수원지방법원 2025타경101240. 경기도 안양시 동안구 관양동에 위치한 평촌아이파크 9층 911호 오피스텔입니다. 감정가는 499,000,000원이지만 3회 유찰을 거치면서 최저매각가가 255,488,000원으로 내려왔습니다. 언뜻 보면 감정가에서 크게 할인된 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저매각가가 아니라 임차보증금 400,000,000원입니다.
임차인 정시현은 2022.06.10. 전입신고 및 점유를 시작했고, 2022.06.03. 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 대연6동새마을금고 근저당권 설정일은 2022.08.04.입니다. 따라서 임차인의 대항요건이 말소기준권리보다 앞서 있으며, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 미배당 잔액이 낙찰자에게 승계되는 구조입니다.
이 때문에 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 돌아가는 배당도 줄어들고, 반대로 매수인이 떠안는 보증금은 증가합니다. 낙찰가가 떨어져도 실질취득 부담은 보증금 400,000,000원 부근에 머뭅니다. 이 물건은 낙찰가만이 아니라 인수액을 합산한 총부담을 기준으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101240 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 관양동 1608-2 평촌아이파크 9층 911호 도로명주소: 경기도 안양시 동안구 부림로 113 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트조 · 지상 21층 건물 중 9층 |
| 이용상태 | 오피스텔 · 임차권등기상 주거 이용 |
| 소유자 | 민정협 (2021.08.05. 소유권이전 · 거래가액 437,500,000원) |
| 감정가 | 499,000,000원 |
| 최저매각가 | 255,488,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 매각기일 | 2026.11.10. |
| 경매신청 채권자 | 주택도시보증공사 |
| 신청채권자 청구액 | 417,957,775원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.04. 대연6동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 410,400,000원 |
| 임차인 | 정시현 1명 · 보증금 400,000,000원 · 대항력 있음 |
| 예상 인수액 | 148,888,832원 |
① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 살아남는 보증금
임차인 정시현은 근저당 설정 전에 대항요건을 갖추었습니다. 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도 배당받지 못한 임대차보증금 반환 부담까지 없어지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
등기부에는 과거에 설정된 근저당권과 전세권도 나타납니다. 주식회사더퍼스트대부의 근저당권 및 전세권, 고병찬 근저당권 등은 이미 말소된 이력이 있으므로 현재 매수인 인수액에 다시 합산하지 않습니다. 현재 권리분석의 중심은 2022.08.04. 대연6동새마을금고 근저당권과 그보다 앞서 대항요건을 갖춘 정시현의 임대차보증금입니다.
말소기준 이후의 대연6동새마을금고 근저당권, 압류등기, 주택도시보증공사의 경매개시결정 등은 매각에 따른 말소 대상입니다. 그러나 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 실제 배당에서는 조세채권의 법정기일과 당해세 여부에 따라 배당순위 및 금액이 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 4억 원의 인수 구조
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정시현 전유부분 전부 |
2022.06.10. | 2022.06.03. | 400,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 승계 |
| 실제 임차인 | 정시현 1명 |
|---|---|
| 임대차보증금 | 400,000,000원 |
| 임대차계약일 | 2022.05.23. |
| 확정일자 | 2022.06.03. |
| 전입·점유개시 | 2022.06.10. |
| 임차권등기 | 2024.06.21. · 을구 14번 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.06.21. |
| 대항력 판정 | 있음 — 말소기준권리보다 선순위 |
| 우선변제권 | 있음 — 확정일자 및 배당요구 |
| 현재 예상 배당 | 251,111,168원 |
| 미배당 보증금 | 148,888,832원 |
| 매수인 인수 | 미배당 보증금 잔액 인수 |
③ 실질취득 계산 — 최저가가 내려가도 총부담은 거의 그대로
현재 최저매각가 255,488,000원으로 낙찰된다고 가정하면 예상 집행비용 4,376,832원을 제외한 금액이 임차인에게 배당됩니다. 임차인의 보증금은 400,000,000원이므로 배당받지 못하는 잔액 148,888,832원이 매수인 부담으로 남습니다.
+ 임차보증금 인수 148,888,832원
| 경매 회차 | 최저매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (51.2%) | 255,488,000원 | 148,888,832원 | 404,376,832원 |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 204,390,400원 | 199,271,066원 | 403,661,466원 |
| 5회 유찰 시 (32.77%) | 163,512,320원 | 239,576,852원 | 403,089,172원 |
회차별 예상 인수액을 그대로 반영한 계산입니다. 낙찰가와 인수액의 합계가 보증금 400,000,000원을 조금 넘는 것은 각 회차의 집행비용이 매각대금에서 먼저 차감되기 때문입니다. 실제 배당은 조세채권 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 255,488,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,376,832원 |
| 1. 임차인 정시현 · 우선변제 | 400,000,000원 | 251,111,168원 |
| 2. 대연6동새마을금고 · 근저당 | 410,400,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 · 경매신청 채권 | 417,957,775원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당에서는 매각대금 255,488,000원 중 집행비용 4,376,832원을 먼저 공제하고, 남은 251,111,168원을 임차인 정시현에게 배당합니다. 이로 인해 임차보증금 중 148,888,832원이 미변제됩니다.
대연6동새마을금고와 주택도시보증공사의 예상 배당은 각각 0원이며, 두 채권자의 합산 미배당액은 828,357,775원입니다. 이는 채권자들의 배당 부족액으로, 매수인이 인수하는 임차보증금 잔액과 구별해야 합니다. 후순위 채권자의 미배당액 전체가 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다.
당해세 등 우선 배당되는 조세채권이 있다면 임차인에게 돌아가는 배당액이 줄어들 수 있고, 그에 따라 매수인의 보증금 인수액은 현재 예상보다 증가할 수 있습니다. 위 배당표는 해당 조세채권의 우선 배당을 반영하지 않은 추정입니다.
⑤ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 대비 할인은 다르다
감정가는 499,000,000원이고 현재 최저매각가는 255,488,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 51.2%에 입찰할 수 있습니다. 그러나 실질취득 부담 404,376,832원을 기준으로 보면 감정가 대비 약 81.0% 수준입니다.
| 가격 비교 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 499,000,000원 | 감정평가 기준 금액 |
| 현재 최저매각가 | 255,488,000원 | 감정가의 51.2% |
| 임차보증금 인수 | 148,888,832원 | 매수인 추가 부담 |
| 실질취득 부담 | 404,376,832원 | 감정가의 약 81.0% |
특히 이 사건에서는 3회 유찰이라는 사실을 신중하게 해석할 필요가 있습니다. 유찰 자체가 반드시 물건의 하자를 의미하는 것은 아니지만, 대항력 임차인의 보증금 인수 부담이 크고 낙찰가가 하락해도 실질취득액이 크게 낮아지지 않는다는 점은 입찰 판단에 중요한 제약입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양시 동안구 관양동 평촌역 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 업무시설과 대단지 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 평촌역이 위치해 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 21층 건물 중 9층 911호입니다. 승강기·주차설비·급배수·위생설비·난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며, 임차권등기에는 주거용으로 사용한 것으로 나타납니다. 실제 사용현황과 공부상 용도를 함께 확인해야 합니다.
- 토지이용계획. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역에 해당하며, 과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구·집단에너지공급대상지역 등의 지정사항이 있습니다.
- 도로. 인접 공도를 이용하여 출입하며, 대로3류·중로1류·소로1류와 접하는 것으로 조사되었습니다.
- 건축물 상태. 감정자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 외벽은 복합판넬 및 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 내부는 벽지 및 인테리어 마감 등입니다.
- 환금성. 평촌역 인근이라는 교통 여건은 긍정적이지만, 실제 환금성은 오피스텔의 면적·용도·임대수요·최근 거래가격 및 선순위 임차보증금 부담을 함께 검토해야 합니다. 감정가만으로 매각 용이성이나 투자수익을 판단하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 응찰가 판단. 현재 회차의 예상 부담은 낙찰가 255,488,000원에 보증금 인수 148,888,832원을 더한 404,376,832원입니다. 최저매각가만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 선순위 임차보증금 인수 확인. 정시현의 전입일 2022.06.10.은 말소기준권리 설정일 2022.08.04.보다 빠릅니다. 매각물건명세서와 임차권등기 원본을 대조하고 미배당 보증금의 인수 범위를 확인해야 합니다.
- 배당변동 확인. 국세·지방세 압류와 당해세 등의 우선 배당 여부에 따라 임차인의 배당액이 감소하고 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다. 조세채권의 배당순위를 확인하세요.
- 임차권등기와 실제 점유 확인. 임차권등기가 되어 있다는 사실과 현재 점유상태는 별개입니다. 실제 점유자·인도 가능성·보증금 반환 조건을 확인해야 합니다.
- 회차별 인수액 검토. 4회 유찰 시 인수 예상액은 199,271,066원, 5회 유찰 시 239,576,852원입니다. 유찰이 반복되어도 총취득 부담은 약 4억 원 수준에 머물 수 있습니다.
- 최근 실거래 확인. 동일 건물과 유사 면적 오피스텔의 최근 실거래 가격을 확인하고, 실질취득 부담 약 404,000,000원을 기준으로 비교해야 합니다. 과거 감정가만을 근거로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 관리비 체납 확인. 관리사무소에서 미납 관리비, 특히 공용부분 관리비의 승계 가능성을 확인해야 합니다.
- 경매신청 및 채권관계 확인. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했으며, 대연6동새마을금고의 근저당권도 존재합니다. 배당요구와 채권신고 내용을 확인하고 임차보증금과 다른 채권액을 중복 합산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 입찰 전 최종 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 배당 관련 자료를 반드시 다시 확인해야 합니다.
⑧ 종합 판단 — 권리 인수 부담이 가격 판단의 중심
맺으며 — “낙찰가 2.55억 ≠ 취득가 2.55억”
이 경매에서 가장 경계해야 할 착시는 감정가 499,000,000원 대비 최저가 255,488,000원이라는 표면적인 할인율입니다.
실제로는 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인 정시현의 보증금 400,000,000원이 존재합니다. 현재 회차에서 예상되는 보증금 미배당액은 148,888,832원이며, 이를 낙찰가에 더하면 실질취득 부담은 404,376,832원입니다.
더 유찰되더라도 임차보증금 인수액이 증가하기 때문에 실질취득 부담은 약 4억 원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 따라서 유찰 횟수 증가가 곧 투자 메리트 증가를 의미하지 않는 전형적인 대항력 인수형 경매입니다.
이 물건은 평촌역 인근의 입지 여건과 별개로, 선순위 임차보증금 인수와 조세채권 배당변동 가능성을 면밀히 분석해야 합니다. 특히 실제 취득 부담 약 4.04억 원이 최근 거래가격 대비 경쟁력 있는 수준인지 확인하는 것이 중요합니다.
결론은 ‘최저가는 낮지만 실질취득은 약 4.04억, 가격 메리트는 검증 필요’입니다. 권리 인수 부담을 반영한 총취득비용을 기준으로 입찰 여부와 응찰가 상한을 결정해야 합니다.
