고 전유부분 전부에 대한 임차권등기가 2024.05.24. 이루어졌습니다. 이 임차권은 사건의 말소기준으로 제시된 2025.07.10. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101232 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 832-35 아트리움 3층 301호 · 안양로369번길 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 철근콘크리트구조 지상5층 건물 내 제3층 제301호 |
| 전용면적 | 27.65㎡ |
| 사용승인일 | 2018.03.09 |
| 소유자 | 김준호 · 2020.01.14. 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 127,200,000원 (1회 유찰 · 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 157,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그리고 확약
형식적인 권리분석만 하면 이 사건은 인수형입니다. 이현범의 임차권은 전입·점유·확정일자가 강제경매개시결정보다 앞서 있고, 배당요구도 이루어져 대항력과 우선변제권이 모두 인정된 임차권으로 정리되어 있습니다. 현재 최저가를 전제로 한 배당 시나리오에서는 보증금 157,500,000원 중 124,619,200원이 배당되고 32,880,800원이 부족합니다.
* 배당 시나리오 자체의 룰상 인수 계산액은 현재 회차 32,880,800원입니다. 다만 2026.06.01. 확약서가 해당 임차권 승계분에 적용되므로 본 리포트의 실질 인수액에는 반영하지 않았습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이현범 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 157,500,000원 | 2018.09.17 / 2018.09.06 | 대항력 有 우선변제 有 승계·확약 |
실제 임차인은 이현범 1명입니다. 주택도시보증공사는 확약서에서 임차권 승계인으로 기재된 채권자이므로 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 확약은 이 임차권 승계분에 적용되는 것이며, 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 확약 대상 밖의 별도 점유·임대차 관계가 있는지는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 80%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 159,000,000원, 현재 최저매각가는 127,200,000원으로 1회 유찰된 감정가의 80%입니다. 확약을 반영하면 실질 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준 금액도 127,200,000원입니다.
다만 이 사건에는 현재 가격을 검증할 동일 단지 실거래 비교값이 제시되어 있지 않습니다. 아트리움은 7세대이고 비교 대상으로 연결된 면적도 일치하지 않으며, 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 80%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,580,800원 |
| 1. 임차인 이현범 보증금(우선변제) | 157,500,000원 | 124,619,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 157,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 이현범 임차보증금의 미배당액은 32,880,800원입니다. 그러나 2026.06.01. 확약에 따라 해당 잔존 보증금에 대한 매수인 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 본 분석의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 효력 확인이 핵심
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 127,200,000원 | 32,880,800원 | 157,500,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 101,760,000원 | 57,964,640원 | 157,500,000원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 81,408,000원 | 77,957,344원 | 157,500,000원 |
확약을 배제한 기계적인 배당 계산에서는 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금의 미배당분이 커져 매수인 인수액도 증가합니다. 그러나 이 사건은 바로 그 잔존 보증금 반환청구권을 포기한 확약서가 제출됐기 때문에 확약이 유효하게 적용되는 한 위 룰상 인수액을 실질취득가에 더하지 않습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 127,200,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 지상5층 건물 내 제3층 제301호입니다. 사용승인일은 2018.03.09입니다.
- 입지. 안양여자고등학교 서측 인근이며, 주위는 다세대·다가구·단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 대체로 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 2,236,000원/㎡, 토지면적은 138.8㎡입니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되고 소로3류와 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 특이사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아트리움은 7세대이며 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않아 매수 수요와 처분가격을 별도로 검증할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01.자 확약서에서 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용과 적용 대상이 이 사건 임차권과 정확히 일치하는지 확인하세요.
- 임차권 승계 확인. 실제 임차인은 이현범 1명이며 주택도시보증공사는 임차권 승계인으로 기재되어 있습니다. 승계 범위와 말소 절차를 매각 전 다시 대조해야 합니다.
- 점유 현황 확인. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현 점유자와 확약 대상 밖의 별도 점유·임대차 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 127,200,000원은 감정가의 80%지만 동일 단지 실거래 비교값이 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 환금성 확인. 7세대 단지형다세대주택이므로 인근 유사 다세대의 실제 거래가격과 매도기간을 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용 규제의 현재 적용 여부와 입찰 이후 필요한 절차를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.27.입니다. 매각기일 2026.09.01. 전에 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 157,500,000원의 선순위 대항력 임차권이 있는 전형적인 인수형입니다. 현재 최저가 127,200,000원에서는 배당표상 32,880,800원이 부족해 그대로라면 매수인이 부담할 수 있는 구조입니다. 그러나 임차권 승계인인 주택도시보증공사가 2026.06.01. 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서 주된 인수 위험은 실질적으로 해소됐습니다.
다만 이것이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 80%까지 내려왔지만, 동일 단지의 적정 실거래 기준이 확인되지 않고 아트리움은 7세대 규모입니다. 따라서 결론은 “권리는 확약 확인을 전제로 정리 가능, 가격은 별도 검증 필요”입니다. 특히 확약서의 적용 범위와 실제 임차권 말소 절차, 확약 대상 밖 점유관계를 최종 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
