수원지방법원 2025타경101234. 안양시 만안구 석수동 268-29, 만안로 443-1의 다세대주택 1층 102호입니다. 감정가는 219,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 175,200,000원입니다. 소유자 김무빈은 2021.05.31 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 190,000,000원입니다. 경매개시결정 채권자는 한국주택금융공사이며 청구금액은 87,090,695원입니다.
권리만 놓고 보면 매수인에게 계산된 인수액은 0원입니다. 말소기준으로 제시된 권리는 2023.12.15 접수된 최윤정의 가압류 170,000,000원이고, 그 뒤 삼성카드·하나카드·메르세데스벤츠파이낸셜서비스코리아·메르세데스벤츠모빌리티코리아· 우리금융캐피탈·엔에이치농협캐피탈·제물포신용협동조합·중소기업은행·케이비국민카드의 가압류와 경매개시결정, 안양시 압류가 이어집니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101234 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 석수동 268-29 1층102호 · 경기도 안양시 만안구 만안로 443-1 |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 비교 면적 | 54.76㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 스래브지붕 4층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 김무빈 · 2021.05.31 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 175,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 87,090,695원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 다수 가압류지만 인수액은 0원
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 매수인 인수액 계산은 0원입니다. 권리 데이터상 말소기준은 2023.12.15 최윤정 가압류이며, 그 이후 접수된 다수 가압류와 2025.07.14 한국주택금융공사의 임의경매개시결정, 2026.05.08 안양시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 실거래 비교 — 1회 유찰 후에도 비교가격의 192.5%
현대맨션(268-29)의 면적 54.76㎡ 비교 거래는 총 4건입니다. 실거래 평균은 91,000,000원, 최저는 84,000,000원, 최고이자 최신 거래는 2022.02의 100,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 54.76㎡ | -1 | 100,000,000원 |
| 2021.08 | 54.76㎡ | -1 | 95,000,000원 |
| 2021.08 | 54.76㎡ | -1 | 84,000,000원 |
| 2021.07 | 54.76㎡ | -1 | 85,000,000원 |
| 평균 | 54.76㎡ | 4건 | 91,000,000원 |
현재 최저가 175,200,000원은 감정가의 80%까지 내려왔지만, 실거래 비교 평균 91,000,000원의 192.5%입니다. 최신 거래 100,000,000원보다도 절대금액이 높습니다. 따라서 “1회 유찰됐으니 싸다”는 판단은 성립하지 않습니다. 감정가 할인율보다 실제 비교 거래가격을 우선해야 하는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,252,800원 |
| 갑구 6번 가압류 · 최윤정 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,989,327원 | 1,947,200원 |
| 갑구 8번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 9,515,303원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 메르세데스벤츠파이낸셜서비스코리아 | 99,576,189원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 메르세데스벤츠모빌리티코리아 | 42,789,633원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 386,788,566원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 63,373,415원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 제물포신용협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 중소기업은행 | 52,333,625원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 8,109,505원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 942,475,563원 중 예상배당액은 171,947,200원, 미배당액은 770,528,363원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 표시되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 175,200,000원 | 770,528,363원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 140,160,000원 | 805,077,803원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 112,128,000원 | 832,717,355원 | 0원 |
유찰이 이어지면 매각가는 175,200,000원 → 140,160,000원 → 112,128,000원으로 내려가고, 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 현재 비교 실거래 평균은 91,000,000원이므로 단순히 유찰 횟수만 보고 가격 경쟁력을 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관악역 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 아파트, 다세대주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장 및 전철역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스래브지붕 4층 건물이며 외벽은 타일 붙임 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 몰탈 위 벽지 도배, 창호는 샷시 이중 창호입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지. 208.5㎡의 평탄한 가로장방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 북동측으로 중로1류와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 철도보호지구, 대기관리권역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,583,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 표본. 현대맨션(268-29)은 10세대이며 사용승인일은 1991.11.14, 비교 실거래는 4건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격을 최우선 확인. 현재 최저가 175,200,000원은 실거래 비교 평균 91,000,000원의 192.5%입니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 실거래 시점 확인. 비교 거래는 2021.07부터 2022.02까지 4건이며 최신 거래가는 100,000,000원입니다. 입찰 전 현재 거래가격과의 차이를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 말소기준 재확인. 권리 데이터상 말소기준은 2023.12.15 최윤정 가압류입니다. 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 770,528,363원으로 크더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수부담은 별개입니다.
- 철도보호지구 확인. 토지이용계획상 철도보호지구 저촉이 표시되어 있으므로 이용·수선 계획이 있다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만 가격이 문제다”
이 사건은 등기부에 다수의 가압류가 이어져 겉보기에는 복잡하지만, 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리보다 가격이 훨씬 큰 변수입니다. 1회 유찰로 최저가가 175,200,000원까지 내려왔지만 비교 실거래 평균 91,000,000원의 192.5%이고, 최신 거래 100,000,000원도 크게 웃돕니다. 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 부족. 현재 회차에서는 ‘유찰됐다’는 사실보다 실거래와의 큰 가격 차이를 먼저 봐야 합니다.
