수원지방법원 2025타경101240. 안양시 동안구 관양동 평촌아이파크 9층 911호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 민정협이고, 2021년 6월 19일 매매를 원인으로 437,500,000원에 취득했습니다. 등기상 말소기준권리는 2022년 8월 4일 대연6동새마을금고 근저당권 410,400,000원입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 단순히 “후순위는 모두 소멸한다”로 끝나는 사건이 아닙니다. 임차인 정시현은 2022년 6월 10일 전입·점유를 시작해 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이고, 보증금 400,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 부족분이 매수인에게 넘어옵니다.
현재 최저매각가는 399,200,000원으로 감정가 499,000,000원의 80%입니다. 하지만 이 물건에서는 최저가 자체를 실질 매입가격으로 보면 안 됩니다. 현재 배당 추정상 임차인은 392,811,200원을 배당받고 7,188,800원이 남습니다. 따라서 매수인의 현재 회차 실질 부담은 406,388,800원입니다. 2회 유찰 시에도 낙찰가 319,360,000원에 인수액 85,911,040원이 더해져 405,271,040원, 3회 유찰 시에도 255,488,000원에 148,888,832원이 더해져 404,376,832원입니다. 낙찰가가 내려가면 임차보증금 미배당 인수가 늘어 총부담이 약 4억원대로 수렴합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101240 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 관양동 1608-2 평촌아이파크 9층 911호 · 경기도 안양시 동안구 부림로 113 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트조 평슬라브지붕 21층 건물 내 9층 911호 |
| 소유자 | 민정협 (2021.06.19. 매매 · 거래가액 437,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 499,000,000원 / 399,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권 청구액 | 417,957,775원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.04. 대연6동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 410,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 과거 하나은행 근저당권, 더퍼스트대부 근저당권·전세권, 고병찬 근저당권 등은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022년 8월 4일 설정된 대연6동새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤의 춘천시·안양시·국·속초시·당진시 압류와 2025년 7월 16일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정시현 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.10 | 2022.06.03 | 400,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
정시현은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 임대차계약일자는 2022년 5월 23일, 확정일자는 2022년 6월 3일, 전입·점유개시는 2022년 6월 10일입니다. 배당요구도 2024년 6월 21일 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
③ 유찰해도 실질취득은 약 4억원대
| 회차 | 낙찰가 가정 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 399,200,000원 | 7,188,800원 | 406,388,800원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 319,360,000원 | 85,911,040원 | 405,271,040원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 255,488,000원 | 148,888,832원 | 404,376,832원 |
이 표가 이 사건의 가격 구조를 가장 잘 보여줍니다. 낙찰가가 3.99억에서 3.19억, 2.55억으로 내려가더라도 미배당 보증금이 718만원에서 8,591만원, 1억4,888만원으로 커집니다. 즉 최저가가 내려가는 만큼 인수액이 증가하여 실질취득은 406,388,800원 → 405,271,040원 → 404,376,832원으로 큰 차이가 나지 않습니다. 이 사건에서 유찰은 일반 경매처럼 매수인의 실질 원가를 크게 낮춰주는 장치가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 399,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,388,800원 |
| 1. 임차인 정시현 보증금 | 400,000,000원 | 392,811,200원 |
| 2. 대연6동새마을금고 근저당권 | 410,400,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 417,957,775원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 7,188,800원은 매수인 인수로 계산됐습니다. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 존재하면 배당순위와 실제 부족액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 해당 호실은 오피스텔입니다. 아파트로 전제해 가격·환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 입지. 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 평촌역 남측 인근으로, 업무시설·대단지 아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 평촌역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 21층 건물 내 9층이며 승강기·주차설비·급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·지구단위계획구역이며 대로3류·중로1류·소로1류와 접합니다. 공시지가는 11,000,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가를 계산. 현재 회차는 399,200,000원에 낙찰돼도 예상 인수액 7,188,800원이 더해져 실질취득 406,388,800원입니다.
- 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 319,360,000원, 3회 유찰 시 255,488,000원으로 최저가는 낮아져도 인수액이 커져 실질 부담은 약 4억원대로 유지됩니다.
- 임차인 배당액 원본 확인. 정시현의 보증금 400,000,000원이 실제 배당에서 얼마까지 변제되는지 배당표와 배당요구 내용을 최종 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 당해세가 선순위로 배당되면 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 임차권등기와 대항력 구분. 임차권등기 자체가 매각으로 소멸하더라도 선행 전입·점유에 따른 대항력과 보증금 잔액 인수 문제는 별도로 남습니다.
- 시세는 별도 검증. 실거래 비교 자료가 없어 현재 실질취득 406,388,800원이 시장가보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 배당관계와 매각기일 직전 변동사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3.99억 경매”가 아니라 “약 4.06억 실질취득”으로 봐야 한다
이 물건을 볼 때 가장 위험한 숫자는 최저가 399,200,000원 하나만 보는 것입니다. 대항력 있는 임차인 정시현의 보증금 400,000,000원이 낙찰대금보다 크고, 현재 배당 추정으로 7,188,800원이 미변제돼 매수인에게 넘어옵니다. 그래서 현재 실질취득은 406,388,800원입니다.
더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 2회 유찰 시 낙찰가가 319,360,000원으로 낮아져도 인수액이 85,911,040원으로 늘어 실질취득은 405,271,040원이고, 3회 유찰 시에도 404,376,832원입니다. 유찰이 곧 실질 가격 하락으로 연결되지 않는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 실거래 시세 자료가 없으므로 이 약 4억원대 실질취득이 시장 대비 매력적인지는 별도의 시세 확인 없이는 판단할 수 없습니다. 결론은 명확합니다. 최저가가 아니라 ‘낙찰가 + 임차보증금 미배당 인수액’을 기준으로 입찰 여부를 판단해야 하는 사건입니다.
